底地を相続するメリットとデメリットは？相続後のよくあるトラブルも解説

底地を相続するメリットとデメリットは？相続後のよくあるトラブルも解説

底地の相続には、安定収入や将来的な土地活用などのメリットがある一方で、税金や借地人とのトラブル、活用制限などのデメリットも存在します。

この記事では、底地相続のメリット・デメリット、相続後に起こり得るトラブル、そして最適な対処法まで、わかりやすく解説します。

底地とは

底地を相続する前に、その特性や法的な制約を正しく理解しておくことが極めて重要です。

まずは底地の基本的な概念について解説します。

底地の定義

底地とは、第三者に貸している借地権が設定されている土地のことです。

簡単にいうと、建物を建てる目的で他人に土地を貸している場合に、その貸している土地のことを底地（貸宅地）といいます。

底地は土地の一種ですが、建物を建てる権利（敷地利用権）は土地の借主である借地人にあるため、底地の所有者である地主は、土地を自由に活用できるわけではありません。

底地と借地の違い

結論、底地と借地は呼び方が異なるだけで指している対象は同じです。

地主から見た場合は底地、借地人から見た場合は借地と呼びます。

ちなみに、建物の所有を目的とした土地の賃貸借には、借地借家法が適用されます。

こちらの法律は、原則として借主の権利を強く守る法律であり、貸主である地主の権利は多くの制限を受けます。
例えば、正当な事由がなければ、地主が希望しても一方的に賃貸借契約を解除できません。
底地は土地の自由な活用が難しいことに加え、契約解除も簡単にできないことなどから、市場での評価額である底地価格は一般的に更地価格よりも安くなっています。

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底地を相続するメリット

底地を相続するメリットは以下の通りです。

1. 安定収入が得られる
2. 将来的な土地活用ができる
3. 節税効果が見込める

底地相続のメリット①：安定収入が得られる

底地を相続する最大のメリットとして、安定的な地代収入の確保が挙げられます。

借地権が存続する限り、地主は借地人から毎月一定の地代を受け取ることができます。

さらに、底地を相続することで、建物の建て替えや増改築、借地権の譲渡、契約更新などに際して、借地人から承諾料として金銭を受け取ることができる点もメリットと言えます。

底地相続のメリット②：将来的な土地活用ができる

借地契約の種類にもよりますが、契約期間が満了した場合、土地は更地として返還される可能性があります。（ただし、旧法借地権など契約内容によっては、地主に正当事由がなければ更新を拒絶できず、半永久的に土地が戻ってこないケースもあります。）

無事に土地を返してもらった後は、自宅やアパートを建てたり、売却したりするなど、自由に土地を活用することができます。

底地相続のメリット③：節税効果が見込める

底地を相続する場合、「小規模宅地等の特例」を活用することで、相続税の節税効果が見込める場合があります。

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす宅地について、相続税評価額を大幅に減額できる制度です。

