借地権の相続期限はいつまで？名義変更や税金の手続きについて解説
借地権の相続期限はいつまで？名義変更や税金の手続きについて解説
目次
「親が亡くなり借地権付き建物を相続したが、何から手をつければいいのか分からない」とお困りではありませんか。
借地権の相続には、通常の不動産と同様に、相続放棄や税申告など守るべき「期限」が複数存在します。
期限を過ぎると、思わぬ不利益を被る可能性があるため注意が必要です。
この記事では、借地権相続のスケジュールや期限、地主への対応について要点を絞って解説します。
借地権の相続手続きにおける期限と流れ
借地権の相続手続きにおける期限と流れは、以下の通りです。
- 【7日～14日】死亡届や年金・保険の資格喪失届
- 【3ヶ月以内】借地権の相続放棄・限定承認の判断
- 【4ヶ月以内】被相続人の準確定申告
- 【10ヶ月以内】相続税の申告・納税
- 【3年以内】借地上の建物の相続登記（名義変更）
借地権の相続では、期限が迫っているものから順に対応することが大切です。
【7日～14日】死亡届や年金・保険の資格喪失届
まずは役所への届出です。
死亡を知った日から7日以内に「死亡届」を提出します。
あわせて、14日以内に「世帯主変更届」や、年金・国民健康保険・介護保険などの資格喪失届も速やかに提出しましょう。
【3ヶ月以内】借地権の相続放棄・限定承認の判断
借金が多い、あるいは建物が古く利用予定がない等の理由で相続したくない場合、「相続放棄」や「限定承認」を検討します。
これらは相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。
期限を過ぎると、借金を含めたすべての財産を相続したとみなされます。
借地権は地代等の負担もあるため、早めの方針決定が重要です。
【4ヶ月以内】被相続人の準確定申告
被相続人に事業所得や不動産所得があった場合、または年金収入が400万円超の場合などは、相続人が代わりに確定申告を行います。
これを「準確定申告」と呼び、期限は相続開始を知った日の翌日から4ヶ月以内です。
【10ヶ月以内】相続税の申告・納税
相続財産の総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超える場合、10ヶ月以内に相続税の申告と納税が必要です。
借地権は「更地価格×借地権割合」で評価されますが、都市部では評価額が高額になりがちです。
納税資金の準備も含め、早めの対策が肝心です。
センチュリー21中央プロパティーでは、司法書士や税理士、不動産調査士といった各種士業との連携により、相続や税務を含む借地権トラブル・売却をワンストップで確実にサポートいたします。
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【3年以内】借地上の建物の相続登記（名義変更）
2024年4月から相続登記が義務化され、不動産取得を知った日から3年以内の申請が必須となりました。
借地権そのものは賃借権ですが、上の「建物」は相続人の所有物となるため名義変更が必要です。
期限はないが最優先！借地権特有の「地主への対応」
法的な期限とは別に、最優先で行いたいのが「地主への対応」です。
今後の円滑な契約関係のために、以下のポイントを押さえましょう。
相続発生後は速やかに地主へ連絡・挨拶を行う
相続が発生したら、まずは電話等で地主に連絡を入れましょう。
「名義が変わること」を伝え、地代の支払い方法などを確認します。
事後報告で済ませると不信感を与える原因となるため、早めの挨拶がマナーです。
相続による名義変更に「承諾料」は原則不要
売却や贈与と異なり、相続による名義変更に地主の承諾は不要で、承諾料（名義書換料）の支払い義務も原則ありません。
ただし、契約上の特約や地域の慣習で求められるケースもあります。
もし地主から理不尽な金銭要求があった場合でも、センチュリー21中央プロパティーには借地権トラブルや売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスや、契約書等の重要書類のチェックが可能です。
また、借地権を熟知した専門スタッフが交渉を代行いたしますので、お支払いの前にご相談ください。
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借地契約書の書き換えは原則不要！「覚書」での名義変更と契約確認のポイント
相続では契約内容はそのまま引き継がれるため、借地契約書の書き換えは必須ではありません。
書き換えで不利な条件になるリスクを避けるためにも、実務上は「借地権者が変更になった事実」を確認する「覚書」の取り交わしが一般的です。
遺産分割協議で誰が借地権を継ぐか決める
借地権を相続人の誰が継ぐか、遺産分割協議で決めます。
共有名義にすると、将来の売却や建て替え時に共有者全員の同意が必要となり、トラブルになりやすいため、できるだけ単独名義が望ましいでしょう。
借地権の相続手続きを放置・遅延した場合のリスク
借地権の相続手続きを放置・遅延した場合のリスクとしては、以下のようなものがあります。
