借地権マンションはリスク大？所有権との違いや購入時・売却時の注意点も解説

借地権マンションはリスク大？所有権との違いや購入時・売却時の注意点も解説

物価や新築マンション価格の高騰が続く近年、一般的な分譲マンションと比較して低コストで購入できるマンションとして「借地権付きマンション」が注目されています。

借地権付きマンションは、土地の所有権がない代わりに購入価格が安いというメリットがありますが、一般的なマンションとは異なる点がいくつかあり、購入の際には注意すべきポイントも存在します。

また、借地権付きマンションには「普通借地権付きマンション」と「定期借地権付きマンション」の2種類があります

当記事では、借地権付きマンションの基本情報から、所有権付きの一般的なマンションとの違い、さらに借地権付きマンションを購入するときの注意点まで徹底解説します。

借地権付きマンションとは？

借地権とは、建物を建てる目的で地主に地代（土地の賃借料）を支払って、土地を借りる権利のことです。
借りた土地は「借地」といい、借地権を得た者は「借地人」や「借地権者」と呼ばれます。

そして、借地権付きマンションはこの借地権が設定されたマンションのことで、要するに建物の所有者はマンション購入者（借地人）、土地の所有者は地主となります。

また、借地権付きマンションは、大きく「普通借地権付きマンション」と「定期借地権付きマンション」の2種類に分けられます。
これらは、契約期間や更新の可否といった点で性質が大きく異なります。
一見同じように見える借地権付きマンションでも、種類によって将来的な資産価値や住み方が変わってくるため、違いを正しく理解しておくことが非常に重要です。

次章では、普通借地権付きマンションと定期借地権付きマンションのそれぞれの概要・特徴を詳しく説明します。

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借地権付きマンションは2種類に分けられる

借地権付きマンションは、大きく以下の2種類に分類されます。

1. 普通借地権付きマンション
2. 定期借地権付きマンション

①普通借地権付きマンション

普通借地権付きマンションとは、借地契約の更新が可能なマンションのことです。
普通借地権の存続期間は、現行の借地借家法（旧借地法）によって契約当初、初回更新、2回目以降の更新で異なる契約期間が定められています。

• 契約当初：30年以上
• 初回更新：20年以上
• 2回目以降の更新：10年以上

地主・借地人の合意によってはそれぞれに定められた存続期間以上の期限を定めて借地権を設定することも可能ですが、借地借家法で定められた規定の存続期間よりも短く定めることは不可能です。

また、普通借地権付きマンションの場合、地主側に借地契約の更新を拒絶する正当な理由がない限り、一方的に契約解除することはできません。

したがって、普通借地権付きマンションは建物が存在しており、借地契約を更新できる限りは基本的に住み続けられるといえます。

②定期借地権付きマンション

定期借地権付きマンションとは、定められた借地期間の満了時に、更地にした土地を地主へ返還しなければならないマンションのことです。

なお、マンションで利用される定期借地権は、主に「一般定期借地権」と呼ばれるものです。

第三者から土地を借りて建物や部屋を所有する点や、借地借家法によって契約期間が定められている点は普通借地権付きマンションと同様ですが、定期借地権付きマンションは契約の更新ができません。
その分、定期借地権付きマンションの存続期間は原則50年以上と、普通借地権付きマンションよりも長く設定されていることが特徴です。

出典：国土交通省「定期借地権の解説」

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「借地権付きマンション」と「所有権のマンション」の違い

借地権付きマンションには、土地の所有権とセットで購入する通常のマンション（所有権付きマンション）とはまた違った特徴があり、特徴によってはメリットにもなり得ます。

ここでは、借地権付きマンションと通常のマンションの違いについて、以下の3つの項目別に解説します。

1. かかる費用
2. 立地
3. 住むことができる期間

借地権付きマンションと通常のマンションのどちらを購入しようか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

