借地権売却

コンテンツ番号:193

借地権の売却を完全サポート

高く売るなら専門仲介

借地権の売却に際する専門家への相談料・調査費用・弁護士費用は全て当社が負担します。
売却時の仲介手数料も売主であるお客様からは頂きません。

弁護士|塩谷 昌則 弁護士|岡田卓巳 弁護士|山内亘

借地権とは

借地権とは、「建物所有目的の地上権」または「土地賃借権」のことをいいます。

(定義)
借地借家法第二条一号 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

引用元: より

ここでのポイントは「建物の所有を目的とする」という点です。建物所有目的でなければ借地権とは言わず、借地借家法の適用もないので注意が必要です。借地権を用いて土地を借りる人のことを「借地権者」や「借地人」、土地を貸す人を「借地権設定者」、「底地人」、「地主」といいます。

借地権のメリットデメリットについては借地契約の契約違反についてをご覧ください。

借地権の売却は可能?

借地権付き建物を売却することは可能ですが、地主の許可を得る必要があります。内緒で売却してしまうと、トラブルに発展しかねません。権利関係の売買は手続きがややこしく、売却時に専門的な知識を要します。また、借地権は長期間の契約であるため、地主との関係性が濃密になっていることも多く、トラブルになるケースも少なくありません。

それに加え、借地権は通常の不動産を売却するよりも“コツ”が必要です。例えば、借地権付き建物で売却するよりも、借地権と底地を合わせた方がニーズも増え売却の可能性が高まり、売却価格も高額になる可能性があります。地主との交渉をスムーズかつ、有利に進めるためにも、専門業者に相談するのがよいでしょう。

借地権の売却方法

地主に売却する場合

1. 借地権専門業者に相談する

第三者へ売却するよりも地主に借地権を買い取ってもらうのがスムーズな場合があります。この場合、不慣れな不動産業者が間に入って地主と交渉が進まず不調に終わることもよくありますので、お金(条件)の絡む話ですから当事者同士でのやり取りは避けて、経験豊富な専門業者にお願いするといいでしょう。

2. 条件交渉

借地権を出来るだけ高く売りたい借地人と、安く買い取りたい地主との条件を地主と調整し、ストレスのない手続きで進めていきます。

3. 契約の締結

合意に至れば、いよいよ契約の締結です。口頭で済ませるのではなく、売買契約書を作成し、弁護士立ち合いのもとで両当事者が内容を確認し、その上で締結するようにしましょう。契約書の内容には専門的なポイントが多く、不慣れな用語が並びますので安心できる形で進めましょう。

4. 移転、代金の支払い

地主から売買代金を受領するのと同時に借地権は消滅(合意解約)し、建物を引き渡して借地権売却手続きは完了になります。

第三者に売却する場合

1. 借地権専門業者に相談

通常の不動産(所有権)と異なり借地権の購買ニーズは限られますから、二束三文で手放してしまわないように、精通した専門業者を選定して出来るだけ高値で取引しましょう。

2. 地主の承諾を得る

借地権を第三者に売却する場合には、地主の承諾がなければなりません。賃借権の譲渡には法律で賃貸人(地主)の許可が必要と明記されています。地主の許可がなかなか得られない、または得られそうもない場合には、高度な交渉術が必要になります。
また、どうしても承諾が得られない場合には、裁判所に地主に代わる承諾をもらって第三者への売却を進める方法もあります。

借地借家法19条:「借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。」

引用元: より

借地権を第三者に売却する場合には、地主の許可が必要を表した図

3. 売却先を見つける

地主からの譲渡承諾、建替え承諾の条件(地代など含む)が纏まれば、いよいよ次は出来るだけ高く買ってくれる買主とのマッチングです。

4. 購入希望者と売買契約を締結

購入希望者が見つかり、条件面で折り合いがつけば、いよいよ売買契約を交わします。
建物の建て替えを前提に購入する買主がほとんどで、トラブルを避けるために、細かな特約や契約条件の見落としがないように注意が必要です。

5. 決済や引き渡しを行う

買主から売買代金を受領するのと引き換えに同時に建物を引き渡して、借地権は新たな買主へ引き継がれます。そして今までの地代負担や土地の利用制限から解放され、売買手続きは完了となります。

借地権売却の相場と税金や諸費用

借地権売却の相場について

借地権のみを売却する場合、通常土地を売却するよりも価格は安くなります。ただ、都市部では借地権が占める割合は高めで、底地よりもはるかに価値が高い傾向にあります。借地権の売却価格については、その土地がある場所や、建物の築年数、地主との契約期間により、大きく異なります。

