借地権は売却可能!地主と揉めずに高く売るためのポイントとは|借地権の売却・買取
借地権は売却可能!地主と揉めずに高く売るためのポイントとは
目次
借地権の売却は可能です。本記事では、借地権をトラブルなく高く売却するためのコツを紹介します。
借地権の査定額が60秒でシミュレーションできる無料サービスもご紹介。
借地権を買ってくれる人とは?
借地権の売却先は、大きく2つあります。
- 地主
- 買取業者や投資家
一つは、地主に買い取ってもらう方法です。
地主は、いつかのタイミングで土地を取り戻したいと考えています。タイミングが合えば、地主が買い取ってくれることもあるでしょう。
その場合、原則、建物の解体費用は借地人負担になる点、注意が必要です。
また、地主が買い取る義務はないため、地主が買取を拒否すれば交渉は難航するでしょう。
地主への売却が難しい場合、不動産買取業者や収益物件として不動産を活用する投資家への売却を検討しましょう。
但し、その場合は、地主への譲渡承諾料を負担する必要がありますので、注意しましょう。
借地権の売却には地主の許可と承諾料の支払いが必要
借地権を第三者に売却する場合、事前に地主の許可が必要になります。
第三者への売却を認めてくれない地主も珍しくないため、借地権の売却交渉は専門家に仲介に入ってもらうなど、慎重に進める必要があります。
また、第三者へ借地権を売却する場合、譲渡承諾料を地主に支払う必要があります。
譲渡承諾料の目安は、一般的に借地権価格の10%程度とされています。
地主の承諾がなくても借地権の売却はできる?
原則、借地権の売却には地主に承諾が必要です。
地主の承諾が得られない場合は、裁判所に代わりの承諾をもらう「借地非訟」の手続きを進めるのが一般的です。
ここで「裁判になるなら売却を諦めよう」という方も多いのですが、地主の承諾が得られない場合も、諦めずにまずは当社へご相談下さい。
当社では、地主とトラブルになっている場合でも、独自のノウハウによって、そのままの状態でご売却が可能です。
借地権に強い弁護士が常駐しているため、お客様のご状況に応じて最適な解決策を法的な視点でご提案いたします。
地主との交渉も、すべて当社に丸投げいただくことで、トラブル解決からご売却まで、スピーディに対応します。
借地権の売却時、建物の解体は必要?
建物の状況や築年数にもよりますが、建物の解体をせずに売却することも可能です。
建物をそのまま売却したい場合は、一級建築士によるホームインスペクション(住宅診断)を実施すると良いでしょう。
ホームインスペクションでは、修繕が必要な箇所や総合的に見てこのままの状況での耐久性がどれくらいかなどを調査します。
当社では、一級建築士によるホームインスペクションを無料で実施しております。
借地権の売却相場はいくら?
結論、借地権の場合、明確に売却相場は決まっていません。
通常の不動産の評価項目に加えて、地主との関係性や借地契約の条件が査定額に影響します。
例えば、以下のような項目です。
- 不動産の立地
- 建物の築年数
- 建物の間取りや面積
- 地主との関係性は良好か
- 抵当権の設定有無
- 地代の金額
- 各種承諾料の金額
借地権の価格を今すぐ知りたい方は、以下の無料簡易査定サービスがおすすめです。
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ちなみに、借地権を相続した際に、相続税を算出するために用いられる評価方法は、以下の計算式です。
- 自用地価格×借地権割合
自用地価格とは、他人が使用する権利のない完全所有権の土地の評価額を指します。
借地権割合は、地域ごとに20~90%の間で定められており、国税庁ホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」 で確認することができます。
該当の都道府県を選択すると、地図の中に数字とアルファベットが書かれています。アルファベットは、A〜Gまであり、以下の通りそれぞれ%が定められています。
※アルファベットの表記がない場合は、20%
借地権の売却相場は低いって本当!?