借地権付き／所有権マンションの違い①：かかる費用

マンションの権利形態である「借地権」と「所有権」では、購入時から住み続けていく中で発生する費用に大きな違いがあります。

借地権付きマンションの最大のメリットは、所有権付きの一般的なマンションに比べて購入費用を大幅に抑えられる点にあり、その価格は所有権付きの70～80％が相場です。
また、土地は地主から借りている状態のため、土地に対する固定資産税や都市計画税の支払い義務が生じません。
ただし、建物部分は自己所有となるため、その分の固定資産税・都市計画税は納める必要があります。

一方で、借地権付きマンションには特有の費用も存在します。
まず、土地の賃料として毎月「地代」を支払わなければなりません。
さらに借地権の種類によって、追加で考慮すべき費用が異なります。

契約満了時に土地を更地にして返還する必要がある「定期借地権」の場合、将来の解体費用に備えた積立金が毎月徴収されたり、一時金が必要になったりするケースがあります。

契約更新が可能な「普通借地権」は、定期借地権付きよりは高価ですが、所有権付きに比べれば割安です。
しかし、契約を更新する際の「更新料」、建物を建て替える際の「建て替え承諾料」、そして第三者に売却する際の「譲渡承諾料（名義変更料）」といったように、様々な場面で地主の承諾を得るための費用が発生する点には注意が必要です。

	所有権	普通借地権	定期借地権
購入費用	基準価格	割安 （所有権の8～9割程度）	さらに割安 （所有権の7～8割程度）
「土地」の 固定資産税・ 都市計画税	必要	不要	不要
「建物」の 固定資産税・ 都市計画税	必要	必要	必要
地代 （月々）	不要	必要	必要
更新料 （契約更新時）	不要	必要	不要 （更新不可のため）
譲渡承諾料 （売却時）	不要	必要	必要
建て替え承諾料	不要	必要	必要
解体費用積立金・ 一時金	不要	不要	必要になる場合がある

借地権付き／所有権マンションの違い②：立地

借地権付きマンションと所有権付きマンションとでは、立地条件にも違いが生じる傾向にあります。

特に、定期借地権付きマンションは立地のよい物件が多いことが特徴です。
定期借地権付きマンションが建てられる土地には、もともと学校や公的機関、さらに博物館などが建てられていたケースも多くあります。

このような土地は、古くからの地主が大切に守ってきた土地であり、さまざまな背景から定期借地権付きマンションとして貸し出されています。
そのため、所有権付きマンションよりも利便性の高い人気エリアにあることが多く、結果として一般的なマンションと遜色ない、あるいはそれ以上の資産価値を維持しているケースも珍しくありません。

同様の理由で、普通借地権付きマンションも立地がよい可能性が高いといえるでしょう。

借地権付き／所有権マンションの違い③：住むことができる期間

借地権付きマンションと所有権付きマンションは、住むことのできる期間にも大きな違いがあります。

前述の通り、定期借地権付きマンションは、期間満了時に地主へ土地を返還する必要があります。
したがって、契約満了後は住み続けることができません。
また、普通借地権付きマンションは契約の更新ができるため半永久的に住み続けられるものの、地主が正当な理由で契約更新を拒絶した場合、同様に土地を更地で返還する必要があります。

所有権付きマンションのように永続的に住み続けることができないため、借地権付きマンションは「将来的に住み替えを考えている」「初期費用を抑えて住まいを取得したい」という目的や希望をもつ方におすすめといえるでしょう。

借地権付きマンションを購入する際の注意点

借地権付きマンションには、「通常のマンションを購入するよりも費用を抑えられる」「立地がよい」といったメリットがある一方で、デメリットもいくつか存在します。

そのため、購入の際はデメリットを踏まえたうえでしっかり検討することが重要です。

借地権付きマンションを購入する際の注意点は、以下の3つです。

1. ローンの審査が通りづらい
2. 地主とのトラブルが起きやすい
3. 将来売却しにくい

借地権付きマンション購入時の注意点①：ローンの審査が通りづらい

借地権付きマンションの購入においても、住宅ローンを利用するケースが一般的です。
しかし、借地権付きマンションは通常の所有権付きマンションと比較して、住宅ローン審査が通りづらいことが難点となっています。

