借地権の固定資産税の計算方法は？軽減できる条件も解説
借地権の固定資産税の計算方法は？軽減できる条件も解説
目次
土地や建物を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税が課税されます。
では、自身が所有しているわけではない「借地」についてはどうでしょうか。
固定資産税を支払う必要があるのか、仕組みをよく知らないという方も少なくないでしょう。
当記事では、借地権と固定資産税の関係について、分かりやすく解説します。
固定資産税は、地主へ定期的に支払う地代の金額にも影響するため、正しい知識を身につけておくことが大切です。
借地に住んでいる方や、借地権に関心のある方は、ぜひこの記事を参考にしてください。
固定資産税とは？
固定資産税とは、毎年1月1日時点で、次のような固定資産の所有者にかかる地方税です。
- 土地（田畑、住宅地、山林、池沼、牧場、鉱泉地、原野など）
- 家屋（住宅、店舗、工場、発電所・変電所、倉庫など）
- 償却資産（法人などが所有する構築物、機械、飛行機、船舶、車両、鉄道、備品類など）
固定資産税は所得税などと同じ普通税であり、税収の使い道は定まっていません。納付先の市町村または都によって、公共施設の整備や行政サービスなどさまざまな場面で活用されます。
原則として市街化区域内に所在する土地や家屋の所有者に対して、固定資産税とあわせて都市計画税が課税されることがあります。
都市計画税を課税するかどうか、また、その対象区域は各市町村の条例で定められています。
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるために、市町村（東京23区の場合は都）が課税する目的税です。
なお、すべての市町村で課税されるわけではなく、2021年4月時点で都市計画税を課税している自治体は全体の約1/3とされています。
前述の通り、都市計画税は使途が特定されている目的税であり、その税収は道路、公園、下水道などの公共施設整備や市街地開発事業といった特定の事業に活用されます。
出典：総務省「地方税制度 都市計画税」
出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
借地（土地）の固定資産税・都市計画税は地主が支払う
固定資産税および都市計画税の納税者は、その年の1月1日時点で固定資産を所有している人です。
借地の場合、土地そのものにかかる固定資産税・都市計画税は、原則として土地の所有者である地主（貸主）に納税義務があります。
借地人ではありません。
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建物の固定資産税・都市計画税は借地人が支払う
一方、借地上の家屋の所有権が借地人にある場合、その家屋にかかる固定資産税・都市計画税の納税義務者は家屋の所有者である借地人となります。
つまり、土地と建物で納税義務者が異なることになります。
これは非常に重要なポイントであり、借地契約を結ぶ際には、土地と建物のどちらの固定資産税を誰が負担するのかを明確に理解しておく必要があります。
通常、建物は登記によって所有者が明らかになるため、その登記名義人が納税義務者となります。
したがって、借地の上にマイホームを建てた場合、その家の固定資産税は家を建てた借地人自身が納めることになるのです。
固定資産税・都市計画税の計算方法
固定資産税額の計算式は、原則として「課税標準額×標準税率（おおむね1.4％）」です。
標準税率は市町村によって異なる場合があります。
税額計算の基礎となる課税標準額を決定する前段階として、まず次の方法によって固定資産税評価額が算出されます。
- 土地：宅地は地価公示価格の7割程度、その他の土地（田、畑、山林など）は過去の地目別売買価格などを基礎として評価される。
- 家屋：評価対象の家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費（再建築価格）に、建築後の経過年数に応じた減価率（経年減点補正率）を乗じて算出される。
- 償却資産：原則として、資産の取得価格を基礎とし、その耐用年数と取得後の経過年数に応じた減価率を乗じて算出される。
このようにして算出された固定資産税評価額に基づいて課税標準額が決定されます。
土地と家屋の固定資産税評価額は、原則として3年ごとに評価替え（見直し）が行われます。
各市町村（東京23区の場合は都）が、それぞれの固定資産を評価し、条例で定められた税率を適用して税額を決定すると、納税義務者のもとに課税標準額、税率、税額などが記載された納税通知書が送付されます。
都市計画税の納税額は、固定資産税と同様の方法で算出した課税標準額に、税率（上限0.3％、市町村によって異なります）を乗じた額となります。
