借地権価格とは？基本知識と調べ方・計算方法、高額売却のポイント

借地権価格とは？基本知識と調べ方・計算方法、高額売却のポイント

借地権を所有している方にとって、売却時の価格は大きな関心事でしょう。
借地権のおおよその実勢価格を知る方法の一つに相続税評価額がありますが、この評価額と実際の売却価格（市場価格）には差が出ることがあるため注意が必要です。

本記事では、借地権価格（特に相続税評価額）の算出方法に加え、実際の売却時の価格形成に影響する要因や、より高い価格で売却するためのポイントを解説します。

借地権を有利な条件で売却したい方は、ぜひ参考にしてください。

センチュリー21中央プロパティーなら【仲介手数料0円】で借地権売却！

借地権価格とは

借地権価格とは、借地権の価値を金額で示したものです。
一般的には、土地の更地としての評価額に借地権割合を乗じることで、一つの目安となる価格が算出されます。

「借地権価格」は、主に以下の2つの意味合いで使われることがあります。

1. 相続税評価額：相続税や贈与税を計算する際に基準となる価格。
2. 実勢価格（市場価格）：実際に借地権や借地権付き建物を売買する際に形成される価格。

これら2種類の価格は算出目的や評価方法が異なるため、金額に差が生じることが一般的です。
そのため、評価する目的に応じた借地権価格を正しく把握し、使用する必要があります。

センチュリー21中央プロパティーなら【仲介手数料0円】で借地権売却！　≫

借地権価格が必要になるケース

借地権価格の算出が必要になるケースは、主に以下の通りです。

• 借地権を相続するとき：相続財産として借地権を評価し、相続税を計算するために借地権価格（相続税評価額）が必要となる。借地権の評価額が高額になるほど、納めるべき相続税も高くなる傾向がある。
• 借地権を贈与するとき：個人から借地権の贈与を受ける場合、贈与税の計算のために借地権価格（相続税評価額に準ずる評価）が必要になる。
• 借地権を売却するとき：売却価格の目安を把握したり、買い手との交渉材料としたりするために借地権価格（実勢価格）を参考にする。
• 借地権の更新料や譲渡承諾料を算出するとき：地主との間でこれらの金銭を授受する際、借地権の評価額が算定根拠の一つとなることがある。
• 融資を受けるとき：借地権付き建物を担保に融資を受ける場合、金融機関が担保価値を評価するために借地権価格を参考にすることがある。

センチュリー21中央プロパティーなら【仲介手数料0円】で借地権売却！　≫

借地権価格の調べ方と計算方法

借地権価格には、株式市場のような明確な相場が存在しません。
その価格は、所在地や周辺環境、土地の形状、契約内容など様々な要因によって大きく異なります。

相続税評価額としての借地権価格は、原則として土地の評価額（主に路線価または固定資産税評価額を基に算定）に借地権割合を乗じることで算出されますが、これはあくまで評価の一つの方法です。
実勢価格は、これとは異なる場合があります。

ここでは、借地権価格の調べ方と計算方法（主に相続税評価額の算定方法）を、以下の借地権の種類ごとにご紹介します。

• 普通借地権
• 定期借地権
• 一時使用目的の借地権

借地権価格の調べ方と計算方法：普通借地権の場合

普通借地権の相続税評価額を計算する際に主に用いられるのが、路線価図と借地権割合です。

路線価図・・・ 国税庁が毎年公表するもので、主要な道路に面した土地の1平方メートルあたりの相続税評価額の基準となる価額（路線価）が千円単位で記載されています。この路線価は、相続税や贈与税の算定基準となりますが、必ずしも実勢価格とは一致しません。

借地権割合・・・ 路線価図には、路線価の数値の後ろにAからGまでのアルファベットが記載されていることがあります。このアルファベットが借地権割合を示しており、その土地の評価額のうち借地権が占める割合を示します。「A」は90％、「B」は80％と10％刻みで、「G」は30％まで定められています。