住宅ローンを提供する金融機関は、対象となる不動産の担保価値をチェックし、抵当権を設定したうえで融資をします。

住宅ローン契約者が土地所有者とはならない借地権付きマンションは、金融機関にとって担保価値が低いため、自ずと審査条件が厳しくなります。

また、多くの金融機関は土地と建物をセットで担保評価するため、土地に抵当権を設定できない借地権付き物件は融資対象外となることがあります。

地代や更新料の滞納など、借地人に債務不履行があった場合、地主から借地契約を解除されるリスクがあることも、住宅ローン審査が通りづらくなる要因の1つといえるでしょう。

地代や更新料の滞納など、借地人に債務不履行があった場合、地主から借地契約を解除されるリスクがあることも、住宅ローン審査が通りづらくなる要因の1つといえるでしょう。

借地権付きマンション購入時の注意点②：地主とのトラブルが起きやすい

借地権制度は非常に複雑であることから、地主との間トラブルが起こりやすくなっています。

地主と借地人の間でよくあるトラブルとしては、下記が挙げられます。

• 地主から突然「地代を上げる」といわれた
• 地代を滞納してしまい、地主から立ち退きを強く要求された
• 借地権の譲渡を地主に承諾してもらえない
• 正当な理由なく、普通借地権の更新を地主から拒否された
• 建物の増改築を申し出たが、許可を得られない・高額な承諾料を求められた　など

上記のような問題を解決するためには、弁護士など第三者の専門家に交渉を依頼することがおすすめです。

また、借地人が借地権を第三者に主張・対抗するためには、建物について所有権の登記を備えていることが条件です。

この登記をしなければ、例えば土地の売却をきっかけに地主が第三者に変わった際、立ち退きを余儀なくされるなどの問題が起こります。

建物の登記は地主の許可は不要なため、借地権設定時に行っておくことをおすすめします。

借地権付きマンション購入時の注意点③：将来売却しにくい

借地権付きマンションは、借地契約の期間が定められているという特性上、将来的に売却しにくいことがデメリットです。

特に定期借地権付きマンションは契約更新ができず、期間満了とともに必ず地主に土地を返還しなければならないため、普通借地権付きマンションよりも売却しにくくなっています。

残存期間が短くなるほど買い手が見つかりにくくなるため、注意が必要です。

借地権付きマンションの売却に成功するためには、周辺の競合マンションよりもお得な売却価格を設定したり、なるべく早い段階で売却活動を進めたりすることが大切です。

また、借地権付きマンションを売却する際は、借地権売却の取引実績が豊富な不動産会社に依頼しましょう。
借地権が設定された建物の売買に関して幅広い知識を有しているため、より安心して相談できます。

	所有権 （通常のマンション）	借地権 （普通借地権付きマンション）	借地権 （定期借地権付きマンション）
メリット	・自由に増改築や売却ができる。	・購入価格が安い ・立地が良い ・固定資産税や都市計画税の支払いがない。 ・契約更新ができる。	・購入価格が安い ・立地が良い ・固定資産税や都市計画税の支払いがない。
デメリット	・購入費用が高い。 ・固定資産税や都市計画税の支払いがある。	・地代や承諾料などの支払いがある ・ローンの審査が通りづらい ・将来売却しにくい ・増改築や売却に地主の許可が必須	・地代や承諾料などの支払いがある ・ローンの審査が通りづらい ・将来売却しにくい ・増改築や売却に地主の許可が必須 ・契約更新ができない