借地権の売却価格は、通常の不動産と比べて低くなります。
理由は、借地上の建物を活用するには、地主の承諾が必要なことが多く、完全所有権の不動産と比べて、制限される部分が多いためです。
例えば以下のような理由で、借地権の評価が下がります。
- 売却や建て替えには地主の承諾が必要
- 承諾を得られても承諾料を支払う必要がある
- 地主とトラブルになる可能性がある
- 購入時にローンが組めない
評価が低くなりやすい借地権ですが、1円でも高く売りたい方は、借地権売却の取り扱い実績が豊富な専門業者を選びましょう。
借地権の売却相談はどこにすればいいの?
借地権は、これまで解説してきた通り通常の不動産とは異なる点が多く、借地権に精通したスタッフが在籍している不動産会社でないと取り扱いができません。
借地権の売却にあたって、地主から承諾が得られた場合も得られなかった場合も、まずは借地権専門の業者に、相談し交渉に向けたサポートをお願いするのが良いでしょう。
借地権を専門に扱う不動産会社にも、2つの種類があります。
- 買取業者
- 仲介業者
買取業者は、自社で借地権を買い取るため、スピーディな売却が可能です。
しかし、買取価格は安くなりがちです。
一方、仲介業者は、売主に代わって好条件で購入してくれる買主を探してくれます。2週間程度時間は掛かりますが、買取業者に比べて査定額は高くなります。
仲介業者と言えば、仲介手数料がかかるイメージですが、センチュリー21中央プロパティーでは仲介手数料はじめ、売主様の費用負担は0円です。
- 1円でも高く売却したい方
- 売却にかかる費用を抑えたい方
は当社へ一度査定のお見積りをご相談ください。
借地権売却の流れ
借地権売却の流れは、ケースによって異なります。
次の3つのケースごとに、借地権売却の流れを解説します。
- 地主に借地権を買い取ってもらう場合
- 第三者への借地権売却の承諾を得た場合
- 売却の承諾が得られない場合
地主に借地権を買い取ってもらう場合
売買代金を含め、双方で合意ができる場合、地主に借地権を買い取って貰うことができれば、最もスムーズに借地権を売却することができます。
地主に借地権を買い取ってもらう場合、以下の手順で売却手続きを進めます。
- 借地権の売却相場を調べる
- 地主に買取を交渉する
- 買取の条件を地主と調整する
- 売買契約締結
- 引き渡し
最も難航するのは、やはり金額面を含めた地主への交渉です。
借地人側から、借地権の買取をお願いする以上、金額交渉の駆け引き等は非常に難しいポイントです。
交渉がスムーズに進むかどうかは、その時の地主の状況やこれまでの地主との関係性が大きく関係します。
第三者への借地権売却の承諾を得た場合
地主に買い取って貰うことが難しい場合、第三者へ借地権を売却する選択肢があります。
第三者へ借地権を売却する場合、原則地主に承諾が必要になります。
承諾が得られた場合は、以下のように売却手続きを進めていきます。
- 借地権の売却相場を調べる
- 地主に売却(譲渡承諾)を得る
- 借地権に精通した不動産会社に仲介を依頼する
- 譲渡承諾の条件を地主と調整する
- 販売活動開始
- 売買契約締結
- 引き渡し
ここで重要なのは、3.借地権に精通した不動産会社に仲介を依頼することです。
借地権は、一般的な所有権と異なり、契約条件や権利関係が複雑なため、トラブルになりやすく、買い手を探すのが難しい傾向にあります。
よくあるトラブルとして、地主と親しい地元の不動産会社に仲介を依頼したところ、地主の有利な方向に話しを進められたり、仲介スキルが乏しく、途中で地主の意向が変わり、第三者への売却自体が白紙になったりするケースがあります。
借地権を第三者に売却する際は、地元の不動産会社ではなく、借地権に精通した専門業者に仲介を依頼するようにしましょう。
売却の承諾が得られない場合
残念ながら、第三者への借地権売却を地主が承諾してくれない場合は、借地非訟という手続きを検討しましょう。
借地非訟とは、地主に代わって裁判所に譲渡承諾を得る手続きのことです。
以下の流れで、借地非訟の手続きを進めます。
- 借地権に精通した不動産会社に相談する
- 借地非訟手続きの代行を依頼する
- 買主候補を探してもらう
- 借地非訟
- 売買契約締結
- 引き渡し
最も重要なことは、交渉が難航しそうな場合、無理に自力で地主への交渉を進めないことです。かえって、地主との関係性が悪化するケースが非常に多いためです。
地主が難色を示した時点で、借地権の専門家に相談し、対応方法の指示を仰ぐのが賢明です。
借地権に精通した不動産会社であれば、借地非訟の手続きや地主への交渉も、すべて代行してもらえます。
借地非訟は、申立の時点で買主候補がいる必要があります。借地権の専門業者であれば、借地非訟をする前提で、借地権の購入を検討してくれる買主を見つけてもらえます。
中央プロパティーなら、借地非訟や地主への交渉代行、すべて丸投げでOK!!