記号	借地権割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

【出典】「路線価図・評価倍率表」（国税庁）

計算例

（注）画像は令和6年度、東京都台東区上野1の路線価図の一部から抜粋。

例えば、路線価図に「1,840B」と表示されていれば、その土地の1平方メートルあたりの路線価は184,000円（184千円）であり、借地権割合は80％（B）であることを意味します。

この場合、普通借地権の相続税評価額は以下のように計算されます（土地の形状等による補正は考慮しない場合）。

借地権の評価額 = 路線価 × 土地面積 × 借地権割合

例：土地面積が100㎡の場合▼

184,000円/㎡ × 100㎡ × 80% = 14,720,000円

これにより、普通借地権の相続税評価額の目安を把握できます。
ただし、実際の売買価格（実勢価格）は、これに様々な要因が加味されて決定されます。

（注）路線価図の画像は令和6年度、東京都台東区上野1丁目付近のものです。実際の評価にあたっては、対象地の正確な位置や形状、接道状況などを確認する必要があります。

借地権価格の調べ方と計算方法：定期借地権の場合

定期借地権とは、契約期間の満了時に原則として契約の更新がなく、借地人が土地を更地にして地主に返還しなければならない借地権のことです。

定期借地権の相続税評価額は、原則として、課税時期（相続開始日や贈与日）において借地人に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評価されます。

具体的には、国税庁の通達に基づき、以下のいずれかの方法で評価されることが一般的です。

1. 原則的評価方法：定期借地権の設定契約の内容、残存期間、地代の水準、権利金等の授受の状況などを総合的に勘案して評価する。
2. 簡便法（課税上弊害がないと認められる場合）：下記の計算式により定期借地権の借地権価格を算出することが認められている。

定期借地権の価額 ＝ 自用地としての価額 × ｛（A／B）×（C／D）｝

A：定期借地権の設定時における借地権者に帰属する経済的利益の総額（権利金など）
B：定期借地権の設定時におけるその宅地の通常の取引価額
C：課税時期におけるその定期借地権の残存期間に応ずる基準年利率による複利年金現価率
D：定期借地権の設定期間に応ずる基準年利率による複利年金現価率

出典：国税庁「No.4611 借地権の評価」

この計算式は複雑であり、特に「A：借地権者に帰属する経済的利益の総額」や「B：土地の通常取引価額」の把握、そして「複利年金現価率」の算出には専門的な知識が必要です。
基準年利率は国税庁から公表されます。

そのため、定期借地権の借地権価格を正確に評価する際は、税理士や不動産鑑定士など、借地権に詳しい専門家に相談・依頼することが推奨されます。

【相談無料】借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

借地権価格の調べ方と計算方法：一時使用目的の場合

一時使用目的の借地権とは、仮設店舗の設置や工事用資材置き場など、文字通り一時的な使用を目的とする借地権（賃借権）を指します。

この種の権利は、借地借家法の保護が適用されず、通常の使用を前提とした普通借地権や定期借地権とは評価方法が異なります。

相続税評価においては、借地権割合を用いるのではなく、原則として雑種地の賃借権の評価方法に準じて評価されます。
※一時使用目的の借地権には借地借家法による保護規定が適用されません。

一時使用目的の借地権（賃借権）の相続税評価額は、その権利の内容に応じて以下のいずれかの方法で評価されることが一般的です。
ただし、個別の契約内容や使用実態により評価が大きく異なるため、専門家への確認が不可欠です。

①地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権の場合▼

賃借権の価額 ＝ 雑種地の自用地としての価額 × その権利の価値を反映した割合（※1）

（※1）設定契約の内容、残存期間等を考慮し、法定地上権割合（地域や状況により国税局長が定める割合、一般的に30%～70%程度）や借地権割合などを参考に個別に判断されます。

②上記①以外の賃借権の場合・・・

賃借権の価額 ＝ 雑種地の自用地としての価額 × 上記（※1）の割合の1/2程度（これも個別に判断されます）

「雑種地の自用地としての価額」は、近傍の売買実例価額、精通者意見価格等を参考にして評価します。
路線価地域であれば路線価を基に、倍率地域であれば固定資産税評価額に倍率を乗じて評価することも考えられますが、個別の状況に応じた判断が必要です。

