借地契約書（土地賃貸借契約書）とは？内容と作成時の確認事項を解説

借地契約書（土地賃貸借契約書）とは？内容と作成時の確認事項を解説

土地の貸借を行う際、借地権の種類によっては口頭で契約ができるケースもありますが、トラブルを避けるため、きちんと借地契約書を交わしておくことが極めて重要です。

しかし、借地契約書について詳しく知らない、どのような内容を明記すればよいのか分からないという人もいるでしょう。

当記事では、借地契約書の基本的な内容や、借地契約を結ぶ際の具体的な確認事項について詳しく解説します。

借地契約書（土地賃貸借契約書）とは？

借地契約書（土地賃貸借契約書）とは、土地の賃貸借契約を交わす際に使用する書面です。

土地賃貸借契約とは、「借主が地代として一定の賃料を支払うこと」「契約終了時には土地を元の状態に戻し返還すること」などを条件とし、土地を使用・収益する権利を認める契約を指します。

例えば家を建てるとき、土地の購入費用が不足する場合でも、土地賃貸借契約を結ぶことで、購入よりも費用を抑えて敷地を借りられます。

賃貸借契約は口約束でも成立するため、法律上、土地賃貸借契約書の作成義務はありません。
しかし、後のトラブルを防止するには、契約時の取り決めを書面化し、証拠として残しておくことが不可欠です。

以下では、借地契約書の具体的な内容や作成方法について解説します。

借地契約書の主な記載内容

借地契約書には貸主・借主の情報、対象となる土地の情報、そして契約前に当事者間で話し合って決めた事項などが記載されます。

以下は、借地契約書に記載される内容の具体例です。

• 貸主、借主の氏名・住所
• 土地の所在地、地番、面積などの基本情報
• 賃貸借の目的（例：建物の所有目的）
• 契約期間（存続期間）
• 賃料（地代）の額と支払い期日、方法
• 権利金や敷金など一時金の取り扱い
• 建物の増改築や土地の転貸などに関する禁止・制限事項
• 契約違反による解除条項
• 契約終了時の原状回復義務
• その他特約事項

借地契約書の禁止事項とは、貸主が借主に対して特に禁止したい行為を定めたものです。
具体的には、貸主の許可なく土地を第三者に貸したり（無断転貸）、借地権を第三者に譲渡・売却したりすることなどが禁止事項に含まれます。

借地契約書は貸主が作成するのが基本

借地契約書は一般的に、貸主から依頼を受けた不動産会社または貸主本人が作成します。
借主がその内容を確認して異議がなければ、貸主・借主の双方が記名・押印し、契約が成立します。

借地契約書を作成する際には、インターネット上で公開されているひな形やテンプレートも活用できます。
ただし、記載すべき内容は貸主・借主の個別事情や土地の状態などに応じて変わるため、弁護士や司法書士といった専門家に相談し、作成してもらうと安心です。

記名・押印された借地契約書は強い法的効力を持ち、一度合意してしまうと、その内容を覆すことは非常に困難です。
土地賃貸借契約の締結後に思わぬトラブルに巻き込まれるリスクを回避するためにも、契約前に専門家のサポートを受けることが大切です。

借地契約書には収入印紙が必要

借地契約書には、原則として収入印紙が必要です。

印紙とは、国に対して税金（印紙税）や手数料を支払う目的で、印紙税法上の課税文書に貼付する証票です。
借地契約書は印紙税法上の「土地の賃借権の設定に関する契約書（第1号の2文書）」にあたり、課税対象となるため、印紙税額分の収入印紙を貼る必要があります。

印紙税額は、課税文書に記載された契約金額に応じて変動します。
借地契約書における「契約金額」とは、「地上権または土地の賃借権の設定または譲渡の対価たる金額」、具体的には権利金や礼金などが該当し、毎月の賃料や保証金・敷金は含まれません。
もし権利金などの記載がなく、契約金額が0円となる場合は、200円の収入印紙を貼付します。
貸主・借主が1通ずつ契約書を保管する場合は、そのすべての契約書に印紙を貼る必要があります。
慣習として、貸主・借主がそれぞれ自分の保管する契約書にかかる印紙代を負担するケースが一般的です。

ただし、印紙税法上は「一の課税文書を二以上の者が共同して作成した場合、当該二以上の者は、その作成した課税文書につき、連帯して印紙税を納める義務がある」と定められており、当事者間の合意があれば、どちらか一方が全額を負担することも可能です。

トラブルを防止するためには、事前に「誰がどのように印紙代を負担するか」を話し合っておくと安心です。

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
出典：国税庁「土地賃貸借契約書」

借地契約書を作る際の確認事項

貸主・借主間のトラブルを防ぐには、借地契約書を作成する段階で、内容を隅々まで確認することが極めて重要です。

特に借主として契約書にサインする際は、少しでも不安や疑問を感じる内容があれば、納得がいくまで貸主に説明を求め、必要であれば専門家にも相談しましょう。

借地契約書を作成する際に、特に注意深く確認しておきたい項目は以下の通りです。

1. 借地権の種類
2. 借地権の存続期間
3. 禁止事項・特記事項

注意すべき項目①：借地権の種類

借地契約書を締結すると、借主側には借地借家法に基づく「借地権」が発生します。

借地借家法で定められた借地権には、大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があるため、契約がどちらに該当するのかを必ず確認しましょう。

普通借地権	契約期間の定めはあるが、貸主に正当な事由がない限り、借主が望めば契約を更新できる。
定期借地権	契約の更新がなく、期間満了後は必ず土地を更地にして貸主に返還しなければならない。