固定資産税とともに都市計画税の納税が必要な場合は、固定資産税の納税通知書にその旨が記載されます。
固定資産税・都市計画税の支払時期と方法
固定資産税・都市計画税の支払時期（納期）は各市町村によって異なりますが、多くの自治体では年4回（例えば6月、9月、12月、翌年2月など）に分けて設定されています。
通常、毎年4月から6月ごろに納税通知書が送付されます。
納税者は、記載された各納期までに支払うか、第1期の納期限までに1年分を一括で支払うことも可能です。
いずれの納期も、支払期限までに納付できなかった場合は延滞金が発生することがあるため、早めの手続きをおすすめします。
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借地人が負担するその他の主な経費
土地自体の固定資産税・都市計画税は原則として地主が支払いますが、借地人は借地上の建物の固定資産税・都市計画税をはじめ、契約内容や状況に応じて以下のような費用を負担することが一般的です。
- 固定資産税・都市計画税（建物分）
- 地代
- 更新料
- 建て替え・増改築承諾料
- 譲渡承諾料（名義変更料）
固定資産税・都市計画税（建物分）
既に述べた通り、借地の上に借地人が所有する建物がある場合、その建物にかかる固定資産税および都市計画税（課税される場合）は、建物の所有者である借地人が納税義務者となります。
これは毎年発生する税金であり、地代とは別に納付する必要があります。
地代
借地人は、土地の利用対価として地主に地代を支払います。
地代の金額は、契約締結時に地主と借地人の合意によって定められますが、契約更新時や経済状況の変動（近隣の地価上昇、固定資産税の増額など）があった場合に、地主から増額請求がなされることもあります。
地代の算定方法には、固定資産税額などを基準とする方法（例：（土地の固定資産税額＋土地の都市計画税額）× 一定の倍率）、路線価を基にする方法、期待利回りから算出する方法などがありますが、いずれも専門的な知識が必要です。
地代の額に疑義が生じた場合は、不動産鑑定士などの専門家に相談することも検討しましょう。
地代の計算式の一例（固定資産税基準）▼
| 地代 = （土地の固定資産税額 + 土地の都市計画税額） × 一定の倍率 |
※この倍率は、土地の種類（住宅地か商業地かなど）や地域性によって異なり、一般的に住宅地で3～5倍程度、商業地で4～8倍程度が目安とされていますが、あくまで参考値です。
地代の計算方法は、この固定資産税額などを基準とする方法（積算法の一種）の他に、路線価を基にする方法や、期待利回りから算出する方法（収益還元法的な考え方）などもあります。
路線価とは、主要な道路に面した標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額のことです。
地代計算で用いられることがあるのは、主に固定資産税路線価です。
これを基に更地価格を算出し、それに一定の割合（期待利回りなど、例えば1.5％～3％程度）を乗じて地代を求める方法があります。
ただし、この計算式や割合はあくまで一例であり、個別の状況によって異なります。
固定資産税路線価は、各市町村の窓口やウェブサイトで確認できます。
いわゆる積算法（収益方式）では、土地の価格（更地価格など）に期待利回りを乗じ、それに加えて固定資産税・都市計画税、維持管理費、保険料などの必要諸経費を加算して地代を算出します。
いずれの算定方法も、専門的な知識や周辺の取引事例などの情報が必要となるため、個人で正確な地代を算出するのは容易ではありません。
適正な地代について疑問がある場合や、地代交渉が必要な場合は、不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。
更新料
借地契約には期間の定めがあり、期間満了時に契約を更新する際、借地人から地主に対して「更新料」が支払われる慣行があります。
更新料の支払いは法律で義務付けられているわけではありませんが、契約書に定めがある場合や、地域的な慣習として授受されることが一般的です。
金額の相場は、借地権価格の5％程度、または更地価格の3％程度などとされていますが、これもケースバイケースであり、地主との交渉によって決まります。
建て替え・増改築承諾料
借地上の建物を建て替える場合や、大規模な増改築を行う際には、原則として地主の承諾が必要です。
この承諾を得る際に、借地人から地主に対して「建て替え承諾料」や「増改築承諾料」といった名目で金銭が支払われることがあります。
これも法律上の義務ではありませんが、契約書に定めがある場合や慣行として要求されることが多い費用です。
金額の目安としては、更地価格の3～5％程度、などと言われていますが、建物の規模や構造、残存契約期間などによって変動します。
譲渡承諾料
