【地主がお寺の借地権】よくあるトラブルと対処法を解説

【地主がお寺の借地権】よくあるトラブルと対処法を解説

地主がお寺の借地権は、トラブルになりやすい傾向があります。特に売却や譲渡が難しく、借地人だけの力で交渉を有利に進めることは非常に難しいのが現状です。

本記事では、お寺が地主の借地権でよくある具体的なトラブル事例を徹底解説。

さらに、長年の経験に基づいた円満な交渉を成功に導くための重要な3つのポイントを伝授します。

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地主がお寺の借地権でよくあるトラブル事例

地主がお寺の借地権では、以下のようなトラブルがあります。

• 売却・譲渡に関するトラブル
• 地代・更新料に関するトラブル
• 建て替え・増改築に関するトラブル
• 立ち退きに関するトラブル

売却・譲渡に関するトラブル

地主がお寺の借地権における売却・譲渡は、トラブルになりやすい傾向があります。

前提として、借地権の売却・譲渡には、地主の承諾が必要です。

借地人としては、第三者への売却（借地権譲渡）を希望しても、お寺側が宗教法人としての土地の維持や管理方針から、買い手やその用途に懸念を示すことがあります。

また、譲渡承諾料が高額に設定され、経済的な負担となるケースも少なくありません。

地主がお寺の場合、不動産会社が窓口になっているケースも多く、借地人に有利に交渉を進めることは非常に難しいのが現状です。

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地代・更新料に関するトラブル

地代や更新料など、お金にまつわるトラブルも借地権ではよくあります。

地代については、長期間見直されていない場合、お寺側から近隣相場を理由とした大幅な値上げを求められることがあります。借地人としては、急な値上げは経済的な負担となるため、値上げをしたい地主と現状維持をした借地人との間で、トラブルになることがあります。

一方、更新料は、契約書に明確な定めがない場合や、その金額の妥当性を巡って争いが生じることがあります。高い更新料を提示し、更新させない方向性に持っていこうとする地主もいるのが現状です。

トラブルに発展しそうな場合は、早めに借地権専門の不動産会社や弁護士に、アドバイスを貰うことが大切です。

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建て替え・増改築に関するトラブル

多くの借地契約には「増改築禁止特約」が設けられています。借地人が建物の改築や増築を希望する際に、この特約を巡って地主との間でトラブルになることがあります。

地主が増改築や建て替えを承諾しない理由は、増改築によって建物の価値が向上し、借地契約の期間が長期化することを懸念しているからです。
「次の更新で土地を返してほしい」と思っている地主にとって、建て替えは都合が悪いのです。

同じ理由で、増改築を承諾する代わりに、高額な承諾料を提示されるケースもあります。

他にも、正当な理由なく地主が建て替えや増改築を承諾しないことがあります。

そこには、地主の個人的な感情や、将来的な土地利用の計画、あるいは承諾料を目的として、合理的な理由なく承諾を拒む場合があります。

地主との関係が良好でない場合は、借地人が直接交渉するよりも、借地権に詳しい第三者や弁護士に介入してもらうことを推奨します。

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立ち退きに関するトラブル

立ち退きに関するトラブルでは、更新時に突然地主から「借地契約の終了」を告げられることが多いです。

借地契約の期間満了時に、地主が更新を拒絶するには、借地借家法において「正当事由」が必要とされます。これは、借地人の生活基盤を保護する観点から設けられた重要な要件です。単に地主が土地を自己使用したいというだけでは正当事由とは認められにくく、より具体的な理由が求められます。

例えば、地主自身やその親族が土地をどうしても必要とする場合や、建物が老朽朽廃寸前で建て替えの必要性が高い場合などが正当事由として認められる可能性があります。

また、正当事由が不十分な場合でも、地主が借地人に対して立ち退き料を提供することで、正当事由が補完され、更新拒絶が認められることがあります。

とは言え、借地人からすれば長年慣れ親しんだ土地から、急に立ち退くように言われても到底納得できないでしょう。

少しでも有利な条件で立ち退きに応じるには、借地権に詳しい不動産会社や弁護士の力を借りることを推奨します。

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地主がお寺（宗教法人）の交渉を成功させる3つのポイント

地主がお寺（宗教法人）の場合、以下の3つのポイントに注意しましょう。

1. 地主への交渉は借地権の専門家に依頼する
2. 安易に地主に借地権を買い取って貰うのは危険
3. 借地権を売却したい場合は専門業者を選ぶ

①地主への交渉は借地権の専門家に依頼する

借地権のトラブルが発生した際、地主に直談判しようと考える借地人が多いですが、この方法はおすすめできません。

なぜなら、交渉が借地人にとって優位に進むケースが極めて少ないためです。特に、地主がお寺（宗教法人）の場合、不動産会社が窓口になっていたり、法人内に不動産部門のような部署が存在したりすることが多いです。

長年土地を貸してきた地主は、言わば不動産のプロです。不動産のプロに、素人である借地人が自力で交渉しても中々聞き入れてもらえず、借地人にとって不利な状況になることも珍しくありません。

借地権に強い不動産会社に依頼した場合、以下のようなメリットがあります。

• 地主への交渉代行や交渉のアドバイスをしてくれる
• 借地権の法的視点で選択肢を提案してもらえる
• 好条件で借地権売却ができる可能性が高い

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②安易に地主に借地権を買い取って貰うのは危険

借地権を売却する際、地主に買い取って貰うことを考える方は多いでしょう。

しかし、借地人からお願いして地主に買い取って貰う場合、市場価格を大きく下回る売買価格になる可能性があるため、注意しましょう。

一般的には、借地人からお願いして地主に借地権を買い取って貰う場合、更地価格の50％程度もしくはそれ以下になることが多いです。地主としては、「できるだけ安く買い取りたい」のが本音ですから、もっともらしい理由を付けて安く買い取ろうとしてくることが予想されます。