税金について

借地権を売却した場合にかかる税金には、「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」の3つがあります。印紙税に関しては不動産売買契約書に、契約金額に応じた収入印紙を貼付し、譲渡所得税と住民税は、借地権付き建物を売却したときの利益に対してかかります。つまり譲渡所得税と住民税は、利益が出なければ払う必要はありません。

  • 「居住用財産の3,000万円特別控除」の条件に当てはまる場合、譲渡所得から、さらに控除額を差し引くことが可能です。

税率は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間によって、その税率が異なります。

  • 5年以下の場合は短期譲渡所得 :20%(所得税15%+住民税5%)

  • 5年を超える場合は長期譲渡所得:39%(所得税30%+住民税9%)

  • 長期譲渡所得と短期譲渡所得では、税額が2倍近く変わります。

利益が出なければ、基本的には譲渡所得税はかかりません。

諸費用

その他、場合によっては下記費用が掛かる場合があります。

  • 取り壊し費用(更地にする場合)

  • 地主の承諾料

  • 専門業者(不動産業者)を利用した場合は、手数料

場合によって変わってくるので注意が必要です。

POINT

借地権売却のポイント

借地権売却の最大のポイントは、「地主の許可が得られるか否か」です。
先ほども述べましたが、借地権を第三者に売却するには、地主の承諾が必要です。この承諾が得られないと裁判所に代諾を求めることになり、手続きが面倒になってしまいます。また、弁護士費用なども掛かりますので、費用がかさんでしまいます。
裁判所の代諾が認められないことはほとんどありませんが、地主との関係は悪化してしまうでしょう。
今後気まずくなってしまうことも考えられますので、 可能な限り、当事者間で話し合い解決するよう努めることが大切です。

借地権売却関連のトラブル

借地権売却のトラブルで多いのは、地主からなかなか承諾が得られないということですが、他にも、

  • 地主が求める承諾料の金額が高すぎる

  • 借地権付き建物を売却した際、瑕疵があったとして売主と買主間でトラブルになる

といったケースもあります。
買主が売主に対して、不備や不良などがあった場合に「契約不適合責任」を追及する可能性があります。

  • 「契約不適合責任」とは買主が売主に対して“契約内容に適合していなかったら責任とってね”と言える権利です。

借地権売却に関するよくある質問

質問 借地権は相続できる?

借地権も相続財産の一つなので、相続人は借地権を相続することができます。
相続の際は、地主の許認可の必要なく、借地人としての地位を引き継ぎます。

質問 旧借地法の借地契約を新法適用借地契約に切り替えることはできますか?

現在の借地契約は旧法時代(1992年以前からの借地契約)に結ばれたものが多くなっていますが、勝手に新法の契約内容に変更されるわけではありません。
地主側、借地権側の、双方の合意が必要になります。

質問 借地権者と建物の名義人が異なる場合、借地権の対抗力はどうなりますか?

例えば、借地権者は父親で、建物の名義人がその息子という場合です。
原則として借地権者と建物の名義人(登記名義人)は一致している必要がありますが、親子関係ということで対抗力を認めていいようにも思えます。
しかし判例を見ていくと、親子関係であっても対抗力は認められていません。借地人と建物の名義人が一致していないと、対抗力は認められないということになります。

質問 借地権の売却に地主の承諾が得られない場合、どうすればよいですか?

借地権の売却には地主の許可が必要になり、地主の承諾なく売却することはできません。地主の承諾が得られない場合、最終的には裁判所の許可(借地非訟)を得て売却することになります。
※この裁判所の許可は基本的には認められるケースが多いです。

質問 借地権単体で売れますか?

借地権は地主の所有する底地と一緒に同時売却も可能ですが、単体で売却することが可能です。借地権の価格は路線価や公示価格などを基準に算出され、基本的には底地価格よりも借地権の方が高く売却できることが多いです。

借地権を相続した場合

借地権を相続すると、被相続人の借地人としての地位もそのまま引き継ぎます。すなわち、地代や契約残存期間など、被相続人の契約をそのまま引き継ぐことになります。加えて、税金のことも視野に入れなければなりません。「相続税」「登録免許税」「住民税」の3つがかかるので注意が必要です。

「借地権を相続しても使わない。不要だ」――そんな場合は、地主に無償で返還するのではなく、借地権の売却を検討するとよいでしょう。

借地権を共同相続するのは回避しよう

法定相続人が単独で相続する場合であればよいのですが、複数人が借地権を共同相続した場合、その法律関係はややこしくなってしまいます。借地人が複数になるだけでなく、2次3次相続によって借地権が細分化されると、いざ整理しようと思っても難しいのが現実です。そのため、遺産分割の際には共同所有にならないようにしましょう。仕方なく借地権を共同で所有することになったとしても、共有状態を可能な限り早く解消することを推奨します。

複数人が借地権を共同相続した場合のイメージ