共有名義の底地を売却する方法～共有状態はトラブルのもと～

共有名義の底地を売却する方法～共有状態はトラブルのもと～

底地上は、土地を利用する権利を持つ借地人がいるため、権利関係が複雑になりやすい土地です。
この底地を共有のまま放置しておくと、トラブルに発展する可能性が高まります。。

この記事では、底地を共有名義で所有し続けることのリスクや、共有状態を解消する方法について解説します。
また、共有持分や底地全体を高値で売却するためのポイントもご紹介します。

本記事を読むことで、相続などで共有名義の底地を所有することになった場合の適切な行動がわかりますので、ぜひ最後までお読みいただき参考にしてください。

共有名義の底地とは

底地とは、借地権がついている土地のことです。
これは、土地の所有者（地主）がその土地を自由に利用できず、活用権限が大きく制限されていることを意味します。

また、底地の共有状態とは、複数の共有者がそれぞれの持分割合に応じて共同で所有している状態を指します。
底地が共有状態の場合、各共有者は自身の持分のみを売却することは原則として可能ですが、底地全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。

底地は、ただでさえ借地人との権利関係が存在するため複雑ですが、共有状態になることで、その権利関係はさらに複雑化する傾向にあります。

底地が共有名義になるきっかけ

底地が共有名義になる主なきっかけは相続です。

たとえば、底地を単独で所有している被相続人が亡くなり、3人の子どもが底地を相続すると、原則として法定相続分である1/3ずつの持分で共有状態になります。
さらに、その子どもたちにも相続が発生すると（いわゆる数次相続）、共有者の数はネズミ算式に増え、権利関係は一層複雑化する可能性があります。
このように、相続を繰り返すことで底地の共有状態はより複雑化しやすいのです。

そのため、相続人間で地代などの収益分配を巡る対立が生じたり、売却や管理方針について意見がまとまらなかったりするケースも少なくありません。
このような理由から、底地の共有状態での相続を望まない相続人が増えています。

底地は、そもそも土地の自由な利用が制限されており、処分も容易ではないため、それをさらに複雑化させる共有状態が敬遠される傾向にあります。

センチュリー21中央プロパティーでは、社内弁護士が底地売却を安心安全にサポートします　》

底地を共有名義で所有するリスク

底地を共有名義で所有することのリスクは、主に以下の5つです。

1. 借地人への対応で意見が分かれる
2. 他の共有者の同意がないと売却や借地契約の変更ができない
3. 勝手に持分を売却する共有者が出てくる
4. 共有者の相続によって権利関係が複雑になる
5. 税金や管理費を巡って共有者間でトラブルになる

底地を共有名義で所有するリスク①：借地人への対応で意見が分かれる

底地が共有名義である場合、その活用方法や借地人への対応（例：契約更新、譲渡承諾など）を巡って、共有者間で意見が対立し、意思決定が難しくなることがあります。
共有者それぞれが置かれている状況や経済的な事情、あるいは価値観の違いなどにより、意見が一致しないことは珍しくありません。

たとえば、借地人から借地権の譲渡承諾を求められた際に、「地主Aは承諾に反対だが、地主Bは承諾料を得たいため賛成している」といったケースです。
この場合、地主Bはまとまったお金が必要なため、譲渡承諾して承諾料を得たいと思っているかもしれません。
しかし、地主Aは借地人の変更に不安を持っているため、譲渡承諾しないことがあるのです。

他にも、借地条件の変更に関する裁判（借地非訟）において、共有者の一方が介入権の行使を主張する一方で他方が消極的であったり、地代の集金や更新業務を特定の共有者が担当している場合に、その”管理費”の徴収割合を巡って他の共有者とトラブルになったりする可能性があります。

共有者間で底地の管理・運営に関する役割分担が曖昧だったり、利害が対立したりするため、このような意見の食い違いが発生しやすくなります。
結果として、借地人への対応方針が定まらず、迅速な意思決定ができないことが共有名義の大きなリスクとなります。

