借地権

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借地権を高く売却するコツはありますか?

質問 今、多額の借金を抱えており、返済に困っています。そのため、とにかくお金になりそうなものは売っています。
土地、貴金属、車等、高そうなものは全部売りました。
しかしながら、まだ借金の返済を完済できずお金が必要です。
そこで住んでいる家の借地権が売却できないかと考えました。
売却すること自体出来るのでしょうか、また、買ってくれる人はいるのでしょうか。

借地権のイメージ

借地権の売却の際の注意点

借地権を売却すること自体はできますが、借地権を売却するには、地主の承諾がいる点が最大の注意点です。勝手に借地権を売却してしまうとトラブルになってしまう可能性があるため、事前に地主への相談は必須です。承諾なくして勝手に売却してしまった場合、地主や買い取った第三者から損害賠償請求をされる可能性もあります。

主な売却の方法

借地権の主な売却方法は以下の3つです。

  1. 地主に買取ってもらう

  2. 底地と一緒に売却する

  3. 借地権のみを第三者に売却

になります。(1)の地主に買い取ってもらうのが一番良いかもしれません。以下それぞれ、解説していきます。

(1)地主に買取ってもらう

前述のように、借地権を売却する際には、必ず地主に承認を得る必要があります。また、借地として利用している土地は、元来、地主の方の所有物ですので、地主へ買い取ってもらう方法を考えるのが、自然な流れとも言えます。

借地権を地主に売却の図

地主としても、貸し出した土地が返って来ることは悪い話ではないはずです。借地権を設定するということは、もう返ってこないと思って貸し出せと言われるほどです。その土地が返って来るチャンスと思ってくれるはずです。

もちろん、買い取れるか否かは、地主の資力にもよるところは大きくなってしまいます。
また、地主に買い取ってもらう際の注意点は、地主への借地人からの譲渡承諾料の支払いが必要なくなり、その分だけ売却価格は安くなるということが考えられます。

通常、借地権を第三者に売却する場合には、譲渡承諾料を地主に支払いますが、地主に売却する場合は、買主=地主となるため、譲渡承諾料は不要になります。そうすると、地主としては承諾料分の値引きを主張してくることも考えられます。この点は、交渉が必要になる場合がありますので、専門家にご相談することをおすすめ致します。

(2)底地と一緒に売却する

借地権者と地主とでそれぞれの権利を同時に「第三者」に売却する場合です。底地だけ、また、借地権だけで売却するよりも完全な所有権(底地+借地権)で売却することができれば、売却できる可能性も高くなりますし、売却価格も上がる可能性があります。

ただ、当然ですが、この方法は地主と協力して売却する必要があります。地主の同意が得られない場合には、借地権単体で売却を検討するしかなくなってしまいます。

借地権を底地と一緒に売却を表した図

(3)借地権のみを第三者に売却

地主から売却の承諾を得て、「第三者」に借地権を売却する場合です。地主が売却の承諾をしてくれない場合には、裁判所による地主に変わる許可をもらうことで、適法に売却すること自体はできます。

借地人が借地権を第三者に売却の図

その他

借地権を売却したい、それもできるだけ高く売却したい、それに重要なことは、「借地権だけで売却する場合はできるだけ避ける。」一言で言うとそれが一番重要です。

本件では、借地人は財産のほとんどを処分してしまって難しいかもしれませんが、底地ととある不動産を等価交換し、借地人が底地を譲り受けるなどの方法も考えられます。
借地権の処分には、多くのコツやポイントがあります。是非ご参考にしてみてください。

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