底地の場合、相続人が貸付事業を継続するという要件を満たせば、「貸付事業用宅地等」として200㎡を上限に、評価額を50%減額できます。

ただし、特例の適用は自動ではなく、相続税申告時に所定の書類を添付する必要があります。

具体的には、「小規模宅地等に係る相続税の課税価格の計算明細書」や遺産分割協議書の写しなどが必要です。

底地を相続するデメリット

底地を相続するデメリットは、以下の通りです。

1. 収益性が低い
2. 土地活用の制限がある
3. 相続税評価額と実勢価格の乖離

底地相続のデメリット①：収益性が低い

底地から得られる年間の地代収入は、一般的に固定資産税などの公租公課の3～4倍程度とされており、アパート経営や駐車場経営に比べて収益性は低いと言えます。

また、底地を所有することで、固定資産税、都市計画税、地代収入に対する所得税などの税金負担が発生します。

地代の額や収益性によっては、これらの税額が地代収入を上回る「逆ザヤ」状態になる可能性があるため、運用目的で底地を保有するメリットは限定的です。

底地相続のデメリット②：土地活用の制限がある

借地権が設定されているため、所有者は土地を自由に活用することができません。

借地人の居住権や借地権の存続期間を尊重する必要があり、更地化や売却、建物の建築など、所有者の意向通りの土地活用が著しく制限されます。

底地相続のデメリット③：相続税評価額と実勢価格の乖離

底地の相続税評価額は、実勢価格（実際に売買される際の価格）よりも高くなる傾向があります。

これは、相続税評価額が「路線価」という国が定めた公的な価格を基に画一的に計算されるのに対し、実勢価格は収益性の低さや権利関係の複雑さから買い手が限定されるため、市場で低く評価されがちだからです。

そのため、相続税を支払うために底地を売却しようとしても、売却額では納税額に満たないという事態に陥る可能性があります。

底地の相続時に必要な手続き

底地の相続に必要な手続きは以下の通りです。

1. 相続人の確定
2. 遺産の調査・財産目録の作成
3. 相続登記（名義変更）
4. 相続税申告・納税

これらは専門的な知識を要するため、司法書士や税理士といった専門家への相談も検討しましょう。

step1.相続人の確定

まずは遺言書の有無を確認し、法定相続か遺言相続かを判断します。

法定相続の場合は、民法で定められた相続順位と相続分に基づき、相続人を確定します。

複雑な家族構成や、遺言の内容に疑義が生じる場合は、家庭裁判所における調停や審判が必要となるケースもあります。

step2.遺産の調査・財産目録の作成

相続財産を特定し、財産目録を作成します。

底地を含む不動産、預貯金、有価証券、動産などのプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も調査対象となります。

相続財産の全体像を把握することで、後の遺産分割協議をスムーズに進めることができます。

step3.相続登記（名義変更）

相続により取得した底地について、法務局で相続登記（所有権移転登記）を行います。

相続登記を怠ると、所有権関係が不明確になり、将来的な売却や次の相続時に支障をきたす可能性があります。

なお、2024年4月1日から相続登記は義務化されました。

相続の開始および所有権を取得したことを知った時から3年以内に正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料が科される場合があります。

step4.相続税申告・納税

相続税の申告が必要な場合は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に、被相続人の住所地を管轄する税務署へ相続税申告書を提出し、相続税を納付します。

底地の相続税評価額は、更地価格よりも低く評価されるものの、高額な相続税が発生する可能性もあるため、事前のシミュレーションや節税対策が重要となります。

これらの手続きは、それぞれ専門的な知識を要するため、弁護士、司法書士、税理士などの専門家へ相談・依頼することを推奨します。

専門家のサポートを受けることで、手続きの負担を軽減し、正確かつスムーズな相続を実現することができます。

センチュリー21中央プロパティーには、底地・借地権に強い社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスが可能です。
また、司法書士や税理士といった各種士業との連携により、相続から売却まで、さまざまな底地のお悩み解決をサポートします。

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底地の相続でよくあるトラブルと対処法

底地の相続は、権利関係の複雑さから以下のようなトラブルが発生しがちです。

1. 相続人同士の意見の対立
2. 借地人との関係悪化
3. 税金（相続税・固定資産税）の支払い問題
4. 売却の困難性

トラブル①：相続人同士の意見の対立

底地を複数の相続人で共有名義にすると、管理方針や利益配分、売却などを巡って意見が対立しやすくなります。

トラブルの内容

共有名義の底地では、管理や売却に関する重要な決定に共有者全員の合意が必要です（民法第251条）。

そのため、一部の相続人は地代収入の継続を望み、別の相続人は早期売却による現金化を望むなど、方針が一致しないと、意思決定が滞ってしまいます。

結果として、資産価値の低下や借地人との信頼関係悪化につながる可能性があります。

また、遺言書がない場合や内容が曖昧な場合、公平な分配方法を巡って対立が生じやすくなります。

トラブルへの対処方法

最も有効な対策は、生前に被相続人が明確な遺言書を作成し、底地を特定の相続人に単独で相続させるなど、所有関係を明確にしておくことです。

相続が発生してしまった後は、遺産分割協議において、特定の相続人が底地を相続し、他の相続人には代償金（現金など）を支払う「代償分割」も有効な手段です。

もし共有状態になってしまった場合は、管理を担当する代表者を決めて日常的な管理を一元化したり、弁護士など第三者の専門家を交えて客観的な視点から解決策を探ったりすることをおすすめします。

