普通借地権とは？定期借地権との違いやメリット・デメリットを解説

普通借地権とは？定期借地権との違いやメリット・デメリットを解説

借地権には、普通借地権や定期借地権などいくつかの種類があります。

本記事では、普通借地権の概要や定期借地権との違いに加え、借地権付き建物のメリット・デメリットについて詳しく解説します。

借地権付き建物の購入や運用を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

普通借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的として地主から土地を借りる権利を指します。
マイホームを建てるために他人が所有する土地を借りる場合などに利用される権利です。

1992年8月1日に「借地借家法」が施行され、現行法における借地権は、主にこの「普通借地権」と「定期借地権」の2種類に分けられます。
借地借家法に定めのある借地権のうち、後述する「定期借地権」でないものがすべて普通借地権となります。（※なお、借地借家法の施行前に結ばれた契約は「旧法借地権」と呼ばれ、現行法とは異なるルールが適用されるため注意が必要です。）

普通借地権の存続期間は、当初30年と定められており、契約満了時には更新が可能です。
更新後の存続期間は、1回目の更新では20年以上、2回目以降の更新では10年以上とする必要があります。

普通借地権は、主に居住用建物を建てるために締結されることが多く、借主（借地権者）が生活の基盤を失うことがないよう、その権利が強く保護されているのが大きな特徴です。
そのため、土地を貸した地主は、正当事由がない限り一方的な契約更新の拒絶はできません。

この「正当事由」の内容は法律で明確に定められているわけではなく、地主・借主双方の土地使用の必要性、これまでの経緯、土地の利用状況、地主からの立ち退き料の提供などが個別の事情に応じて総合的に判断されます。
また、火災などで建物が滅失した場合でも、それだけを理由に直ちに契約が解除されるわけではありません。

普通借地権の主な特徴▼

	内容
存続期間（当初）	原則 30年 （当事者の合意でこれより長くすることも可能）
契約の更新	可能
地主からの更新拒絶	正当事由がなければ拒絶できない
更新後の期間	1回目：20年以上 2回目以降：10年以上
契約終了時の建物	地主が更新しない場合、借主は建物の買取を請求できる （建物買取請求権）
借主の権利	権利が強く保護されており、居住の安定性が高い

出典：e-GOV法令検索「借地借家法」

【相談無料】借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

定期借地権とは

定期借地権は、契約時に定めた期間が満了すると借地関係が終了し、契約の更新がないのが特徴です。
期間満了後は、借主は土地を更地にして地主に返還しなければなりません。

定期借地権は、以下の3つの種類に分類されます。

1. 一般定期借地権
2. 事業用定期借地権
3. 建物譲渡特約付借地権

定期借地権の種類①：一般定期借地権

建物用途	制限なし
存続期間	50年以上
特徴①	契約の更新、建物再建による存続期間の延長、建物買取請求権を排除する特約を結ぶ
特徴②	期間満了後は借主が建物を取り壊して更地で土地を返還しなければならない

定期借地権の種類②：事業用定期借地権

建物用途	事業用建物に限る （居住用は不可）
存続期間	10年以上50年未満
特徴	契約の更新、建物再建による存続期間の延長、建物買取請求はいずれも認められない
契約方法	必ず公正証書によって契約を交わさなければならない

定期借地権の種類③：建物譲渡特約付借地権

建物用途	制限なし
存続期間	30年以上
特徴①	契約満了時に地主が建物を買い取らなければならない
特徴②	借地権消滅後、借主からの請求があれば、地主は期間の定めのない賃貸借契約を締結することで借主は引き続き建物を使用できる