底地を共有名義で所有するリスク②：他の共有者の同意がないと売却や借地契約の変更ができない

共有名義の底地全体を売却したり、借地契約の重要な内容を変更したりするためには、他の共有者の同意が不可欠です。
そのため、所有権を持っているにもかかわらず、自分が思う通りに土地を活用できないことがあるのです。

共有名義の底地全体を売却する（変更行為）ことは、民法第251条により共有者全員の同意が必要です。
また、地代の値上げや一般的な契約条件の変更（管理行為）は、民法第252条に基づき、原則として各共有者の持分の価格に従い、その過半数による決定が必要とされます。
ただし、契約の根本的な変更や解除などは共有物全体の変更行為とみなされ、全員の同意が必要となる場合があります。

したがって、一部の所有権しか持たない他の共有者の意向によって、自己の意思だけでは売却や契約内容の変更を進められない点が、共有名義の大きなリスクと言えるでしょう。

底地を共有名義で所有するリスク③：勝手に持分を売却する共有者が出てくる

底地全体の売却には共有者全員の同意が必要ですが、各共有者は、自己の持分のみであれば原則として他の共有者の同意なしに売却することが可能です。
そのため、ある共有者が自身の持分を第三者に売却した場合、他の共有者はいつのまにか見知らぬ第三者と底地を共有する状態になってしまうことがあります。

たとえば、持分の売却先が悪意のある業者だった場合、その業者が残りの共有者に対して、不当に低い価格での共有持分の買い取りを迫ったり、あるいは共有物分割請求訴訟などをちらつかせてプレッシャーをかけてきたりすることがあります。

これまで共有者間で良好な関係が築けていたとしても、新たな共有者として好ましくない第三者が加わることで人間関係が悪化し、些細なことからトラブルや訴訟に発展するケースも考えられます。
このように、共有名義の不動産は、一部の共有者の単独行動によって、他の共有者が予期せぬリスクに晒される可能性があるのです。

底地を共有名義で所有するリスク④：共有者の相続によって権利関係が複雑になる

現在の共有者同士の関係が良好であっても、いずれかの共有者に相続が発生すると、その持分が複数の相続人に引き継がれ、共有者の数が増加し、権利関係が一層複雑化する可能性があります。
相続人が一人であれば共有者の数は変わりませんが、相続人が複数いる場合は、その人数分だけ共有者が増えることになります。

このような相続（数次相続）が繰り返されると、ネズミ算式に共有者が増え続け、時には数十人、数百人といった規模になり、連絡を取ることさえ困難になるケースも珍しくありません。

共有者が少ないうちは問題が顕在化しなくても、いざ地代の変更や底地全体の売却などを検討しようとした際に、多数の共有者の存在が判明し、合意形成が極めて困難になるなど、深刻なトラブルに発展することがあります。

したがって、相続による共有者の増加と権利関係の複雑化は、将来に禍根を残す大きなリスクと言えるでしょう。

底地を共有名義で所有するリスク⑤：税金や管理費を巡って共有者間でトラブルになる

底地を所有することで、借地人から地代収入を得られるというメリットがあります。
しかしその一方で、固定資産税・都市計画税といった公租公課や、不動産管理会社に委託している場合はその管理費などの費用負担も発生します。
これらの費用負担の割合や、受け取る地代の分配方法を巡って、共有者間でトラブルが生じることがあります。

たとえば、固定資産税・都市計画税は共有者全員に連帯納税義務があるため、共有者の一人が自身の負担分を滞納すると、他の共有者に対して支払いの督促がなされます。
その結果、滞納分を立て替え払いした共有者と滞納した共有者との間で不公平感が生じ、関係が悪化する可能性があります。

また、特定の共有者が代表して管理業務を行い、その対価として他の共有者よりも多くの地代を受け取っていたような場合、その共有者に相続が発生して新たな共有者が加わった際に、その取り分について異議が唱えられ、トラブルに発展する可能性もあります。
このように、金銭の負担や分配に関する明確な取り決めがない、あるいは共有者間で認識のズレがある場合にトラブルが発生しやすく、これも共有名義のリスクの一つです。

