法人の借地権売却にかかる税金と手取りを増やす節税対策を解説
法人の借地権売却にかかる税金と手取りを増やす節税対策を解説
目次
法人が保有する借地権を売却する場合、個人の不動産売却とは異なる税務処理や戦略が求められます。
適用される税金の種類や計算方法が大きく異なるため、事前の知識がないと思わぬ高額納税が発生し、手元資金が減ってしまうリスクがあります。
本記事では、法人の借地権売却における税金の仕組みから、手取りを最大化する節税スキーム、実務上の注意点までをわかりやすく解説します。
法人と個人ではここが違う！借地権売却における税金の仕組み
個人の不動産売却益は給与等と切り離して計算しますが、法人の場合は事業活動の一部として扱われます。
まずは、借地権売却において、法人・個人で異なる税金の仕組みを、以下の3項目に分けて解説します。
- 課税される所得の計算方法
- 所有期間による税率の変動
- 売却で損失が出た場合の損益通算
1.課税される所得の計算方法
【個人】売却益だけを独立させて計算する「分離課税」
個人の売却益（譲渡所得）は、給与所得や事業所得とは合算されません。
売却益に対し個別に税率を掛ける「申告分離課税」が採用されており、本業の収入額に関わらず、税金の計算ベースは独立しています。
【法人】事業全体の損益と合算して計算する「総合課税」
法人の借地権売却益は「固定資産売却益」として計上され、その期の他の全損益と合算されます。
本業で赤字があれば売却益と相殺可能です。
最終的に法人全体の利益に対して課税される「総合課税」となります。
2.所有期間による税率の変動
【個人】所有期間が5年を超えると税率が下がる
個人の場合、売却した年の1月1日時点での所有期間により税率が変わります。
5年以下の「短期譲渡所得」は約39.6％ですが、5年超の「長期譲渡所得」では約20.3％となり、長く持つほど税負担が軽くなります。
【法人】所有期間に関わらず税率は変わらない
法人税には、所有期間による税率の変動はありません。
購入から1年でも20年後でも、実効税率は基本的に一定です。
そのため「長期保有してから売った方がお得」という税務上のメリットは原則ありません。
3.売却で損失が出た場合の損益通算
【個人】原則として土地の売却損は給与所得等と相殺できない
個人の場合、借地権の売却で損失（譲渡損失）が出ても、原則として給与所得などの黒字と相殺（損益通算）はできません。
売却損は不動産譲渡所得の中でのみ処理されるため、節税効果は限定的です。
【法人】売却損は他の事業利益と完全に相殺（損益通算）できる
法人の最大のメリットはここにあります。
売却損は事業経費と同様に扱われ、本業の黒字と完全に相殺できます。
結果、法人全体の課税所得が圧縮され、納めるべき法人税等を減らす効果が期待できます。
法人が借地権を売却する際にかかる5つの税金
法人が借地権を売却し、利益が出た場合に課税される主な税金は以下の通りです。
- 法人税（法人税・地方法人税）
- 法人住民税
- 法人事業税
- 消費税（借地権は非課税・建物は課税）
- 印紙税（売買契約書への貼付）
税金①：法人税（法人税・地方法人税）
会社の所得に対して課される国税です。
中小法人（資本金1億円以下）には軽減税率の適用など優遇措置があります。
一般的に、下記の地方税と合わせた「実効税率」は、約30％〜34％程度を目安にすると良いでしょう。
税金②：法人住民税
事業所を置く自治体に納める地方税です。
法人税額に応じて課税される「法人税割」と、赤字でも課税される「均等割」で構成されます。
売却益で法人税額が増えれば、法人住民税も増加します。
税金③：法人事業税
法人が利用する公共サービスへの対価としての地方税です。
所得金額に応じて課税されますが、支払った事業年度の「損金（経費）」として算入できる点が特徴です。
税金④：消費税（借地権は非課税・建物は課税）
間違いやすい点ですが、借地権（土地）の譲渡は「非課税」です。
一方、借地権付き建物を売却する場合、建物部分の対価には消費税（10％）が課税されます。
売却代金の内訳を決める際は、土地と建物の価格を明確に区分する必要があります。
税金⑤：印紙税（売買契約書への貼付）
売買契約書に収入印紙を貼付して納める税金です。
契約金額（売却価格）に応じて税額が決まります（例：1,000万円超5,000万円以下なら1万円）。
利益の有無に関わらず、契約書作成時に発生します。
