借地権売却の必要書類は？入手方法と手続きをスムーズに進めるコツ
借地権売却の必要書類は？入手方法と手続きをスムーズに進めるコツ
目次
借地権の売却は、地主の承諾が必要となるため、通常の不動産取引よりも手続きが複雑になりがちです。
どのタイミングで何の書類が必要かを把握しておかないと、交渉の遅れやトラブルの原因となります。
本記事では、査定依頼から引き渡し、その後の確定申告に至るまで、フェーズごとに必要な書類と入手方法を分かりやすく解説します。
事前に準備を整え、スムーズな借地権売却を目指しましょう。
【仲介手数料0円】借地権の高額売却ならセンチュリー21中央プロパティー ≫
借地権の【査定依頼・媒介契約時】に用意すべき書類
借地権の査定依頼・媒介契約時に用意すべき書類は、主に以下の通りです。
- 土地賃貸借契約書（原契約書・更新契約書）
- 地代や更新料の支払い証明（通帳・領収証）
- 建物の固定資産税納税通知書・評価証明書
- 建物の図面・建築確認済証・検査済証
- 土地の測量図・境界確認書（手元にある場合）
- 本人確認書類（運転免許証・パスポートなど）
- 住民票（発行から3ヶ月以内のもの）
書類①：土地賃貸借契約書（原契約書・更新契約書）
借地権売却で最も重要な書類です。
契約期間、地代、更新料、禁止事項などの条件が記載されています。
当初の「原契約書」に加え、更新時の「更新契約書」や「覚書」もセットで用意してください。
残存期間や買主への継承条件を確認するために不可欠です。
書類②：地代や更新料の支払い証明（通帳・領収証）
地主との信頼関係と、契約が正常に継続していることを証明します。
滞納がない事実は買主の安心材料となり、地主への承諾交渉もスムーズにします。
銀行振込なら通帳、手渡しなら領収証を用意しましょう。直近1〜2年分の記録があれば十分です。
書類③：建物の固定資産税納税通知書・評価証明書
毎年春に届く納税通知書で、建物の評価額や名義人を確認します。
借地権の場合、土地の固定資産税は地主負担ですが、建物は借地人（売主）が負担します。
紛失時は、都税事務所や市町村役場で「固定資産評価証明書」を取得すれば代用可能です。
書類④：建物の図面・建築確認済証・検査済証
建物が建築基準法に適合しているかを証明する書類です。
新築時の「確認済証」や「検査済証」、図面などは、増改築履歴の確認やリフォーム判断の材料になります。
特に古い建物の場合、買主の購入判断を左右する貴重な資料となるため、可能な限り探し出しましょう。
書類⑤：土地の測量図・境界確認書（手元にある場合）
借地権の範囲（面積）を明確にする図面です。
借地人の手元に「確定測量図」や「筆界確認書」がある場合は必ず提示してください。
隣地との境界が明確であれば、売却後のトラブルリスクが減り、査定の精度も向上します。
書類⑥：本人確認書類（運転免許証・パスポートなど）
売却依頼者が名義人本人であることを確認します。
運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きの公的証明書が必要です。
共有名義の場合は、共有者全員分を用意してください。
なお、当社センチュリー21中央プロパティーはプライバシーマークを取得しており、売主様の個人情報保護やプライバシー管理において万全の体制で取引を行いますので、安心してご提出ください。
借地権の安全・スムーズな売却ならセンチュリー21中央プロパティー ≫
書類⑦：住民票（発行から3ヶ月以内のもの）
現住所と登記簿上の住所が一致しているか確認します。
引越し等で住所が変わっている場合、別途住所変更登記が必要になることがあります。
マイナンバー（個人番号）の記載がない、発行3ヶ月以内のものを用意しましょう。
借地権の【売買契約・地主承諾時】に必要な書類
借地権の売買契約・地主承諾時に必要な書類は、主に以下の通りです。
- 借地権譲渡承諾書
- 建物の登記済権利証（または登記識別情報）
- 実印・印鑑証明書
- 物件状況等報告書・設備表
- 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書（該当する場合）
- マンションの場合の管理規約・議事録・長期修繕計画書
書類①：借地権譲渡承諾書
借地権売却には、地主の承諾が法的に必須です。
地主が売却に同意したことを証明する「借地権譲渡承諾書」を取得します。
※買主がローンを利用する場合、別途「融資承諾書」に地主の実印と印鑑証明書が必要になることがあります。
通常、これと引き換えに「承諾料（名義書換料）」を支払います。
なお、センチュリー21中央プロパティーでは、地主との交渉は全て専門家が代行します。
地主と揉めている場合や関係が悪化している場合でも、現状のままでトラブル解決・売却が可能です。
地主との関係が悪く交渉が不安な場合でもご安心ください。
【社内弁護士が常駐】借地権のトラブル解決はお任せください！ ≫
書類②：建物の登記済権利証（または登記識別情報）
いわゆる「権利証」で、建物の所有者であることを証明します。
平成17年以降は「登記識別情報通知（パスワード）」に変わっています。
