借地権付き建物は売れない！？その理由と売却のコツについて解説

借地権付き建物は売れない！？その理由と売却のコツについて解説

「借地権付き建物は売れない」と思っていませんか？

確かに借地権は、一般的な不動産と比べて「買い手が見つかりにくい」「地主に譲渡承諾を貰う必要がある」などの特徴があります。

この記事では、「借地権付き建物は売れない」と言われる理由と売却するためのコツについて解説します。

借地権付き建物が「売れない」と言われる理由

借地権付き建物が「売れない」と言われる理由は、以下のような特徴から「購入需要が少ない」、つまり「買いたい人が少ないから」です。

1. 長期間にわたり、地代や更新料の支払いが必要
2. 増改築や売却の際に地主の承諾が必要
3. 各種承諾料の支払いが必要
4. 住宅ローンの審査に通りにくい

借地権付き建物が「売れない」と言われる理由①：長期間にわたり、地代や更新料の支払いが必要

借地契約は、土地を借りる対価として、地主に地代（賃料）を支払うものです。

借地契約の存続期間は、旧借地法か借地借家法か、また契約内容によって異なりますが、一般的に数十年単位と非常に長く、契約期間中、地代の支払いは継続します。
更新料についても、契約書内に更新料の支払いが明記されている場合※は、支払う必要があります。
※契約書に記載がない場合でも、慣習として請求されるケースや、更新の合意形成のために事実上支払いが必要となることもあります。

地代は固定資産税や都市計画税の増減、近隣の地価や賃料相場の変動などを理由に増額になる可能性があり、借地人としては不安要素になり得ます。

また更新料についても、相場は「更地価格の3～5％程度」とされており、大きな金額の負担になることから、借地権付き建物の購入を懸念する人が多い傾向にあります。

借地権付き建物が「売れない」と言われる理由②：増改築や売却の際に地主の承諾が必要

借地権付きの建物では、増改築や売却を行う際に、必ず地主の承諾を得る必要があります（借地借家法第17条（増改築）、第19条（売却・譲渡））。

増改築に際して、建物の構造や用途を変更することは、土地の利用条件に影響を与えるため、契約上、地主の許可を得ることが求められます。

売却も同様に、借地人が変更になることで、地主としては、新しい借地人が契約条件を守らないリスクや、土地の使用方法などの契約条件が変わる可能性があるため、地主の権利保護を目的として、承諾が必要とされています。
万が一、無断で増改築や売却を行った場合、契約解除の原因となる可能性もあります。

自分名義の建物にも関わらず、地主の承諾を得なければ、増改築や売却ができない点は、借地権付き建物を購入する際に一つの懸念材料になることがあります。

借地権付き建物が「売れない」と言われる理由③：各種承諾料の支払いが必要

借地権付き建物では、増改築や売却などの際に、地主に承諾料を得ることに加えて、承諾料を支払う必要があります。
これらの承諾料は、地主が不利益を被る可能性に対する補償や、事務手続きの対価としての意味合いを持ちます。

借地人が地主に支払う各種承諾料の額は、以下が一般的な基準となります。

譲渡承諾料	借地権価格の10％程度
増改築承諾料	更地価格の3〜5％
条件変更承諾料	更地価格の10％程度

条件変更承諾料は、例えば木造住宅を鉄筋コンクリート住宅に変更する場合や、住居を業務用建物に変更する場合、賃貸住宅に建て替える場合等に必要となる承諾料のことです。

これらの承諾料には明確な法律上の金額規定がないため、金額を巡って地主とトラブルになるケースも少なくありません。
借地権付き建物の購入時には、各種承諾料の条件について事前に確認し、可能であれば書面で取り決めておくことが望ましいです。

借地権付き建物が「売れない」と言われる理由④：住宅ローンの審査に通りにくい

借地権付き建物を購入する際、住宅ローンの利用を考える人も多いでしょう。
しかし、借地権付き建物の場合、住宅ローンの審査に通りにくい傾向があります。

借地権付き建物は、土地の所有権がないため担保評価が低くなりやすいことに加え、金融機関は、地主に融資承諾書の提出を必ず求めます。

融資承諾書には、「借地人が地代を滞納した場合、借地契約を解除する前に、金融機関に連絡をすること」などが明記されており、地主にとっては一定の制約や義務を負うことになるため、多くのケースで融資承諾は得られにくいのが現状です。