1円でも高く借地権を売りたい場合は、借地権に強い不動産会社に相談し、地主への交渉を代行してもらうのが良いでしょう。

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③借地権を売却したい場合は専門業者を選ぶ

借地権は、土地の所有権ではなく「土地を借りる権利」であるため、借地借家法をはじめとする特有の法規制や取引慣行が存在します。つまり、通常の所有権と比べて権利関係が複雑で、専門的な知識やノウハウが求められます。

そのため、一般的な不動産業者では、借地権の扱いに慣れていない場合があり、適切なアドバイスやサポートを得られない可能性があります。

借地権の売却には、多くの場合、地主の承諾が必要となります。承諾を得るための効果的なアプローチや、承諾料の減額交渉など、交渉力のある専門業者の存在が不可欠です。特にトラブルを抱えている場合は、トラブルを解決しつつ売却を成功させる必要があるため、高い専門性が求められます。

借地権は、所有権と比較して買い手が少ないことから、必然的に売却価格が低くなってしまうことがあります。借地権の専門業者は、借地権に特化した独自のネットワークや販売戦略を持っているため、より多くの潜在的な買い手にアプローチし、高額且つ早期に適切な買い手を見つけることができます。

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地主がお寺の借地権を売却できた事例

当社では、地主がお寺である借地権の売却をサポートした事例があります。

事例:
地主がお寺の借地権売却の成功事例（目黒区）

背景:
借地人であるAさんは、相続により借地権を取得しました。しかし、Aさんは地方在住のため、借地上の建物の活用予定はありません。

相続してから、3か月ほど空き家のまま放置していましたが、税金の負担や管理の手間を考えて、借地権を売却することを決意しました。

地主であるお寺の宗教法人に、買い取ってほしい旨相談しましたが、地主から提示された査定額の低さに納得できず、当社へご相談されました。

アプローチ:
当社はまず、不動産鑑定士とAIによるダブル査定を実施しました。立地や建物の状態から判断し、地主から提示された査定額よりも大幅に高い査定額になりました。

Aさんに代わって、借地権のノウハウを豊富に有した当社が、弁護士の助言のもと、地主に借地権の売却交渉を行いました。複数回に渡る交渉の中で、売買契約の詳細条件を詰め、第三者に借地権を売却することで、地主と合意形成できました。

地主の承諾が得られたため、当社独自のネットワークと入札制度を用いて販売活動を行いました。

結果:
Aさんは、当初地主に提示された査定額の3倍の価格で、借地権を売却することに成功しました。
弁護士や司法書士と連携したことで、相続登記や売買契約書の作成もスムーズに進みました。

仲介手数料をはじめ、相続登記費用や家財道具の処分費用等は、すべて買主が負担してくれることになり、Aさんは費用負担ナシで借地権を売却することができました。

地主がお寺の借地権でよくあるご質問

Q.お寺の借地権は売却できないのでしょうか？

A. いいえ、お寺の借地権であっても売却は可能です。
しかし、一般的な所有権の売却とは異なり、地主であるお寺の承諾が必要です。

専門の不動産業者に相談し、お寺との交渉や手続きをサポートしてもらうことで、スムーズな売却を目指すことができます。諦めずに、まずは専門家にご相談ください。

Q.地主（お寺）の承諾が得られない場合でも、売却できますか？

A. 原則として、地主であるお寺の承諾なしに借地権を第三者に売却することは難しいです。

しかし、借地借家法には、地主が正当な理由なく承諾しない場合に、裁判所に地主の承諾に代わる許可を申し立てる制度（借地非訟）があります。

センチュリー21中央プロパティーでは、地主の承諾なしで借地権の売却が可能です。地主がお寺の場合の売却実績も豊富ですので、まずはご相談ください。

Q.地主（お寺）に買い取って貰うのと第三者への売却は、どちらがおすすめですか？

A. 高く売りたい場合は、第三者への売却がおすすめです。

お寺に買い取ってもらう場合は、手続きが比較的簡便で、早期に現金化できる可能性があります。ただし、第三者への売却と比較して、売却価格が低くなる傾向があります。

第三者へ売却する場合は、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。より高い価格での売却を目指す場合や、借地権の価値を最大限に引き出したい場合に適しています。

当社にご相談いただければ、お客様の状況を詳しくお伺いし、それぞれのメリット・デメリットを踏まえた上で、最適な選択肢をご提案させていただきます。

Q.地主（お寺）への交渉を代行してくれる不動産会社はありますか？

A. はい、ございます。
借地権に強い不動産会社では、地主への交渉を代行してくれる業者が多く存在します。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権に強い弁護士が在籍しています。借地権に特化して売買仲介をしてきた実績があり、特に地主がお寺である場合の交渉に慣れています。価格交渉、条件交渉、手続き全般をサポートします。

地主がお寺の借地権相談ならセンチュリー21中央プロパティー

センチュリー21中央プロパティーは、地主がお寺の借地権トラブルを解決してきた実績が豊富です。

• 「地主がお寺で交渉が難航している…」
• 「他の不動産会社で断られた…」
• 「売却の交渉を有利に進めるアドバイスが欲しい…」

など、地主への交渉から借地権の買い手探しまで、ワンストップでサポートします。仲介手数料等、売主様にご負担いただく費用は0円ですのでご安心ください。

地主の譲渡承諾が得られない借地権の売却サポート実績も豊富です。

当社で借地権売却に成功した方のインタビューもご覧ください。