再発行はできませんが、紛失時は司法書士の「本人確認情報制度」等で手続き可能です。
契約・決済時に必ず必要になります。
書類③：実印・印鑑証明書
契約書や登記書類への押印には実印を使用します。
あわせて「印鑑証明書（3ヶ月以内）」を用意してください。
共有名義の場合は全員分が必要です。
書類④：物件状況等報告書・設備表
雨漏りや設備の故障など、物件の不具合を買主に伝える書類です。
「契約不適合責任」によるトラブルを防ぐため、不具合も含めて正直に記載することが重要です。
書類⑤：耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書（該当する場合）
古い建物で、耐震基準やアスベストの調査記録がある場合は提出します。
買主がリフォームや解体を検討する際の重要な判断材料となります。
書類⑥：マンションの場合の管理規約・議事録・長期修繕計画書
借地権付きマンションの場合に必要です。
管理規約や修繕積立金の状況などがわかる資料一式を用意します。
管理会社に依頼して取り寄せましょう。
【決済・引き渡し当日】に必要な書類
借地権の売却に際して、決済・引き渡し当日に必要な書類は、主に以下の通りです。
- 銀行口座の通帳（売却代金の振込先）
- 抵当権抹消書類（ローン残債務がある場合）
- 鍵・居住のしおり等の引き継ぎ書類
- 本人確認書類・実印・印鑑証明書の再確認
なお、支払い忘れは取引中止に直結するため、前日までに確実にチェックしましょう。
書類①：銀行口座の通帳（売却代金の振込先）
売買代金を受け取るための口座です。
当日は着金確認を行うため、通帳を持参するか、ネットバンキングで即時確認できる状態にしておきます。
原則、売主本人名義の口座が必要です。
書類②：抵当権抹消書類（ローン残債務がある場合）
ローンが残っている場合、引き渡しと同時に抵当権を抹消します。
金融機関から交付される「弁済証書」や「解除証書」などが必要です。
事前に全額返済の連絡をし、手配しておきましょう。
書類③：鍵・居住のしおり等の引き継ぎ書類
玄関だけでなく、勝手口や物置など全ての鍵を引き渡します。
設備の説明書や、地域のゴミ出しルール（居住のしおり）などもあれば親切です。
書類④：本人確認書類・実印・印鑑証明書の再確認
決済日に司法書士が登記申請を行うため、再度本人確認と書類照合を行います。
契約時と同じ実印、印鑑証明書、本人確認書類、権利証を持参してください。
売却後の【確定申告】で必要な書類
売却益が出た場合、翌年の2/16〜3/15に確定申告が必要です。
確定申告で必要な書類は、主に以下の通りです。
- 確定申告書B・分離課税用申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー・仲介手数料の領収書
- 取得費を証明する書類（購入時の契約書など）
- 譲渡承諾料（名義書換料）の領収書
書類①：確定申告書・分離課税用申告書
不動産の譲渡所得は「分離課税」となるため、専用の申告書を使用します。
税務署や国税庁サイト（e-Tax）で作成可能です。
書類②：譲渡所得の内訳書
売却金額や経費を詳しく記入し、税額計算の根拠となる明細書です。
正確な記入が求められます。
書類③：売買契約書のコピー・仲介手数料の領収書
「売却金額」と「経費」を証明します。
売買契約書のコピー、仲介手数料や印紙代の領収書などを用意しましょう。
書類④：取得費を証明する書類（購入時の契約書など）
「購入時の金額」を証明する書類です。
当時の契約書や領収書があれば税金を安く抑えられる可能性があります。
古い書類でも可能な限り探してください。
不明な場合は売却額の5%を概算取得費とします。
書類⑤：譲渡承諾料（名義書換料）の領収書
地主に支払った承諾料も「経費」として計上できます。
領収書は確定申告まで大切に保管しましょう。
ない場合は振込明細等で代用できるか税務署へ相談してください。
必要書類を用意できない・特殊なケースの対処法
古い借地権を売却しようとする際に、以下のようなケースは珍しくありません。
- 土地賃貸借契約書を紛失してしまった場合
- 古い建物で建築確認済証や検査済証がない場合
- 建物の権利証（登記識別情報）が見当たらない場合
- 相続した借地権で名義変更がまだ済んでいない場合
- 借地人が認知症などで判断能力が不十分な場合（成年後見人）
- 成年後見人の選任と家庭裁判所の許可が必要な場合
- 海外在住の非居住者が借地権を売却する場合
ここでは、上記のケースにおける対処法をご紹介します。
【無料相談】相続した借地権の活用方法や売却でお悩みの方はこちら ≫
ケース①：土地賃貸借契約書を紛失してしまった場合
地主も保管していない場合は、地代の支払い実績（通帳）で契約の存在を証明します。
その上で、現在の契約内容を確認する「覚書」を新たに締結するなどの対策をとります。
ケース②：古い建物で建築確認済証や検査済証がない場合
役所で「建築計画概要書」や「台帳記載事項証明書」を取得し、建築確認の事実を証明できる場合があります。
既存不適格等の場合は、重要事項説明書に記載して説明すれば売却可能です。