さらに、定期借地権は「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類に分類されます。

• 一般定期借地権：主に居住用の建物を建てる目的で利用される。
• 建物譲渡特約付借地権：契約終了後、貸主が相当の対価で建物を買い取ることをあらかじめ約束する借地権です。建物を譲渡した時点で借地権は消滅するため、借主が住み続けることを希望する場合は、別途、建物の賃貸借契約（借家契約）を締結する必要があります。
• 事業用定期借地権：専ら事業の用に供する建物を所有する目的で設定される借地権です。この借地権を設定するには、必ず公正証書によって契約を締結しなければなりません。

貸主として契約書を作成する際には、将来的な土地利用の予定や各借地権のメリット・デメリットを踏まえた上で、どの契約形態にするかを慎重に検討しましょう。

注意すべき項目②：借地権の存続期間

借地権の存続期間は、借地契約書の「契約期間」の項目に記載されます。

借主として契約書に目を通す際には、事前に合意した契約期間と記載された内容に相違がないか、必ず確認しましょう。

また、借地借家法には、借地権の種類ごとに守られるべき最低存続期間が定められています。

もし借地契約書に契約期間の記載がない場合や、法律で定められた期間より短い期間を定めた場合は、下表の期間が適用されるため注意が必要です。

普通借地権	30年以上
一般定期借地権	50年以上
事業用定期借地権	10年以上50年未満
建物譲渡特約付定期借地権	30年以上

出典：国税庁「e-Gov法令検索　借地借家法」

例えば、普通借地権で「契約期間20年」と定めても、その定めは無効となり、法律の規定が優先されて、存続期間は自動的に30年とみなされます。

注意すべき項目③：禁止事項・特記事項

借主として借地契約書を確認する際には、禁止事項や特記事項の項目を必ず熟読し、その詳細を正確に把握しましょう。

たとえば、「無断転貸（貸主に無断で土地を第三者に貸し出すこと）」や「無断増改築」が禁止されているにもかかわらず、これに違反する行為をとった借主は、貸主から契約を解除され、借地の返還を要求される可能性があります。

無意識のうちに契約違反を犯さないためにも、禁止事項・特記事項をよく読み、不明な点は貸主に説明を求めてください。

また、借地契約書には、将来的に発生しうる費用に関する重要な記載がされていることがあります。

• 更新料: 普通借地権の契約を更新する際に支払う費用
• 承諾料: 建物を建て替えたり（増改築）、借地権を第三者に譲渡したりする際に、貸主の承諾を得るために支払う費用

借地契約書を確認する際には、「どのような場合に」「いくらの金銭授受が発生する可能性があるのか」を事前に把握しておくことが、将来のトラブルを避ける上で非常に重要です。

契約書がない場合でも、借地権でお悩みなら中央プロパティーへご相談ください！　≫

借地契約書についてのよくあるご質問

借地契約書についてのよくあるご質問と、その回答をご紹介します。

Q1.借地契約書がありません。口約束だけでも借地権は成立しますか？

A. 法律上、土地の賃貸借契約は口約束でも成立し、借地権は発生します。

しかし、契約書がないと、契約期間、地代、更新の有無といった契約内容を客観的に証明するものがなく、後々貸主との間で「言った・言わない」のトラブルに発展するリスクが非常に高くなります。

ご自身の権利を法的に主張するのが難しくなるため、契約内容は必ず書面に残しておくべきです。

もし現在契約書がない状態であれば、貸主と話し合い、合意内容に基づいた覚書や契約書を今からでも作成することをおすすめします。

Q2.収入印紙を貼り忘れた借地契約書は無効になりますか？

A.収入印紙を貼り忘れても、借地契約書そのものの効力が無効になることはありません。

ただし、印紙税の納付を怠ったことになり、印紙税法上のペナルティが課せられます。
税務調査などで発覚した場合、本来納めるべきだった印紙税額とその2倍に相当する金額との合計、つまり当初の印紙税額の3倍の過怠税を支払う必要があります。

自主的に貼り忘れを申し出た場合は1.1倍に軽減されますので、気づいた時点ですぐに対応しましょう。

Q3.借地契約書を紛失してしまいました。どうすればよいですか？

A.借地契約書は再発行ができない重要な書類です。紛失した場合は、まず貸主（または管理する不動産会社）に連絡し、貸主が保管している契約書の写し（コピー）を提供してもらえないか相談しましょう。

コピーをもらえたら、その内容を基に、貸主・借主双方が「原本と相違ない」ことを確認する証明書などを作成しておくと安心です。

また、公正証書として契約している場合は、公証役場で謄本の請求が可能です。今後のためにも、契約書の保管には十分注意しましょう

まとめ

借地契約書は、土地の賃貸借契約を行う際に作成する重要な書類であり、土地を使用する上での条件、賃料、禁止事項などが明記されます。

借地契約書を交わす際は、安易にサインをせず、弁護士や司法書士といった専門家にも相談しながら、借地権の種類や存続期間、特記事項など、契約内容を隅々までしっかりと確認するようにしましょう。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社です。
経験豊富な借地権の専門家のみが在籍しており、地主との交渉もスムーズに代行いたします。
また、借地権に強い社内弁護士が常駐しているため、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスが可能です。
ご相談～売却まで料金は一切無料ですので、借地権売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

センチュリー21中央プロパティーなら【仲介手数料0円】で借地権売却！　≫