借地上の建物と通謀虚偽表示
（最高裁平成12年12月19日）

簡単に言うと嘘の外観を信じた善意の第三者は保護されなければならないという規定です。この規定は、実は直接適用されるよりも類推して適用されることが多くあります。特に不動産の登記関係で上記規定は良く出てきます。94条2項は、広く取引の安全を図るという場面で使われ、重要な機能を果たしています。

次に110条について見てみましょう。

本件のように、土地賃借人が、土地上に所有する建物について抵当権を設定した場合には、原則として、抵当権の効力は当該土地の賃借権に及び、右建物の買受人との関係においては、右建物の所有権とともに土地の賃借権も買受人に移転するものと解されています（最判：昭和40年5月4日判決）。

しかしながら、建物について抵当権を設定した者が、その敷地の賃借権を有しない場合には、この抵当権の効力が敷地の賃借権に及ぶと解する理由はなく、右建物の買受人は、民法 94条 2項、110条の法意により建物の所有権を取得するとなるときでも、敷地の賃借権自体についても右の法意により保護されるなどの事情がない限り建物の所有権とともに敷地の賃借権を取得するものではないというべきである、としています。

借地権は抵当権の目的物になりますが、抵当権設定者が土地を利用する権利が無い場合には、当然、借地権に抵当権農耕力は及びません。

しかし、94条2項110条の法意＝善意の第三者の保護の趣旨に照らし、抵当権者が保護される場合があるということです。
具体的には、抵当権設定者に虚偽の外観作出の帰責性があり、それにつき抵当権者が善意かつ無過失であるということが必要になります。