ケース③：建物の権利証（登記識別情報）が見当たらない場合
再発行はできませんが、司法書士による「本人確認情報制度」を利用すれば登記手続きは可能です。
別途費用はかかりますが、売却に支障はありません。
ケース④：相続した借地権で名義変更がまだ済んでいない場合
売却前に、建物の名義を相続人に変える「相続登記」が必要です。
借地権（土地契約）自体の名義変更には地主の承諾が必要ですが、相続時は原則承諾料不要です。
なお、センチュリー21中央プロパティーでは、借地権を売却する方に限り相続登記費用も負担いたしますので、費用を抑えて手続きを進められます。
【仲介手数料0円】借地権の高額売却ならセンチュリー21中央プロパティー ≫
ケース⑤：借地人が認知症などで判断能力が不十分な場合（成年後見人）
意思能力がないと契約できません。
家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任し、後見人が契約手続きを行います。
数ヶ月かかるため早めの相談が必要です。
ケース⑥：成年後見人の選任と家庭裁判所の許可が必要な場合
本人の居住用不動産を売却するには、成年後見人の選任に加え、家庭裁判所の「処分許可」が必要です。
許可取得のハードルは高いため、専門家との連携が必須です。
ケース⑦：海外在住の非居住者が借地権を売却する場合
印鑑証明書の代わりに、現地の日本大使館等で発行する「サイン証明書」を使用します。
また、住所証明として「在留証明書」も必要です。
▼関連記事（画像付きボックスで紹介）▼
借地の契約書がない！相続時の対応や立ち退きを迫られたらどうするべき？https://www.century21-sell.jp/reading/13618/
まとめ
借地権売却には、一般的な書類に加え「土地賃貸借契約書」や、「譲渡承諾書」「融資承諾書」といった地主の承諾書などが必須です。
各フェーズで必要な書類を整理し、紛失物があれば早めに対処することが、トラブル回避の近道です。
特に地主との交渉（承諾書取得）は難航しやすいため、専門家のサポートを強く推奨します。
センチュリー21中央プロパティーは、底地・借地権専門の不動産仲介会社です。
これまでに4万件以上のトラブル解決・売却実績があり、借地権・底地の取り扱いに関するノウハウは、業界内でも随一です。
借地権に強い社内弁護士が常駐し、契約書類のチェックや地主交渉を代行。
さらに、ご相談から売却まで、仲介手数料・弁護士費用・相続登記費用・残置物処分費用などを全て無料とさせていただいております。
買主側が諸費用を負担する仕組みとなっており、売主様の手取り額を最大化します。
加えて、センチュリー21グループの広範なネットワークとオークション形式を駆使し、富裕層投資家や不動産投資法人へアプローチすることで、最高値での売却を実現します。
書類作成から交渉まで全てお任せいただけますので、まずはお気軽に無料相談をご利用ください。
【仲介手数料0円】借地権専門のセンチュリー21中央プロパティー ≫
借地権のお悩み、解決しませんか？
地主とのトラブル、借地権の売却にお悩みの方は、ぜひ当社の無料相談窓口をご利用ください！「借地権のトラブル解決マニュアル」では、トラブルの対処法や当社のサポート内容を紹介しています。ぜひご覧ください。
借地権売却に必要な書類に関してよくある質問
借地権売却の必要書類に関して、よくある質問とその回答をいくつかご紹介します。
Q1.借地権の売却で地主のハンコ代（承諾料）の相場は？
A.譲渡承諾料（名義書換料）は、借地権価格の10%程度が目安です。
法的な決まりはありませんが、実務上は「借地権価格の10%前後」が相場です。
関係性や契約内容により変動するため、交渉が必要です。
Q2.借地契約書が見つからないと売却できませんか？
A.売却可能ですが、代替措置が必要です。
買主のリスクを減らすため、地主と新たに契約書を作成するか、契約条件を確認する「覚書」を締結して取引環境を整えるのが一般的です。
Q3.必要書類の準備はいつから始めるべきですか？
A.売却を検討し始めたらすぐに確認しましょう。
契約書や建築確認済証は査定額に影響します。
権利証の紛失や相続登記の未完了は手続きに時間がかかるため、査定依頼前のチェックをおすすめします。
Q4.海外在住でも借地権の売却手続きは可能ですか？
A.可能です。サイン証明書などを利用します。
印鑑証明書の代わりに「サイン証明書」を使用します。
代理人を立てるケースも多いため、国際取引に詳しい不動産会社や司法書士へ相談してください。
この記事の監修者
司法書士
司法書士・司法書士ALBA総合事務所 代表
平成16年に司法書士試験合格以来、一貫して司法書士業界で研鑽を積む。東京司法書士会新宿支部所属。
特に借地権に関する登記手続き（借地権設定登記、名義変更、解除など）において、豊富な実績と深い知見を持つ。複雑な借地権の権利関係を整理し、スムーズな登記を実現する専門家。
また、不動産登記全般（共有持分、権利変更など）や、会社設立などの商業（法人）登記にも精通。相続手続きや債務整理の経験も活かし、多岐にわたる法的ニーズに対応可能。