- 相続登記の義務化違反による過料の可能性
- 相続税の延滞税・無申告加算税などのペナルティ
- 地代の支払い遅れや地主との信頼関係悪化
リスク①：相続登記の義務化違反による過料の可能性
建物の相続登記（3年以内）を正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
古い建物でも登記義務は免れません。
リスク②：相続税の延滞税・無申告加算税などのペナルティ
申告期限（10ヶ月）を過ぎると、延滞税などのペナルティが課されます。
また、大幅な節税効果がある「小規模宅地等の特例」などが使えなくなり、納税額が跳ね上がる恐れもあります。
リスク③：地代の支払い遅れや地主との信頼関係悪化
相続の混乱で地代を滞納すると、地主との信頼関係が損なわれます。
関係悪化は、将来の売却や建て替え時の「承諾」取得を困難にします。
「関係が悪化して話し合いが怖い」という場合もご安心ください。
センチュリー21中央プロパティーでは、地主との交渉は全て専門家が代行するため、地主と揉めている場合や関係が悪化している場合でも、現状のままでトラブル解決・売却が可能です。
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借地権とあわせて確認！その他の重要な相続手続きと期限
借地権に限らず、相続に必要な手続きの期限と流れを以下にまとめました。
- 【1年以内】遺留分侵害額請求
- 【2年以内】葬祭費・埋葬料の請求
- 【3年以内】生命保険金の請求
- 【5年10ヶ月以内】相続税の還付請求
【1年以内】遺留分侵害額請求
最低限の遺産取り分（遺留分）を請求する場合、侵害を知った時から1年以内に行う必要があります。
【2年以内】葬祭費・埋葬料の請求
健康保険等から支給される葬祭費や埋葬料の請求期限は、葬儀日（または死亡日）から2年です。
【3年以内】生命保険金の請求
生命保険金の請求権は原則3年で時効となります。
証券が見つからなくても、保険会社からの通知等を頼りに確認しましょう。
【5年10ヶ月以内】相続税の還付請求
相続税を払いすぎていた場合、申告期限から5年以内なら還付請求が可能です。
借地権評価の見直し等で戻ってくるケースがあります。
まとめ：借地権の相続は、期限の管理と地主への対応が重要
借地権の相続では、法的な手続き期限の遵守と、地主への誠実な対応が不可欠です。
特に借地権は地主との関係性が資産価値に直結するため、慎重な対応が求められます。
「地主に連絡しづらい」「相続税が心配で売却したい」「古い建物の処分に困っている」などのお悩みは、借地権専門の不動産会社へご相談ください。
センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社です。
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借地権に強い社内弁護士が常駐しており、法的なアドバイスや重要書類のチェックも万全です。
プライバシーマークを取得しており、売主様の個人情報保護やプライバシー管理において万全の体制で取引を行います。
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借地権の相続・期限に関してよくある質問
借地権の相続・期限に関してよくある質問と、その回答をまとめました。
Q1.過去に相続した借地権も「相続登記義務化」の対象ですか？
A.はい、対象です。
義務化以前に相続した不動産も対象となります。
借地上に未登記建物がある場合、2027年3月31日までに登記を行う必要があります。
Q2.借地権を相続したくない場合、地主に返還できますか？
A.原則、更地にして返還する必要があります。
古家が残ったままでは地主が引き取らないケースがほとんどです。
解体費用は借地人負担が原則ですが、交渉次第では建物付きで引き取ってもらえる可能性もあります。
Q3.相続税の申告期限までに、借地権を売却して現金化できますか？
A.はい、可能です。
納税資金確保のための売却（換価分割）は一般的ですが、地主の承諾や買い手探しに時間を要します。
期限（10ヶ月）に間に合わせるには、早めに専門業者へ依頼することが重要です。
なお、センチュリー21中央プロパティーなら、売却時の仲介手数料・弁護士費用・残置物処分費用などがすべて無料です。
買主側が諸費用を負担する仕組みで売主様の手取り額を最大化でき、納税資金の確保に大変有利です。
この記事の監修者
司法書士
司法書士・司法書士ALBA総合事務所 代表
平成16年に司法書士試験合格以来、一貫して司法書士業界で研鑽を積む。東京司法書士会新宿支部所属。
特に借地権に関する登記手続き（借地権設定登記、名義変更、解除など）において、豊富な実績と深い知見を持つ。複雑な借地権の権利関係を整理し、スムーズな登記を実現する専門家。
また、不動産登記全般（共有持分、権利変更など）や、会社設立などの商業（法人）登記にも精通。相続手続きや債務整理の経験も活かし、多岐にわたる法的ニーズに対応可能。