底地の共有状態を解消する4つの方法

上記で解説した通り、底地を共有名義で所有し続けることには様々なリスクが伴います。

底地の共有状態を解消する方法は、主に以下の4種類です。

1. 自己持分のみを共有者または第三者に売却する
2. 共有者全員で借地人に底地の買取を交渉する
3. 共有者全員で協力し、底地と借地権を等価交換して売却する
4. 借地人から借地権を購入して、底地と同時売却する

底地の共有状態を解消する方法①：自己持分のみを共有者または第三者に売却する

底地の共有状態から抜け出すための一つの方法は、自己の共有持分を他の共有者、または専門の不動産会社などの第三者に売却することです。
これは比較的迅速に共有関係から離脱できる可能性があります。

まずは他の共有者に買い取ってもらえないか交渉し、それが難しい場合は、第三者への売却を検討することになります。
ここでいう第三者とは、主に共有持分の買い取りを専門とする不動産業者などを指します。

底地の共有持分は、権利関係の複雑さや利用の制限などから、一般的な不動産市場での売却は容易ではありません。
しかし、共有持分を専門に扱う業者であれば、そのような特殊な物件でも評価し、買い取ってくれる可能性が高まります。

当社センチュリー21中央プロパティーでは、普通の不動産会社では取り扱いが難しい、底地の共有持分売却のサポートが可能です。
これまで4万件以上ものトラブルを解決してきた圧倒的なノウハウがございますので、共有者や借地人との交渉も安心してお任せください。

底地専門の仲介業者｜センチュリー21中央プロパティーなら仲介手数料0円　≫

底地の共有状態を解消する方法②：共有者全員で借地人に底地の買取を交渉する

共有者全員の合意が得られるのであれば、借地人に対して底地全体を買い取ってもらうよう交渉する方法があります。
借地人にとって、底地を買い取る最大のメリットは、土地と建物の両方について完全な所有権を手にできる点です（建物が借地人所有の場合）。
これにより、これまで地主に支払っていた地代や更新料の負担がなくなり、土地の活用も自由に行えるようになります。

ただし、借地人にも資金準備などがあるため、いきなり底地の買い取りを持ちかけても困惑させてしまう可能性があります。
借地契約の更新時期や、借地人が建物の増改築を検討しているタイミングなど、適切な時期を見計らって相談することが大切です。

共有者自身で交渉を進めることに不安がある場合は、底地や借地権の取引に詳しい専門の不動産会社に仲介を依頼することも有効な手段です。

当社センチュリー21中央プロパティーは、底地の売却を専門にサポートしています。
底地に関する専門知識、借地人への交渉ノウハウに自信がございますので、ぜひご相談ください。

センチュリー21中央プロパティーでは、社内弁護士が底地売却を安心安全にサポートします　》

底地の共有状態を解消する方法③：共有者全員で協力し、底地と借地権を等価交換して売却する

共有者全員の協力と借地人の同意が得られれば、底地と借地権を等価交換し、それぞれが完全な所有権を持つ土地に組み替えてから売却するという方法も考えられます。
これにより、複雑な権利関係が整理され、売却がスムーズに進む可能性があります。

底地と借地権の等価交換を実現するためには、共有者全員の合意はもちろんのこと、借地人の積極的な協力が不可欠です。

この方法を土地の物理的な分割によって行う場合、前提条件として、例えば借地上に利用可能な更地部分が一定面積存在し、かつ土地全体が分筆してそれぞれが独立して利用できる程度の広さがあることなどが挙げられます。

底地と借地権の等価交換のおおまかな手順は以下の通りです。

1. 底地と借地権の適正な評価額を算出し、交換比率を決定する。
2. （必要な場合）土地の分筆登記を行う。
3. 所有権移転登記を行う。

この中で特に難しいのが、双方が納得する交換比率の決定です。
交換比率を巡るトラブルを避けるためにも、不動産鑑定士などの専門家の意見を参考にしながら、慎重に進めることが重要です。