借地権付き建物を購入する場合は、購入資金の計画を慎重に行う必要があります。

このような理由から、通常の所有権と比べて、借地権付き建物を購入したい人は、少ないと言われています。

借地権付き建物の売却方法

「借地権付き建物は売れない」と言われていますが、法的に借地権付き建物を売却すること自体は可能で、売却方法もいくつか選択肢があります。

借地権付き建物の売却方法は以下の通りです。

1. 地主に買い取ってもらう
2. 第三者に売却する
3. 等価交換した後に売却する
4. 底地と同時売却する

借地権付き建物の売却方法①：地主に買い取ってもらう

借地権付き建物を売却する方法の一つは、地主に買い取ってもらうことです。
これを「借地権の買い戻し」と呼ぶこともあります。

この場合、借地人は土地の所有者である地主に対して、借地権付き建物を購入するよう交渉します。
地主にとっては、土地を自由に再活用できるメリットがあります。

ただし、地主に建物を買い取る義務はないことから、売買価格は市場価格よりも低くなる可能性が高いです。
一般的に、借地人から地主に借地権の買取を依頼する場合、売買価格の相場は更地価格の30％～50％程度になると言われています。

金額や条件面の交渉ハードルが高い方法のため、借地人が地主に直接交渉するよりも、借地権に詳しい不動産業者に交渉を代行してもらうのがおすすめです。

借地権付き建物の売却方法②：第三者に売却する

借地権は、第三者に売却することができます。
地主に直接売却するよりも、第三者に売却する方が一般的に高い価格で取引される傾向があります。

しかし、この第三者への売却を有利に進めるためには、どのような不動産業者を選ぶかが極めて重要です。

ここで、「買取業者」と「専門仲介業者」の決定的な違いを理解しておく必要があります。
「買取業者」と「専門仲介業者」の決定的な違いは、”借地権を買い取る目的”です。

できるだけ安く仕入れたい「買取業者」は、売主から直接共有持分などを買い取り、最終的に不動産全体を取得した上での高額転売を目指します。
そのため、売主とは利益が相反する関係になり、価格交渉もしにくいのが一般的です。

一方、売主の希望に沿った買主を探す「専門仲介業者」は、持分を“安く売らせたい”という動機がありません。
むしろ、売却価格が高くなるほど得られる仲介手数料が増えるため、売主と利益が一致します。
専門仲介業者は、売主と買主の間に立ち、適切な買い手を見つけるサポートを行い、市場価格に近い金額で売却できる可能性を高めます。

借地権のように専門知識を要する不動産の売却においては、まさに売主様と同じ目的で買主様との橋渡しを行う「専門仲介業者」への依頼を強くおすすめします。

私たち「センチュリー21中央プロパティー」は、まさに売主様の利益を第一に考え、適正価格での売却を目指す借地権専門の仲介業者です。
豊富な経験と専門知識に基づき、借地権の複雑な権利関係や市場動向を的確に捉え、お客様にとって最善の売却戦略をご提案いたします。

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借地権付き建物の売却方法③：等価交換した後に売却する

借地権における等価交換とは、土地と建物の権利を交換し、その後に売却する方法です。
具体的には、借地人が持つ借地権と地主が持つ底地権の一部または全部を交換し、土地と建物の所有権を一体化させる手法です。

下図のように、等価交換を行うことで、Bさん（借地人）は完全所有権の土地と建物を第三者に売却できるため、借地権付き建物を単体で売却するよりも、不動産価値が高く、高値での売却が実現します。

ただし、等価交換の契約内容は詳細に決める必要があり、地主と双方の合意が不可欠です。
完全所有権の土地を手に入れることができるメリットがありますが、条件の調整が必要になるため、交渉に時間がかかる点はデメリットと言えるでしょう。
また、税金面での取り扱いも複雑になるため、専門家への相談が不可欠です。

借地権付き建物の売却方法④：底地と同時売却する

地主に底地を手放しても良い、という意思がある場合、同時売却もおすすめな方法です。

同時売却は、底地と借地権付き建物を同じタイミングでセットで売却する方法です。
買い手としては、完全所有権の不動産が手に入るため、購入需要は高まります。
これにより、借地権単体や底地単体で売却するよりも高値での売却が期待できます。

ただし、こちらも売買代金を借地人と地主の間で、どのように分配するのか、協議がまとまらないケースがありますので、同時売却を検討する際は、借地権専門の不動産会社に一度相談してみると良いでしょう。