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トラブル②：借地人との関係悪化

被相続人と借地人の関係が良好でも、相続によって地主が代替わりすることで、関係が悪化するケースは少なくありません。

トラブルの内容

地主が変わることで、それまでの暗黙の了解や信頼関係がリセットされてしまうことがあります。

その結果、地代の支払いが遅れたり、契約内容の解釈を巡って対立したりすることがあります。
また、相続後に地主側が地代の値上げを要求したり、借地人が無断で増改築を行ったりすることで、トラブルに発展するケースも多く見られます。
こうした問題が長期化すると、地主にとって大きな精神的・経済的負担となります。

トラブルへの対処方法

相続後は、まず借地人へ丁寧に挨拶を行い、良好な関係を築く努力をしましょう。
その際、今後の管理方針や連絡先を伝えることで、借地人の不安を取り除くことができます。

地代の改定など契約条件の変更を求める際は、固定資産税の上昇や近隣相場といった客観的な根拠を示し、丁寧な説明を心がけることが重要です。
急激な値上げは避け、段階的な改定を検討しましょう。

万が一、地代滞納や契約違反が発生した場合は、まず話し合いでの解決を目指し、改善が見られない場合は内容証明郵便での催告、最終的には弁護士に相談の上で法的措置を検討します。
ただし、借地借家法は借主の権利を強く保護しているため、慎重な対応が求められます。

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トラブル③：税金（相続税・固定資産税）の支払い問題

底地の相続では、「相続税」と、毎年かかる「固定資産税」という二つの税金が大きな負担となることがあります。

トラブルの内容(1).相続税の支払い問題

底地は相続税評価額が実勢価格（市場価格）より高くなる傾向があり、予想以上に高額な相続税が発生することがあります。
しかし、底地は権利関係の複雑さから買い手が限られ、すぐに売却して納税資金に充てることが困難です。
納税が遅れると延滞税が課され、最悪の場合は財産を差し押さえられる可能性もあります。

トラブルへの対処方法(1)

対処法としては、生前に相続税額を試算し、生命保険の活用や預貯金などで納税資金を準備しておくことが最も効果的です。
もし資金が用意できない場合は、税務署に相談の上で分割払い（延納）や不動産での納税（物納）を検討します。
しかし、いずれも厳しい要件があるため、必ず認められるとは限りません。

トラブルの内容(2).固定資産税の支払い問題

底地の固定資産税は、所有者である地主が納めなければなりません。
しかし、長年地代を改定していない場合など、地代収入よりも年間の固定資産税額の方が高くなってしまう「逆ザヤ」状態に陥ることがあります。
固定資産税は毎年発生するため、この状態が続くと地主の負担は増すばかりです。

トラブルへの対処方法(2)

この問題への対処法は、地代の改定交渉を行うことです。
近隣の地代相場や固定資産税の負担増を根拠に、借地人との交渉を進めます。
当事者間での合意が難しい場合は、裁判所に調停を申し立てるなど、法的な手続きを通じて適正な地代への改定を目指すことになります。

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トラブル④：売却の困難性

相続した底地を売却しようとしても、買い手がなかなか見つからず、現金化に苦労するケースがあります。

トラブルの内容

底地は、購入しても借地権の制約によって土地を自由に利用できないため、一般の個人や不動産会社は買い手になりにくいのが実情です。
また、借地人との人間関係も引き継ぐ必要があるため、購入のハードルはさらに高くなります。
借地人自身に買い取ってもらうのが理想的ですが、資金的な問題などで断られることも少なくありません。