センチュリー21中央プロパティーでは、社内弁護士が底地売却を安心安全にサポートします　》

底地の共有状態を解消する方法④：借地人から借地権を購入して、底地と同時売却する

借地人からその借地権及び借地上の建物を地主（共有者）が購入し、土地・建物ともに完全な所有権を確保した上で、これを第三者に売却する方法です。

この方法を実現するには、共有者全員の合意に加えて、借地人との間で借地権及び建物の買取価格などについて合意形成が必要です。
さらに、これらの買取資金をどのように調達するかも検討課題となるため、実現へのハードルは比較的高いと言えます。
しかし、土地・建物が一体となった完全所有権の不動産は、一般的に市場での需要が高く、有利な条件での売却が期待できる大きなメリットがあります。

この方法を進める上での主な注意点は、まず借地権及び建物の買取資金を共有者間でどのように負担するか、そして最終的な売却代金をどのように分配するかについて、事前に共有者間で明確な取り決めをしておくことです。
これらの金銭に関する合意が曖昧なまま進めてしまうと、後に共有者間で不公平感を巡る深刻なトラブルに発展する可能性があります。

借地人が借地権及び所有する建物の売却に同意することが大前提となりますが、全ての条件が整えば、共有者全員で協力してこれらの権利を買い取り、不動産全体の価値を高めて売却することは、共有状態を解消する上で非常に有効な手段の一つです。

センチュリー21中央プロパティーでは、社内弁護士が底地売却を安心安全にサポートします　》

底地を高額売却するための3つのポイント

底地を高額で売却するためのポイントは、主に以下の3点です。

1. 底地専門の不動産仲介業者に相談する
2. 共有者の権利関係や借地契約の内容を明確にする
3. 底地の売却前に地代を増額しておく

底地を高額売却するためのポイント①：底地専門の不動産仲介業者に相談する

共有名義の底地は権利関係が複雑で、個人での売却は難航しがちです。
そのため、専門知識を持つ不動産業者への相談が有効な選択肢となります。

不動産業者には主に「仲介業者」と「買取業者」の2つのタイプがあり、その違いを理解しておくことが大切です。

「買取業者」は業者が直接あなたの共有持分を買い取るため、現金化は早いですが、売却価格は市場の相場より低くなるのが一般的です。

一方、「仲介業者」はあなたの持分を購入してくれる買主を探し、売買をサポートします。
時間はかかることもありますが、市場価格に近い、より有利な条件での売却が期待でき、その際は規定の仲介手数料が必要です。

納得のいく価格での売却を目指すなら、まずは底地や共有持分の取引に強い「仲介業者」への相談をおすすめします。
専門の仲介業者であれば、他の共有者や借地人との複雑な交渉代行や、豊富な経験に基づく適切な買主探し、そして個人では難しい共有持分の適正価格査定といったサポートが期待できるでしょう。

高値売却のためには、複数の専門仲介業者に査定を依頼し、提案内容を比較検討することが重要です。
買取業者にも話を聞く場合は、仲介業者の査定額などを踏まえ、安易に一社の言い値で判断せず慎重に比較しましょう。

センチュリー21中央プロパティーは、底地専門の不動産仲介会社です。
底地トラブルや売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスをご期待いただけます。
また、不動産のスペシャリスト集団でございますので、一般的に難しいとされる、借地人や他の共有者との交渉もお任せください。

センチュリー21中央プロパティーでは、社内弁護士が底地売却を安心安全にサポートします　》

底地を高額売却するためのポイント②：共有者の権利関係や借地契約の内容を明確にする

底地（または共有持分）をより有利な条件で売却するためには、事前に共有者間の権利関係（各共有者の持分など）や借地契約の詳細（契約期間、地代、更新料、各種承諾料の取り決め等）を明確にしておくことが重要です。
可能であれば、土地全体の境界を確定するための測量図（確定測量図）を作成し、土地の範囲を明確にすることも推奨されます。
これらの情報が整理されていると、購入希望者にとって安心材料となり、より良い条件での売却につながりやすくなります。