税金だけではない？法人の借地権売却で発生する費用
法人の借地権売却で発生する、税金以外の費用としては、以下のようなものがあります。
- 地主への名義書換承諾料（譲渡承諾料）
- 借地条件変更や増改築にかかる承諾料
- 建物の解体費用（更地渡しの場合）
- 仲介手数料
費用①：地主への名義書換承諾料（譲渡承諾料）
借地権を第三者へ売却するには、必ず地主の承諾が必要です。
その対価である「名義書換承諾料」は、一般的に借地権価格の10％程度が相場です。
この費用は売却時の経費（譲渡費用）として計上できます。
費用②：借地条件変更や増改築にかかる承諾料
売却に伴い、建物の構造変更（木造→RC造など）や増改築の許可が必要な場合、別途「承諾料」が発生することがあります。
これらも地主との交渉次第で金額が変動します。
費用③：建物の解体費用（更地渡しの場合）
建物を解体して更地で引き渡す場合、解体費用がかかります。
法人の場合、固定資産除却損や譲渡費用として処理します。
アスベスト等が含まれると高額になるため、早めの見積もりが重要です。
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費用④：仲介手数料
不動産会社への成功報酬です（上限：売買価格の3％＋6万円＋消費税）。
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法人の借地権売却で税務上注意すべき3つのポイント
法人の借地権売却において、税務上注意すべきポイントは以下の3点です。
- 売上計上の時期（引渡し日基準と契約日基準）
- 低額譲渡（役員等への格安売却）のリスク
- 借地権割合と評価額の算出の複雑さ
注意点①：売上計上の時期（引渡し日基準と契約日基準）
売却益の計上時期は、原則「引渡し日」ですが、「契約日」基準も認められます。
決算期末に近い取引では、どちらの期に計上するかで納税時期や決算内容が変わるため、税理士と相談して慎重に決定してください。
注意点②：低額譲渡（役員等への格安売却）のリスク
時価より著しく低い価格で役員や関連会社へ売却すると、「低額譲渡」とみなされます。
差額が「寄附金」や「役員賞与」として認定され、法人税や所得税、贈与税などが課される恐れがあります。
注意点③：借地権割合と評価額の算出の複雑さ
借地権の「時価」算出は困難です。
路線価の「借地権割合」はあくまで相続税評価用であり、市場価格とは乖離します。
税務署に対し適正価格であることを証明するには、客観的な根拠が必要です。
センチュリー21中央プロパティーでは、国家資格者である不動産鑑定士とAIによる「ダブル査定」を導入しており、24時間以内に適正な査定額を算出します。
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借地権の売却益を最大化するための節税対策・手残り対策
借地権の売却益を最大化するための節税対策・手残り対策としては、以下のようなものがあります。
- 事業年度内の赤字（損失）と売却益を相殺する
- 役員退職金の原資として計上し利益を圧縮する
- 「買換え特例」を活用して課税を繰り延べる
- 借地権そのものではなく「M&A（株式譲渡）」を検討する
対策①：事業年度内の赤字（損失）と売却益を相殺する
最も効果的なのは、本業で赤字が出ている期や、設備投資等で経費が嵩む期に合わせて売却することです。
事業の赤字と売却益を相殺（損益通算）すれば、課税所得を圧縮し法人税を抑えられます。
過去の繰越欠損金も活用可能です。
対策②：役員退職金の原資として計上し利益を圧縮する
経営者の引退が近いなら、売却益を「役員退職金」に充てるのも有効です。
退職金は適正額なら法人の損金（経費）となり、売却益と相殺できます。
受け取る個人側も税負担が軽く、双方にメリットがあります。
対策③：「買換え特例」を活用して課税を繰り延べる
条件を満たして新たな事業用資産を購入すれば、「買換え特例」により売却益の約80％に対する課税を将来へ繰り延べられます。
免税ではありませんが、直近のキャッシュフロー確保に有効です。
対策④：借地権そのものではなく「M&A（株式譲渡）」を検討する
借地権を持つ法人そのものを売却（M&A）する方法もあります。
売り手は株主（個人）となり、株式譲渡益への税率は約20％で済みます。
法人税より低率な上、地主の承諾も不要なケースが多く、スムーズな現金化が期待できます。