トラブルへの対処方法

借地人への売却が難しい場合は、底地の取り扱いを専門とする不動産会社に相談するのが最も有効な手段です。
専門業者は、底地に投資する投資家との独自のネットワークを持っており、一般市場では売れないような物件でも買い手を見つけてくれる可能性が高いです。

その際、「買取」と「仲介」の違いを理解しておきましょう。

「買取」は業者が直接買い取るため現金化が早いですが、価格は安くなる傾向があります。

一方、「仲介」はより高く売れる買主を探してくれるため高値での売却が期待できますが、時間がかかる場合があります。
自身の状況に合わせて最適な方法を選択しましょう。

なお、センチュリー21中央プロパティーは、底地・借地権を専門に扱う不動産仲介会社です。

センチュリー21グループが誇る広範な”買い手ネットワーク”と、独自の入札方式（オークション形式）により、最高値での売却もご期待いただけます。

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相続した底地を売却する4つの方法

底地の売却方法は、所有者の状況やニーズによって最適な選択肢が異なります。

相続した底地の主な売却方法としては、以下の4つの方法が挙げられます。

1. 借地人へ売却
2. 底地と借地権を「等価交換」して売却
3. 底地と借地権の「同時売却」
4. 専門の不動産業者へ依頼

売却方法①：借地人へ売却

借地人にとって、底地を取得することは借地権という制約が消滅し、土地と建物の完全な所有権を取得できるという大きなメリットがあります。
そのため、借地人は底地購入に意欲的なケースが多く、地主にとっては比較的高値で、かつ早期に売却できるメリットがあります。

しかし、借地人に購入資金がない場合や、購入意欲が低い場合は交渉が難航する可能性もあります。
売却を成功させるためには、借地人のニーズを把握し、丁寧な交渉を行うことが重要です。

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売却方法②：底地と借地権を「等価交換」して売却

借地人との合意に基づき、地主が持つ底地の所有権と借地人が持つ借地権を交換（等価交換）し、土地を分割した上でそれぞれが完全な所有権を得る方法も考えられます。
これにより、制約のない完全な所有権の土地となるため、底地のまま売却するよりも一般的に高い価格での売却が期待できます。

等価交換は、例えば地主Aさんの持つ底地権と借地人Bさんの持つ借地権の価値（評価額）に応じて土地を分筆し、Aさん、Bさんそれぞれが分筆後の土地について完全な所有権を取得する、といった形で行われます。

これにより、土地の利用に関する制約がなくなり、それぞれの土地の市場価値向上が見込めます。

地主としては、取得した完全所有権の土地をそのまま利用することも、第三者へ売却することも可能になります。

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売却方法③：底地と借地権の「同時売却」

借地人と協力のもと、底地と借地権を同時に第三者に売却する方法です。

買い手は制約のない土地と建物全体の所有権を取得できるため、個人・法人を問わず買い手が見つかりやすく、高値での売却が期待できます。

ただし、借地人との合意形成や、売却金額の分配割合など、調整すべき事項が多いため、事前の綿密な計画と交渉が不可欠です。

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売却方法④：専門の不動産業者へ依頼

底地専門の不動産会社に依頼する方法です。
底地の専門会社は、底地の売買に特化したノウハウを有しており、一般市場では買い手が見つかりにくい底地も、迅速な売却と確実な現金化が期待できます。

しかし、底地専門の買取業者の場合、自社の利益を確保する必要があるため、買取価格は相場よりも大幅に低くなる傾向があります。

少しでも高く売却したい方は、センチュリー21中央プロパティーをはじめとした、底地専門の「仲介業者」を選択するようにしましょう。

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相続した底地でトラブルがあったら相談しよう

底地とは、借地権が設定されている土地のことです。

地主から見た底地のメリットは、

• 借地人からの地代や更新料などの収入を得られる、
• 地主は新たに建物を建てるための投資が不要であり、建
• 物管理も借地人が行うため手間がかからない

といった点です。

一方で、地主にとっての底地のデメリットとしては、

• 土地を自由に活用できない
• 各種税金が発生する
• 借地人とのトラブルが発生する

などがあるため、相続する前にしっかりと把握しておきましょう。

底地の管理や借地人とのトラブルで困っている方は、売却するのも一つの選択肢です。

センチュリー21中央プロパティーは、底地・借地権を専門に扱う不動産仲介会社です。
底地・借地権に強い社内弁護士と不動産専門家との強力な連携により、底地の管理、借地人とのトラブル解決、売却まで全てワンストップで対応可能です。