一時使用目的の借地権の評価は非常に専門的であり、判断が難しいケースが多いため、税理士などの専門家に相談することを強く推奨します。

センチュリー21中央プロパティーなら【仲介手数料0円】で借地権売却！　≫

借地権価格の算出は専門家に依頼するのがおすすめ

借地権の売却を検討する際、適切な価格を設定するためには、過去の取引事例や市場動向を参考にすることが重要です。
これにより、市場の相場感に合った妥当な金額を見極める一助となります。

しかし、借地権の価格評価には、借地借家法や都市計画法といった法律知識、地域特性や個別要因の分析など、専門的な知識が不可欠です。
土地の形状、接道状況、契約内容の詳細（地代、更新料、譲渡承諾料の条件など）、さらには地主との関係性といった要素も価格に影響を与えるため、売主自身で正確な実勢価格を算出するのは非常に難しい場合があります。

そのため、借地権の適正な実勢価格をより詳細に知りたい場合は、借地権の取り扱いに長けた不動産会社や不動産鑑定士に査定を依頼するのが賢明な方法です。
これらの専門家は、豊富な取引データや専門知識、経験に基づいて、個別の物件状況や市場の動向を総合的に分析し、より正確で公正な価格を算出します。

専門家による査定は、スムーズな売却活動を進める上で不可欠であり、売却価格の決定においても重要な判断材料となります。
適切な情報と専門家のアドバイスを活用し、最適な価格設定を目指しましょう。

借地権価格に影響を与える要因

借地権の実勢売却額を左右する要因は、主に下記の5点です。

1. 地主が出す売却条件の内容
2. 地主との関係性
3. 借地権割合
4. 近隣の不動産の価格
5. 立地や建物の状態

これらの要因は相互に関連し合い、総合的に価格形成に影響します。

借地権価格に影響を与える要因①：地主が出す売却条件の内容

借地権を第三者に売却する際には、原則として地主の承諾が必要であり、その際に地主が提示する条件は、借地権の実勢売買価格に直接的な影響を与えます。

地主が提示する主な条件としては、以下のようなものがあります。

• 譲渡承諾料（名義書換料）：借地権を第三者に譲渡することを地主が承諾する際に支払う金銭。一般的には借地権価格の10%程度が目安とされるが、交渉によって変動する。
• 建替承諾料：既存の建物を取り壊して新たに建物を建てる場合に、地主の承諾を得るために支払う金銭。古い建物があり、建て替えを前提とした売却の場合に問題となる。更地価格の3～5％程度が相場。
• 更新料：借地契約を更新する際に支払う金銭。売却時に契約期間の残りが少ない場合、購入者がすぐに更新料を負担する必要があるかどうかが価格に影響する。更地価格の3～5％程度が相場。
• 地代：毎月または毎年支払う土地の賃料。地代の金額は、土地の固定資産税・都市計画税の3～5倍程度が一般的と言われるが、契約内容や地域によって異なる。地代が相場より高い場合は、買い手の負担が増すため、売却価格が下がる要因となる。
• 融資利用の承諾（住宅ローン利用の承諾）：買い手が住宅ローンを利用して借地権付き建物を購入する場合、金融機関から地主に対して、借地契約の内容確認や抵当権設定の承諾を求められることがある。地主がこれに協力しない場合、買い手の資金調達が難しくなり、売却機会を逃す可能性がある。
• その他の契約条件変更の承諾料：例えば、非堅固建物の所有を目的とする借地契約を堅固建物所有目的に変更する場合の条件変更承諾料などがある。

譲渡承諾料は原則として売主が負担しますが、その他の条件、特に将来の地代や更新料の水準、建て替えの可否などは、新たに借地権を購入する買い手のランニングコストや利用の自由度に大きく関わってきます。