出典：国土交通省「定期借地権の解説」

普通借地権と定期借地権の違い

普通借地権と定期借地権には、主に以下の4つの違いがあります。

1. 更新の可否
2. 契約方法
3. 地代・権利金の相場
4. 借地権の資産価値

契約後のトラブルを回避するためにも、契約前に普通借地権と定期借地権の違いを押さえておきましょう。

普通借地権と定期借地権が異なるポイント①：更新の可否

普通借地権では、地主側に土地の返還を求める明確な正当事由がない限り、契約が原則として更新されるのが特徴です。

地主の更新拒絶が認められるハードルは非常に高く、理由によっては、借主に立ち退き料を支払わなければならないケースも少なくありません。

また、更新が認められない場合、借主に建物買取請求権を行使されると、地主は建物を時価で買い取る必要があります。

対して、定期借地権は更新がなく、契約終了時には借主の負担で建物が取り壊された状態で土地が返還されます。

普通借地権では半永久的に土地を貸し出すことになる可能性があるのに対し、定期借地権であれば期間が明確に定められているため、地主にとって有利な契約と言えるでしょう。

普通借地権と定期借地権が異なるポイント②：契約方法

普通借地権を締結する際には、契約方法に法律上の制限がありません。

口頭でも契約は成立しますが、後のトラブルを防ぐため書面で契約を交わすのが一般的です。

一方、定期借地権は必ず書面にて契約を交わす必要があります。

特に事業用定期借地権では必ず公正証書によって契約を交わさなければなりませんが、一般定期借地権では公正証書以外の契約書も利用可能です。

公正証書は公証人が作成する公的な文書であり、証明力が高く、後の紛争防止に役立ちます。

普通借地権と定期借地権が異なるポイント③：地代・権利金の相場

一般的な地代相場は、定期借地権のほうが高く、普通借地権は安くなる傾向があります。

これは、契約時に借主が地主へ支払う「権利金」の有無が大きく影響しています。

普通借地権では、契約時に権利金（借地権設定の対価）として更地価格の6〜7割程度を支払うのが一般的です。

そのため、月々の地代は固定資産税および都市計画税の3〜5倍程度、土地価格に置き換えると年1％前後に抑えられています。

一方、権利金の授受がない定期借地権の地代は、住宅地の場合で土地価格の年2〜3％程度が相場です。

普通借地権の権利金は、地代の一部を前払いしているような役割も担っていると考えることができます。

普通借地権と定期借地権が異なるポイント④：借地権の資産価値

借地権は、地主の承諾を得て権利そのものを第三者に売買することが可能です。

何十年という単位で長期間土地を利用できる権利であるため、経済的な価値があります。

しかし、定期借地権は存続期間が限定されており、更新や延長が認められていないことから、普通借地権に比べて資産価値は低く、高値での売却は期待できません。

また、売却時点での契約の残存期間によって価値も大きく変動します。

基本的には、残存期間が短ければ、その分売却価格も安くなります。

対して普通借地権は更新が可能で、半永久的な利用が期待できるため、借主にとってメリットが大きく、資産価値も高く評価され、売却価格も高くなりやすいです。

なお、いずれの借地権も売却する際には地主の承諾が必要で、承諾の対価として「譲渡承諾料」を支払うのが一般的です。

出典：国税庁「（貸宅地の評価）」

当社センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社です。
借地権のエキスパートのみが在籍しており、これまでのご相談・売却件数は4万件を超えます。
借地権トラブル解決・高額売却に豊富なノウハウがあり、一般的に難航しがちとされる地主との交渉もスムーズに代行いたします。

借地権付き建物のメリットとデメリット

借地権付き建物には、さまざまなメリットとデメリットがあります。

借地権付きの物件の購入や建築を検討する場合には、メリットとデメリットの両方を十分に理解しておくことが重要です。

借地権付き建物のメリット

借地権付き建物のメリットは、主に以下の2点です。

1. 価格が安い
2. 立地が良い場合が多い

借地権付き建物のメリット①：価格が安い

借地権付き物件の大きなメリットとして、土地の購入費用が不要である分、物件の取得価格が安く済むことが挙げられます。

普通借地権では、契約の際に権利金としてまとまった金額の支払いが必要な場合があります。

しかし、権利金を考慮しても、周辺の土地所有権付き物件と比べて6〜8割程度の価格で物件を取得できるケースが多いです。

また、土地の所有権はあくまで地主にあるため、土地にかかる固定資産税や都市計画税は地主が負担します。

そのため、借主はこれらの税金を支払う必要がありません。

借地権付き建物のメリット②：立地が良い場合が多い

人気エリアや交通アクセスに優れた土地は、借地になっていることが多い傾向にあります。

これは、地主が先祖代々受け継いできた土地を手放したくないと考え、売却ではなく賃貸に出すことが多いためです。

借地権付き物件を購入することで、通常は高額で手が出しにくい需要の高い便利な土地に住める可能性があります。

【相談無料】借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

借地権付き建物のデメリット

借地権付き建物のデメリットは、主に以下の3点です。

1. 地代などの費用がかかる
2. 地主の許可が必要な場面が多い
3. 住宅ローンが組みにくい場合がある

借地権付き建物のデメリット①：地代などの費用がかかる

借地権付き建物を利用している間は、毎月土地の地代を支払い続けなければなりません。

普通借地権の契約内容によっては、更新時に更新料が必要となるケースもあります。

また、物件の建て替えや増改築を行う場合、地主の承諾を得るために「建替承諾料」や「増改築承諾料」といった許諾料の支払いが必要になることがあります。

さらに、売却時には「譲渡承諾料」がかかるなど、所有権付き物件にはない様々な費用が発生します。

借地権付き建物のデメリット②：地主の許可が必要な場面が多い

借地権付き建物が建つ土地（借地）は、あくまで地主のものです。

物件の売却や、床面積が増えるような増改築・リフォームをしたい場合には、必ず地主の許可（承諾）が必要です。

出産や介護といったライフステージの変化を機にリフォームを考えても、自由にできない可能性があります。

いざという時の交渉がスムーズに進むよう、地主とは日頃から良好な関係を築いておくのが重要です。

借地権付き建物のデメリット③：住宅ローンが組みにくい場合がある

借地権付き物件を購入する際、住宅ローンの利用を検討する方も多いでしょう。

しかし、金融機関によっては借地権を担保として評価しない、または評価額が低くなるため、住宅ローンの審査が通りにくかったり、借入可能額が少なくなったりする場合があります。

特に、契約の残存期間が短い定期借地権は、担保価値が低いと見なされ、ローンを組むのが難しい傾向にあります。

【相談無料】借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

まとめ

借地権は、土地の購入費用や税金がかからないメリットがある一方、地代や更新料の負担、売却や増改築時の地主の承諾など、特有の制約や悩みも存在します。

「地主が売却や更新を認めてくれない」「相続したが管理が面倒で地代だけ払っている」といったお悩みから、売却を考える借地人も少なくありません。

当社センチュリー21中央プロパティーは、借地権の売却を専門とする不動産仲介会社です。
これまでに4万件以上のご相談＆売却実績があり、借地権につきましては圧倒的なノウハウを誇ります。
経験豊富な借地権のスペシャリストのみが在籍しており、高額売却のサポートはもちろん、面倒な地主との交渉なども丸ごと代行可能。
さらに、借地権専門の社内弁護士が常駐しているため、常に法的観点から間違いのないアプローチで手続きを進められる点が大きな強みとなっています。
借地権のトラブルや売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

【相談無料】借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