購入希望者は、その底地がどのような経緯で現在に至っているのか、具体的な地代の額、契約期間、さらには他の共有者との関係性など、詳細な情報を求めています。
そして、それらの情報が借地契約書などの書面で明確に記載されているかどうかが、信頼性を高める上で非常に重要です。

もし既存の契約書に詳細な取り決めが記載されていない、あるいは契約書自体が存在しないような場合は、可能であれば借地人と協議の上、現在の契約内容を反映した新たな契約書（または覚書）を作成しておくことが望ましいでしょう。
その際には、地代、更新料、借地権の設定期間、建物の建て替えや増改築に関する承諾料の有無や金額など、金銭に関わる重要事項は特に漏れなく記載することが肝心です。

契約書の作成方法や記載内容に不安がある場合は、安易に自作せず、底地取引に詳しい不動産仲介業者や弁護士などの専門家に相談しましょう。

センチュリー21中央プロパティーでは、社内弁護士が底地売却を安心安全にサポートします　》

底地を高額売却するためのポイント③：底地の売却前に地代を増額しておく

底地の購入を検討する人の多くは、自らその土地を利用するのではなく、地代収入などを目的とした投資家です。
そのため、売却前に地代や更新料の額を引き上げることができれば、収益性が向上し、売却価格も高くなる可能性があります。

ただし、地代の値上げを要求するには、固定資産税等の上昇、近隣同種の土地の地代水準との比較、その他経済事情の変動など、借地借家法に定められた正当な理由が必要です。
具体的には、前述の通り「土地にかかる公租公課が上昇した」や「土地の維持管理費用が増加した」といった理由が挙げられます。

しかし、地代の値上げ交渉は借地人との合意が必要であり、一方的な要求は関係悪化を招く恐れがあるため、慎重な準備と丁寧な説明が不可欠です。
交渉の際は、曖昧な主張ではなく、値上げの根拠となる客観的なデータ（例えば、固定資産税の納税通知書や近隣の地代相場の資料など）を提示し、論理的に説明することが重要です。
正当な理由と丁寧な説明があれば、借地人の理解を得て、地代の値上げに応じてもらえる可能性が高まります。

センチュリー21中央プロパティーでは、社内弁護士が底地売却を安心安全にサポートします　》

まとめ

共有名義の底地所有は注意点が多く、放置すると深刻なトラブルや訴訟に発展し、多大な時間・費用・精神的負担を生むリスクがあります。
こうした事態を避けるには、共有名義が判明した時点で、早期に底地問題に強い専門家へ相談し、対策を講じることが不可欠です。

センチュリー21中央プロパティーは、不動産鑑定士による客観的かつ適正な評価を基に、お客様の共有持分や底地の売却をサポートいたします。
センチュリー21グループが持つ”買い手ネットワーク”と当社独自の入札制度（ポスティングシステム）を最大限に活用し、より高値でのご売却を目指します。
この仕組みにより、他社よりも高値での売却に成功した実績が多数ございます。 

また、権利関係が複雑な底地取引においても、不動産取引に精通した専任の社内弁護士が、ご相談初期から契約締結まで法的にきめ細かくサポート。
契約前には専門弁護士が契約書を徹底チェックし、将来の紛争リスクを最小限に抑え、売主様の不安を解消いたしますのでご安心ください。

共有名義の底地や共有持分のご売却でお悩みでしたら、まずは一度、センチュリー21中央プロパティーへお気軽にご相談ください。
専門家チームがお客様一人ひとりに最適な解決策をご提案いたします。

センチュリー21中央プロパティーでは、社内弁護士が底地売却を安心安全にサポートします　》