したがって、これらの地代や更新料が高い、あるいはその他の条件が買い手にとって不利な場合、購入希望者が現れにくくなるか、希望売却価格での成約が難しくなるため、これらの条件を総合的に考慮して価格設定を行う必要があります。

借地権価格に影響を与える要因②：地主との関係性

借地権を売却するには、売却について地主の承諾を得なければなりません。

地主との関係が良好であれば、譲渡承諾や諸条件の交渉がスムーズに進みやすいですが、関係が悪化していると、承諾そのものが得られなかったり、承諾条件（特に譲渡承諾料の額など）で難航したり、あるいは購入希望者が地主との面談や交渉を求められた際に、協力が得られずうまくいかないケースがあります。

このような状況は、売却活動の遅延や価格の低下、最悪の場合は売却自体が困難になるリスクを高めます。

借地権価格に影響を与える要因③：借地権割合

借地権割合とは、土地の所有権全体（更地価格）に対する借地権の価値の割合を示したものです。

土地全体の価値を100%とした場合に、借地権が何%、底地権（地主の所有権）が何%を占めるかを表します。

この割合は、主に相続税や贈与税の申告時に借地権の評価額を算出するために国税庁が地域ごとに定めており（路線価図に表示）、一般的に30%（G）から90%（A）の範囲で設定されています。

都市部の商業地など利便性の高い地域ほど借地権割合は高く、郊外の住宅地などでは低くなる傾向があります。

借地権割合は相続税評価の基準ですが、実際の借地権売買（実勢価格）においても、価格の目安や交渉材料の一つとして参考にされることがあります。
ただし、実勢価格は借地権割合だけで決まるものではなく、前述の地主の条件や契約内容、市場の需給バランスなど多くの要因が複合的に影響します。

この割合を把握することは、借地権の公的な評価額を知る上で重要な要素となります。

借地権価格に影響を与える要因④：近隣の不動産の価格

借地権の実勢価格は、その土地が所在する地域や近隣の不動産の取引価格や売出価格、市場全体の動向による影響を強く受けます。

例えば、近隣エリアで不動産価格が全体的に下落傾向にある場合、借地権の売却価格もその影響を受けざるを得ません。

売り出し中の競合物件の価格水準や、過去の成約事例などを参考に、現実的な価格設定が求められます。

購入希望者は、当然ながら周辺地域の不動産取引事例を調査し、それを根拠に値下げ交渉を行うことも一般的です。
そのため、売却活動においては、常に最新の市場動向を把握しておく必要があります。

借地権価格に影響を与える要因⑤：立地や建物の状態

借地権の対象となる土地の立地条件（例：駅からの距離、商業施設や公共施設の近接度、住環境の良し悪し、騒音・日照・眺望など）や、土地そのものの物理的特性（例：土地の形状、面積、間口、接道状況、高低差、地盤の状態など）は、借地権価格に大きく影響します。

また、借地権付き建物として売却する場合、その建物の状態（築年数、構造、広さ、間取り、設備の状況、耐震性、リフォーム履歴、瑕疵の有無など）も価格を左右する重要な要素です。

例えば、土地の日当たりが悪い、土地の形状が不整形である、あるいは建物が老朽化していて大規模な修繕が必要な場合などは、借地権価格が低下する要因となります。

建物付きで売却する場合、買い手がリフォームや建て替えを想定することも多く、その費用負担が価格に反映されることがあります。

売主の判断で既存の建物を解体して更地（借地権のみの状態）として売却する場合は、解体費用が発生することも考慮しなければなりません。

センチュリー21中央プロパティーなら【仲介手数料0円】で借地権売却！　≫

借地権を高価格で売却するためのポイント

借地権の売却には、基本的に「借地人（売主）」「地主」「購入希望者（買主）」の3者が関わります。
それぞれの立場や思惑が異なるため、借地人が希望通りの条件でスムーズに売却を進めることは容易ではない場合があります。