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地主の譲渡承諾が貰えない場合の対処法

借地権の売却（譲渡）には、地主の承諾が必要です。

地主の承諾が得られない場合は、裁判所に対して借地条件変更等の申立ての一つとして、借地非訟手続（借地権譲渡許可の申立て）を行います。

借地非訟手続とは、地主の代わりに裁判所に譲渡承諾に代わる許可を求める手続きのことです。

借地非訟手続の流れは以下の通りです。

1. 申立書の提出
2. 審問
3. 鑑定委員会の意見聴取
4. 和解勧告または決定

借地非訟手続は、裁判所を介して借地契約に関する問題を解決する手続きであり、主に調整や調停を通じて解決を図ります。
訴訟と異なり、当事者間の合意に基づいて解決を目指しますが、合意が得られない場合は裁判所が下した命令に基づき、借地権の譲渡承諾の可否を決定します。
この際、裁判所は譲渡承諾料の支払いを条件とすることが一般的です。

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借地権付き建物を好条件で売却するためのコツ

「借地権付き建物は売れない」と言われるほど、売却までに様々なハードルがあります。
しかし、借地権付き建物はコツを押さえればより良い条件で売却することができます。

借地権付き建物を好条件で売却するためのコツは、以下の通りです。

• 地主との良好な関係を築く
• 借地権に詳しい弁護士や不動産会社に相談する
• 借地権の価値を正しく理解する
• 地主の承諾が得られないなら中央プロパティーへ

借地権付き建物を好条件で売却するコツ①：地主との良好な関係を築く

借地権付き建物の売却を円滑に進めるためには、地主との良好な関係が非常に重要です。

日頃から地代の支払いを滞りなく行い、契約内容を遵守することはもちろん、売却を検討し始めた段階で、誠意をもって地主に相談することが望ましいでしょう。
地主の理解と協力を得られれば、譲渡承諾や条件交渉がスムーズに進む可能性が高まります。

借地権付き建物を好条件で売却するコツ②：借地権に詳しい弁護士や不動産会社に相談する

借地権付き建物は、一般的な不動産の売買とは異なり、多くの専門知識が必要となります。
一見、大手の不動産会社に相談したほうがしっかりとした対応をしてもらえるイメージがありますが、借地権付き建物については、そうとは限りません。

まず、借地権の契約書の内容を正確に理解し、売却時のリスクや注意点を整理する必要があります。
その後、多くのケースでは、地主に対して交渉を進めることになるため、高い交渉スキルや解決ノウハウを有していなければ、交渉が難航してしまうのです。

最悪のケースでは、地主との関係性が悪化してしまうこともあるため、必ず借地権に詳しい弁護士または不動産会社を選びましょう。

なお、センチュリー21中央プロパティーには、借地権に強みを持つ社内弁護士が常駐しておりますので、いつでも法的な見地からの的確なアドバイスをご期待いただけます。

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借地権付き建物を好条件で売却するコツ③：借地権の価値を正しく理解する

借地権付き建物は、通常の不動産と比較して制約が多い分、不動産の評価額が低くなる傾向があります。

しかし、中には相場よりも大幅に安い査定額を提示し、安く買い叩こうとする悪徳な業者も存在します。

借地権の評価方法は複雑ですが、センチュリー21中央プロパティーが提供する借地権専門の無料査定サービスをご利用いただくことで、24時間以内にあなたの借地権の査定額を知ることができます。

中央プロパティーでは、国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、他社よりも高額での売却に成功した実績が多数ございます。

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借地権付き建物を好条件で売却するコツ④：地主の承諾が得られない場合、センチュリー21中央プロパティーに相談する

一般的に、借地権は地主の承諾がなければ、第三者に売却することはできません。

もし地主の承諾が得られない場合でも、前述した借地非訟手続を利用したり、専門の不動産業者の中には、地主との交渉代行や、場合によっては売却の支援を行ってくれるところもあります。

私たちセンチュリー21中央プロパティーは、10年以上、借地権の売買仲介を専門に行ってきたノウハウを活かし、「地主の承諾を得られないケースでの借地権売却」をサポートしてまいりました。

借地権に強みを持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも的確なアドバイスをご期待いただける体制を整えております。

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まとめ

借地権の売却は、地主の承諾や複雑な条件があり「売れないのでは…」とお悩みではありませんか？
「地主が売却を認めてくれない」「相続したものの地主との関係構築が面倒」など、借地権特有のお悩みは尽きません。

しかし、諦める必要はありません。

私たちセンチュリー21中央プロパティーは、ご相談件数4万件以上を誇る「借地権の専門家集団」として、借地権のトラブル解決と売却を完全にサポートいたします。
もし地主と揉めていても、現状のままで借地権を売却可能な独自のノウハウを有しておりますので、ご安心のうえご相談ください。

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