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借地権付きマンションを「売却」する際の注意点

借地権付きマンションを売却する際の注意点は、以下の通りです。

1. 地主の承諾が必要
2. 定期借地権は売却が難しい
3. 売却価格が低くなりがち

借地権付きマンションは、所有権付きマンションと比較して、制約や売却条件が悪くなる点をあらかじめ理解しておきましょう。

借地権付きマンション「売却時」の注意点①：地主の承諾が必要

借地権（賃借権）を第三者に売却するには、原則として地主の承諾が必要です。（民法第612条）

日本の借地権付きマンションの多くはこの「賃借権」に該当します。

一方で、登記された借地権である「地上権」の場合は、地主の許可なしで建物の建築、増改築、建て替え、さらには第三者への売却や転貸も可能です。

ただし、「地上権」でも契約書に「建て替えや売却時には地主へ報告する」などの記載があれば、その義務を守る必要があります。

借地権付きマンション「売却時」の注意点②：定期借地権は売却が難しい

借地権付きマンションを売却する際、「借地契約が更新できるかどうか」は重要なポイントです。

旧法借地権や新法借地権（普通借地権）の場合、契約の更新が可能ですが、定期借地権では更新がなく、契約期限が来ると住むことができなくなります。

定期借地権で、契約期間の満了が迫っているマンションは、買い手が見つかりにくく売却できない可能性が高いので、注意しましょう。

借地権付きマンション「売却時」の注意点③：売却価格が低くなりがち

借地権付きマンションの売却価格は、所有権付きマンションに比べて低くなることが一般的です。
これは、土地の所有権がないために資産としての評価が下がることが主な理由です。

また、借地権がマンションの敷地全体に及ぶ場合と敷地の一部だけに適用されているのかでも、売却価格は異なります。

借地権を1円でも高く売りたい場合は、センチュリー21中央プロパティーをはじめ、借地権の売却に詳しい不動産会社のサポートを受けると良いでしょう。

まとめ

借地権付きマンションとは、地主から土地を借りて借地権が設定されたマンションのことで、「定期借地権付きマンション」と「普通借地権付きマンション」の2種類があります。
いずれも、建物の所有者は借地人、土地の所有者は地主となっており、借地借家法によって契約期間（存続期間）が定められることが特徴です。

また、定期借地権付きマンションと普通借地権付きマンションとでは、契約期間・更新の有無・物件価格・売却のしやすさなどにおいて違いがあります。
購入してから後悔しないよう、今後の人生プランを事前に立てたうえで適切な借地権付きマンションを選択するとよいでしょう。

センチュリー21中央プロパティーでは、借地権の売却をサポートしています。
借地権に強い社内弁護士が在籍しているため、法的根拠に基づき、借地権の売却やトラブル解決を迅速に行うことが可能。
借地権付きマンションの購入や売却を検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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借地権付きマンションについてのよくある質問

借地権付きマンションについて、よくある質問とその回答をご紹介します。

Q1.マンションのオーナーが、一棟丸ごと借地権付きマンションを売ることはできますか？

A.可能です。

当社では、入居者がいる状態（オーナーチェンジ）で借地権付きマンションの買い手を見つけることができます。

借地権付きマンションの購入者は、買い取った物件をリフォームして新たな入居者を募り、運用していくことも可能です。

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Q2.借地権付きマンションでも住宅ローン控除は使えますか？

A.はい、要件を満たせば住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を利用できます。

借地権付きマンションの場合、控除の対象となるのは土地ではなく「建物」の購入費用部分です。

床面積や合計所得金額、返済期間などの適用要件は、所有権付きマンションの場合と同様です。

中古物件の場合は、築年数や耐震基準に関する要件もあるため、事前に確認しておきましょう。

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Q3.購入後にリフォームやリノベーションは自由にできますか？

A.内容によります。

壁紙の張り替えやキッチンの交換といった、ご自身の専有部分の内装に関するリフォームは、基本的に自由に行えます。

しかし、建物の構造に関わるような大規模なリノベーションや増改築については、地主の承諾が必要になるケースがほとんどです。

契約書に「増改築禁止特約」が盛り込まれていることもあります。

トラブルを避けるため、計画段階で必ずマンションの管理規約を確認し、必要であれば地主や管理組合に相談しましょう。

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