借地権をできるだけ有利な条件で、かつ高額で売却するために押さえておきたいポイントは、主に以下の5つです。

1. 地主との関係を良好に保つ
2. 借地権専門の仲介業者に依頼して、第三者に売却する
3. 不動産査定を行う
4. ホームインスペクションを実施する
5. 売却するタイミングを見極める

借地権を高価格で売却するためのポイント①：地主との関係を良好に保つ

地主と借地人の間では、残念ながらトラブルを抱えているケースも少なくありません。

特に、地代や更新料は地主にとって重要な収入源である一方、借地人にとっては金銭的な負担となるため、これらの金額改定交渉がきっかけで双方の関係が悪化することがあります。
その他、無断増改築や契約違反などもトラブルの原因となり得ます。

前述の通り、借地権の第三者への売却には原則として地主の承諾が必要です。
トラブルによって地主との関係性が悪化していると、この売却承諾が得られにくくなったり、承諾条件（譲渡承諾料の額など）で不利な要求をされたりする可能性があります。

また、購入希望者が地主の人柄や今後の関係性を重視する場合、地主との関係が悪い物件は敬遠される傾向があります。
地主と承諾条件についてスムーズに合意できなければ、買い手は安心して購入できず、結果として売却価格にも悪影響が出かねません。

借地権の売却を円滑に進め、より良い条件で売却するためには、普段から地主とのコミュニケーションを大切にし、良好な関係を築いておくことが重要です。
日頃から地代の支払いを遅延しない、契約内容を遵守するなど、誠実な対応を心がけ、万が一トラブルが発生した場合には、感情的にならず話し合いの場を設けて早期の問題解決を図りましょう。

必要であれば、弁護士などの専門家を交えて協議することも有効です。

借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

借地権を高価格で売却するためのポイント②：借地権専門の仲介業者に依頼して、第三者に売却する

借地権の売却価格は、誰に依頼するかで大きく変わります。
高値での売却を望むなら、売却先の特性を理解することが不可欠です。

買取業者は迅速な現金化が魅力ですが、その目的は安価な仕入れであり、売主様の「高く売りたい」という希望とは利益が相反します。
そのため、市場価格より低い提示額になりがちです。
同様に地主への売却も、相手の意向や資金力に左右され、必ずしも高値売却に繋がるとは限りません。

これに対し、借地権専門の仲介業者を通じた第三者への売却は、高値売却の可能性を最大化します。
なぜなら、仲介業者の成功報酬（仲介手数料）は売却価格に比例するため、売主様と「できるだけ高く売る」という目的を完全に共有できるからです。

専門仲介業者に依頼する主なメリットは、第一に適正な市場価格での売却が期待できること。

第二に、借地権特有の複雑な交渉や手続きを専門家が代行してくれること。

そして第三に、幅広い買主候補から最も有利な条件を選択できる可能性が高まることです。

借地権の売却で後悔しないためには、このような専門性と、売主様の利益を第一に考える姿勢を持つパートナー選びが鍵となります。
借地権仲介を専門とし、豊富な実績とノウハウで数多くの高値売却を実現してきたセンチュリー21中央プロパティーでは、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な売却戦略をご提案いたします。
借地権の売却をご検討の際は、ぜひ一度、センチュリー21中央プロパティーにご相談ください。

センチュリー21中央プロパティーなら【仲介手数料0円】で借地権売却！　≫

借地権を高価格で売却するためのポイント③：借地権の売却査定を行う

借地権付き建物は特殊な不動産であり、権利関係や法律関係が複雑であるため売却額の判断は難しくなります。
借地権付き建物を売却する際は、不動産鑑定士による不動産査定を依頼すると安心です。

不動産鑑定士は国家資格を有する不動産鑑定の専門家であり、土地ごとの特殊性や借地事情、地域性などに応じた評価方法で鑑定してくれます。
より手軽に査定額を知りたい方は、AI（人工知能）が膨大なデータに基づき査定額を算出する「AI査定」の利用もおすすめです。