借地権を第三者に売却（譲渡）する場合や、相続以外の理由で借地上の建物の名義を変更する場合にも、原則として地主の承諾が必要です。
この際に支払われるのが「譲渡承諾料」または「名義変更料」です。
借地権は地主の土地を利用する権利であるため、無断での譲渡は契約解除の理由にもなり得ます。
承諾料の相場は、借地権価格の10％程度が一般的とされていますが、これも交渉によって決まります。
地主が承諾しない場合には、裁判所に代わりの許可を求める手続き（借地非訟）も存在します。
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借地権にかかる固定資産税は軽減できる？
更地のまま土地を所有している場合、地主は固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例など）を受けることができません。
しかし、借地人がその土地に住宅を新築または取得し、一定の要件を満たすことで、建物に対する固定資産税や、土地に対する固定資産税（地主負担分）が軽減される可能性があります。
結果として、地代交渉の際に有利に働くことも考えられます。
まず、建物に関する軽減措置として、国土交通省が定める「新築住宅に係る税額の減額措置」があります。
この措置が適用されると、新築住宅にかかる固定資産税が一定期間減額されます。
減額されるのは、1戸あたり居住部分120平方メートル相当分までです。
次の要件を満たす必要があるため注意しましょう。
「新築住宅に係る税額の減額措置」の対象▼
- 戸建住宅や併用住宅（居住部分の割合が1/2以上）の場合：居住部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下
- アパートやマンションなどの共同住宅の場合：1戸あたりの床面積（専有部分＋持分按分した共用部分）が50平方メートル以上（貸家住宅の場合は40平方メートル以上）280平方メートル以下
減額措置の適用期間は、一般の戸建住宅などで新築後3年度分、耐火・準耐火構造の3階建て以上のマンションなどで新築後5年度分です。
適用期限は令和7年（2025年）3月31日までに新築された住宅です。
なお、長期優良住宅の認定を受けた場合は、適用期間がそれぞれ2年間延長されます（戸建住宅などは5年度分、マンションなどは7年度分）。
次に、土地に関する軽減措置として、「住宅用地の特例」があります。
住宅の敷地として利用されている土地（住宅用地）については、課税標準額が大幅に軽減され、結果として固定資産税・都市計画税が抑えられます。
- 小規模住宅用地（住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）：固定資産税の課税標準額が評価額の1/6に、都市計画税の課税標準額が評価額の1/3になります。
- 一般住宅用地（住宅1戸あたり200平方メートルを超える部分で、家屋の床面積の10倍までの部分）：固定資産税の課税標準額が評価額の1/3に、都市計画税の課税標準額が評価額の2/3になります。この特例は、住宅が存在する限り原則として継続して適用されるため、大きな節税効果があります。この特例は地主が受けるものですが、借地上の建物がこの特例の適用対象となることで、地主の税負担が軽減され、間接的に地代の安定につながる可能性があります。
出典：金沢市「固定資産税の住宅用地の特例とはどのようなものですか。」
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まとめ
本記事で解説したように、土地を借りている借地人は、原則として借地そのものに対する固定資産税や都市計画税を支払う義務はありません。
しかし、借地の上に自身が所有する建物がある場合、その建物に対する固定資産税・都市計画税は支払う必要があります。
また、直接税金を支払ってはいないものの、毎月地主に支払う地代は税金額に基づいて決められる場合が一般的であり、間接的には費用を負担しているとも言えます。
少しでも税の負担を軽くしたい場合は、新築住宅や住宅用地に適用される減額制度を利用しましょう。
固定資産税の負担や地代の算定は、地主と借地人の間で認識の齟齬が生じやすく、トラブルの原因となることもあります。
借地権に関するお悩みや疑問がある場合は、安易に自己判断せず、借地権に詳しい不動産会社や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
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この記事の監修者
司法書士
司法書士。地主とのトラブルが多い借地権の相続手続きで、多くの悩みやストレスを抱える借地人の心情へ寄り添ったアドバイスや収集物の多い名義変更手続きでも漏れ抜けのない安定した対応で顧客から厚い支持を集める。