底地のトラブル解決・売却をご検討の方は、ぜひセンチュリー21中央プロパティーの無料相談をご活用ください。

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底地の相続に関するよくある質問

底地の相続に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。

Q1.底地を相続した際の、遺産分割協議で注意すべき点は？

A.底地の遺産分割で特に注意すべき点は、安易な共有名義を避けることです。

底地を共有名義で相続すると、以下のような問題が発生する可能性があります。

売却や大規模修繕などの意思決定が困難になる・・・ 底地を売却する（変更行為）際には、共有者全員の同意が必要となります。 共有者が多いほど意見がまとまらず、重要な決定が滞る可能性が高くなります。

管理が煩雑になる・・・ 共有状態の底地は、管理や維持費用を共有者で分担する必要があります。共有者が多いほど、管理が煩雑になり、トラブルが発生する可能性も高くなります。

これらの問題を避けるためには、遺産分割協議の際に、代償分割などを活用して底地を単独所有とするか、共有とする場合でも共有者をできるだけ少なくすることが重要です。

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Q2.底地を相続した後、相続税を払わなかったら、底地は差し押さえになりますか？

A.相続税の納税は、原則として、相続発生から10ヶ月以内が期限であり、かつ、一括での納付が必要とされます。

もし相続税の納税を滞納すると、延滞税が加算される他、最悪の場合、財産が差し押さえられる恐れがあります。

差し押さえの対象は、滞納者の生活や事業への影響が少ないものから選ばれやすいため、相続人が居住していない底地が差し押さえされる可能性は十分あると考えられます。

相続税の滞納を避けたいが、納税資金が足りていないという場合は、延納や物納を検討するか、底地等を売却して納税資金を調達する等の対策を急いで検討する必要があります。

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Q3.相続税が払えない場合、底地の物納はできますか？

A.下記の要件を全て満たすことで、底地の物納が認められる可能性があります。

• 延納によっても金銭で納付することが困難な金額の場合
• 申請財産が物納の対象になる財産で申請の順位を満たしている場合
• 物納申請書及び物納手続関係書類を期限までに提出した場合
• 物納しようとする財産が「管理処分不適格財産」に当たらない場合

このうち、特に重要になってくるのが、「管理処分不適格財産ではない」という要件です。
要は、国が引き取って管理・処分するのに手間がかからない、クリーンな不動産でなければなりません!。

国税庁によると、下記のような底地は、管理処分不適格財産とされ物納できません。

• 抵当権などが設定されている
• 権利関係に争いがある
• 境界が明確でない
• 隣地との間で越境などの問題がある
• 法律上の接道義務を満たしていない
• 地代の滞納がある
• （その他）借地契約の内容が地主に著しく不利である

このように、底地の物納が認められるハードルは非常に高いです。

もし物納が難しそうな底地は、生前に売却することも一つの手段です。

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Q4.底地を相続しましたが、固定資産税が払えません…対処法はありますか？

A.このような場合、状況を改善するために底地の売却が有効な選択肢となります。

売却先は、借地人が第一候補となります。
借地人は底地を取得することで、土地の所有権を得て、自由な土地活用が可能になるため、双方にとって良い条件で売却できる可能性があります。

借地人への売却が難しい場合は、底地専門の買取業者または仲介業者に依頼する方法があります。
買取業者は迅速な売却が期待できますが、買取価格は低くなる傾向があります。
仲介業者は、売却までに2週間程度かかりますが、高値で売却できる可能性があります。

いずれの場合も、複数の業者に相談し、比較検討することが重要です。

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