無料で利用できる借地権査定サービスはこちら　≫

借地権を高価格で売却するためのポイント④：ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションとは、住宅診断とも呼ばれ、建物の劣化状況や不具合を専門家が診断するサービスです。
主に建物の構造や設備、内外装、給排水設備の状態などをチェックし、問題点を見つけ出すことで、購入者に安心を提供することを目的としています。
診断結果に基づき、必要な修繕や改善箇所を明確にし、適切な対応が可能になります。

ホームインスペクションでは、通常、経験豊富な建築士や宅地建物取引士が現地を訪問し、視覚的にチェックします。
また、必要に応じて換気や断熱性能の測定、建物の耐震性能の診断も行われます。
診断後には詳細な報告書が作成され、不動産売買において重要な情報を提供します。
これにより、現状の課題や今後の取り扱いが明確になり、買い手にとって安心して購入を検討できる材料となります。

ホームインスペクションを行うことにより、購入を検討する立場の“知りたい情報”が補完され、借地権が高い価格で売却できる可能性が高まります。
診断結果をもとに事前に修繕を行えば、建物の価値が向上し、買い手が安心して購入できるため、購入希望者が増えることが期待できます。

また、建物の問題点を事前に明らかにすることで、価格交渉の際に透明性を持ちながら交渉を進めることができ、公平な取引が実現されます。
このような信頼性のおかげで、物件の売却がスムーズに進むだけでなく、高い価格での契約成立が可能になるのです。

借地権を高価格で売却するためのポイント⑤：売却するタイミングを見極める

借地権を売却する際には、市場の動向やご自身の状況に加え、売却のタイミングを見極めることも重要なポイントです。

特に普通借地権の場合、契約更新の時期が売却価格や売却のしやすさに影響を与えることがあります。

多くの購入希望者は、購入後すぐに発生する可能性のある契約更新料の支払いを避けたいと考えるため、例えば借地契約が更新された直後など、次の更新までの期間が十分に残っているタイミングで売却する方が、購入者にとって安心感があり、買い手が見つかりやすくなる傾向があります。

反対に、契約更新が間近に迫っている場合は、購入者が更新料の負担を懸念し、購入をためらったり、価格交渉で不利になったりする可能性があります。
このような状況では、更新後の状態で売却活動を開始する方が有利に進められることがあるでしょう。

また、近隣で大規模な再開発や新駅設置といった周辺地域の開発計画があれば、将来的な価値上昇を見込んで売却時期を計る材料になります。

さらに、不動産売却に関する税制の変更予定も有利なタイミングを検討する上で重要です。

そして、相続が発生した、あるいは住み替えを検討しているといった、売主様自身のライフプランも最終的な判断基準となるでしょう。

最適な売却タイミングは個別の状況によって異なるため、不動産会社の担当者など専門家のアドバイスも参考にしながら慎重に判断することをおすすめします。

センチュリー21中央プロパティーなら【仲介手数料0円】で借地権売却！　≫

借地権価格を正確に知りたいなら不動産鑑定を行おう

借地権の価格には、相続税や贈与税の計算に用いられる「相続税評価額」と、実際の市場で取引される「実勢価格（売却価格）」があり、これらは算出目的や評価方法が異なるため、金額が一致しないことが一般的です。

借地権を有利な条件で売却するためには、まず地主との良好な関係を維持することが基本です。

その上で、借地権の取り扱いに長けた不動産仲介業者に相談し、専門家による不動産査定（不動産鑑定士による鑑定評価や不動産会社による査定など）を通じて、対象となる借地権の適正な実勢価格を把握することが不可欠です。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権を専門とする不動産仲介業者です。
不動産鑑定士とAIによるW査定により、借地権の適正な売却価格を算出可能です。さらに、一級建築士によるホームインスペクションの実施、社内弁護士による法的観点からの的確なアドバイスなど、借地権の高額売却をサポートする体制が整っております。

ご相談から売買契約の成立まで、一切料金はいただいておりませんので、借地権の売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

借地権に特化した査定サービス「借地権ダブル査定サービス」はこちら