法人の借地権売却を安心して任せられる不動産会社の特徴
借地権売却は地主との交渉や複雑な税務が絡むため、依頼する不動産会社選びが重要です。
法人の借地権売却を安心して任せられる不動産会社の特徴は、主に以下の通りです。
- 借地権専門の税務・法務知識が豊富
- 地主との交渉実績（承諾の取得）が十分にある
- 税理士や弁護士との連携体制が整っている
特徴①：借地権専門の税務・法務知識が豊富
借地権の売却には、法人税や低額譲渡リスクなどの専門知識が不可欠です。
契約や税務のミスは経営に直結するため、専門家のサポートが必須です。
センチュリー21中央プロパティーには、借地権の実績豊富な社内弁護士が常駐しています。
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特徴②：地主との交渉実績（承諾の取得）が十分にある
最大のハードルは「地主の承諾」です。
交渉で揉めると売却自体が白紙になりかねません。
センチュリー21中央プロパティーは、借地権トラブルの解決・売却実績を4万件以上有しており、熟練のスタッフが地主との交渉を全て代行します。
地主と揉めている場合や関係が悪化している場合でも、現状のままでトラブル解決・売却が可能です。
特徴③：税理士や弁護士との連携体制が整っている
売却後の申告まで見据えたアドバイスも重要です。
単に売るだけでなく、手取り最大化の戦略やリスクヘッジについて、チームでサポートできるか確認しましょう。
センチュリー21中央プロパティーでは、司法書士や税理士、不動産調査士といった各種士業との連携により、相続や税務を含む借地権トラブル・売却をワンストップで確実にサポートします。
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まとめ
法人の借地権売却は「総合課税」にあたるため、赤字や退職金との相殺で大幅な節税が可能です。
一方で、消費税や低額譲渡リスク、地主交渉など、専門知識がないと損をするポイントも多々あります。
そのため、借地権売却の成功には、トータルな戦略と交渉力の高いパートナー選びが不可欠と言えます。
センチュリー21中央プロパティーは、実績豊富な社内弁護士が常駐し、法的アドバイスや書類チェックを徹底しています。
地主との交渉から税務相談まで、お客様の利益を最大化するワンストップサポートを提供します。
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法人の借地権売却についてよくある質問
法人の借地権売却についてよくある質問と、その回答をご紹介します。
Q1.赤字決算のタイミングで売却すれば、法人税は安くなりますか？
A.はい、安くなる可能性が高いです。
法人の売却益は事業所得と合算されます。
本業の赤字や繰越欠損金と相殺（損益通算）することで課税所得が減少し、法人税額を抑えることができます。
Q2.借地権の売却代金には、消費税はかかりますか？
A.借地権部分は非課税、建物部分は課税されます。
土地（借地権）の譲渡は非課税ですが、借地権付き建物の場合、建物部分の対価には消費税（10%）がかかります。
Q3.路線価図にある「借地権割合」で計算した金額で売れますか？
A.その金額で売れるとは限りません。
借地権割合はあくまで相続税評価用であり、実勢価格とは異なります。
実際の価格は、地代、残存期間、地主との関係性、建物の状況などを総合的に判断して決まります。
Q4.地主から「名義変更は認めない」と言われたら、売却は不可能ですか？
A.裁判所の許可を得ることで売却できる可能性があります。
地主が正当な理由なく承諾を拒否する場合、裁判所に「借地非訟手続き」を申し立て、承諾に代わる許可を得られる可能性があります。
当社でサポートできる可能性がありますので、まずはお気軽にご相談ください。
この記事の監修者
税理士
ワールド法律会計事務所 代表／税理士
ワールド法律会計事務所の代表を務める、借地権・不動産税務のスペシャリスト。東京税理士会日本橋支部所属（登録番号 117651）。
特に借地権の評価や譲渡に関する税金問題、地代・更新料の税務処理など、借地権にまつわる税務相談を得意分野としている。
生前贈与や親族間の不動産売買、相続対策など、多岐にわたる不動産税務全般にも豊富な経験と実績を持つ。税務の専門知識と実践的なアドバイスで、複雑な不動産税金問題を最適化し、お客様の賢い資産形成をサポートする。