借地権の売却を成功させる3つのポイント
借地権の売却に成功するためには、以下のポイントが重要です。
- 地主との交渉術
- 弁護士によるサポート
- 高額売却のためのノウハウ
一つずつ解説していきます。
地主との交渉術
借地権売却成功の最大のポイントは、地主との交渉術です。
不動産に疎い借地人と不動産や借地借家法の知識に長けた地主とでは、対等な立場で条件交渉を進めることが非常に難しいです。
地主への交渉をうまく進めるには、借地権に強い弁護士が在籍する不動産会社へサポートを依頼しましょう。
弁護士によるサポート
借地権の売却は、法律の知識が必要になります。
特に、交渉が難航し、借地非訟を前提に話しを進める場合は、法的なアドバイスに基づき慎重に手続きを進める必要があります。
当社中央プロパティーでは、面談の際に弁護士が必ず同席し、法的な視点から案件の分析やアドバイスをさせていただきます。
借地権を専門に扱う不動産会社では、弁護士と提携しているところが多いですが、提携だけではなく弁護士に直接相談ができる、安心安全に借地権の売却をサポートしてくれる会社を選びましょう。
高額売却のためのノウハウ
借地権を高く売るためのポイントは、大きく分けると以下の2つです。
- 借地権の価値を正しく評価してもらう
- できるだけ好条件で買ってくれる買主を探してもらう
当社では、一級建築士によるホームインスペクション(住宅診断)を実施した後、借地権に精通した不動産鑑定士による鑑定を実施しています。そのため、他社よりも高い査定額になりやすく、市場価格に近い額で売却することが可能です。
売却活動の方法は、依頼する不動産会社によって異なります。
例えば、当社中央プロパティーでは、競争原理を最大に活かした「入札方式」で買主を探します。
CENTURY21の広域ネットワークにて、購入希望者を募るため、買主を見つけるのが難しいと言われている借地権でも、多くの購入希望者を募ることができます。
その中で、最高値で買ってくれる人を買主として、選定できるため、他では買い手が見つからなかった借地権も、当社では高額売却できる独自の仕組みがあります。
弁護士Q&A
【弁護士Q&A】地主が売却を承諾してくれない場合、諦めるしかないのでしょうか?
まとめ
借地権、底地の売却をご検討の方は、ぜひ中央プロパティーにお問い合わせください。借地権や底地の問題に通じた経験豊富な専門家のもと、条件・状況に合ったサポートを提供いたします。無料相談のサービスも提供しているため、お気軽にご相談ください。
この記事の監修者
代表取締役 /
宅地建物取引士
CENTURY21中央プロパティー代表取締役。静岡県出身。宅地建物取引士。都内金融機関、不動産会社を経て2011年に株式会社中央プロパティーを設立。借地権を始めとした不動産トラブル・空き家問題の解決と不動産売買の専門家。主な著書に「[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!」などがある。