借地上の家の解体費用が払えない！対応策と費用を抑える方法を解説

借地上の家の解体費用が払えない！対応策と費用を抑える方法を解説

借地上に建っている家を解体する際には、相応の費用が発生します。
費用相場は建物の構造により異なりますが、多くの場合、費用は借地人の負担となるため、高額な解体費用を「とても払えない」と不安に思っている方もいるでしょう。

しかし、借地上の家には解体以外にもいくつかの有効な手放す方法が存在します

当記事では、借地の解体費用の負担について詳しく見ていくとともに、借地上の建物の処分方法も解説します。
借地上の家の扱いにお困りの方はぜひ参考にしてください。

借地権の解体費用が払えずお困りの方は、センチュリー21中央プロパティーへご相談ください　≫

借地上の建物解体費用は誰が負担する？

借地上の建物解体費用は、原則借地人が負担するのが一般的です。

借地契約の期間が終了すると、借地人は借りていた土地を地主に返還するか、契約を更新して引き続き土地を借り続けるかを選択することになります。

借地人から地主に土地を返還する場合、借地契約では「原状回復義務」が規定されていることが多く、借地を更地に戻して返還する必要があります。
更地に戻すときの建物の解体費用は、原則として借地人が負担するのが一般的です。

しかし、契約内容や双方の都合により例外となるケースもあるため、ここでは借地の家を解体するときの費用負担について、いくつかのパターンを解説します。

借地人が解体費用を負担する3つのケース

借地人が解体費用を負担するケースは以下の3つがあります。

1. 契約の更新時に借地人の意思で更新を行わないケース
2. 借地人の自己都合など何らかの理由で契約を途中解除するケース
3. 契約期間中や更新後に建物を建て直すケース

1.契約の更新時に借地人の意思で更新を行わないケース

借地契約の期間が満了し、借地人が借地権の更新を行わない場合、借地に建っている建物を借地人負担で解体し、更地に戻して地主に返還します。

2.借地人の自己都合など何らかの理由で契約を途中解除するケース

借地契約の途中解除は基本的に認められませんが、やむを得ない事情があれば地主と交渉し、合意を得たうえで更地にして返還することになります。
その際の解体費用は、原則として借地人の負担となります。

3.契約期間中や更新後に建物を建て直すケース

契約期間中に借地の建物を解体し、新たに建て直す際の処分費用は借地人の負担となります。
借地の建物を増改築する場合は、地主の承諾が必要となるケースがほとんどで、一般的に地主への承諾料の支払いが必要です。

地主が解体費用を負担するケース

地主が解体費用を負担するケースの代表例は、地主都合で借地人に土地の返還を求めるようなケースです。

例えば、借地人が契約の継続・更新を希望しているにもかかわらず、地主の事情により契約を終了するような場合です。
原則として借地人が更新を希望した場合は、地主に正当な事由がない限り、契約更新に応じなければなりません。

しかし、地主に借地を返還してもらう正当事由があると認められた場合は、借地人に「立ち退き料」を支払い、多くの場合、地主が解体費用を負担して更地に戻すことになります。

また、地主側の都合で借地契約が更新されず、かつ借地契約の満了を迎えるタイミングであった場合は、借地人が「建物買取請求権」を行使することができます。

建物買取請求権とは、借地の上に建てた建物を時価で地主に買い取ってもらうことができる権利です。
この権利を行使した場合、借地人は建物を解体する必要がなくなります。

ただし、借地人に「地代の未払い」や「借地権の無断譲渡」など契約違反と見なされる理由があれば、地主側からの申し出であっても解体費用は借地人の負担となります。

借地権の解体費用が払えずお困りの方は、センチュリー21中央プロパティーへご相談ください　≫

借地権付き建物の解体費用の相場と、安く抑えるためのコツ

借地の建物を解体する費用の相場は、建物の構造によって以下のような金額が想定されます。

木造	鉄骨造	RC造
3～4万円/坪	4～6万円/坪	5～8万円/坪

解体費用には、「人件費」「重機使用料」「廃材処分料」といったコストが含まれています。
例えば、道が狭く大型トラックが入れない、隣家との距離が近いなどの理由で、警備員を多く配置しなければならなかったり、重機が入れず手作業での解体が必要になったりする場合は、費用が上乗せになることもあるでしょう。

また、建物にアスベストが使われている場合、飛散しないよう集じん・排気装置の設置など、特殊な除去作業が必要になります。
アスベストが含まれる廃棄物は処分方法も一般の廃材とは異なるため、費用も高額になる可能性があるでしょう。（※アスベストの使用状況によっては、専門業者による調査や除去作業が法律で義務付けられています。）

解体費用を少しでも安く抑えるためには、まず、複数の解体業者から見積もりを取り、費用や作業内容を比較検討することが重要です。
その上で、家具や電化製品などの不用品はできるだけ自分で処分しましょう。
敷地内の庭木や雑草なども処理しておけば、コストカットにつながります。
さらに、一部の地域では空き家対策や地域活性化などを目的として、解体工事に補助制度を設けている自治体もあります。
補助金を受け取る条件は自治体によって大きく異なるため、お住まいの自治体の窓口やウェブサイトで事前に確認しておきましょう。

なお、当社センチュリー21中央プロパティーで借地権の売買を行う場合、残置物の片付け費用は一切いただいておりません。
さらに、ご相談から売却にいたるまでの費用もすべて無料とさせていただいておりますので、借地権のトラブルや売却でお困りのことがございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせ下さい。

センチュリー21中央プロパティーは、残置物片付け費用が0円！≫

借地権付き建物の解体費用を払えないときはどうする？処分方法4選

借地上の建物の解体には大きな費用がかかるため、借地人としては負担をできるだけ減らしたいところです。
解体費用は払えないものの、借地上の建物を手放したいときは、解体以外にもさまざまな選択肢があります。

借地上の建物の処分方法は、主に以下の4種類です。

借地上の建物の処分方法①：地主に買い取ってもらう

借地を手放したい場合、建物や借地権を地主に買い取ってもらうという選択肢があります。
地主が「借地を取り戻したい」と考えている場合、地主に買い取ってもらうのが円満な解決策の一つと言えるでしょう。
地主が借地権を買い取る場合は譲渡承諾料が発生しないため、借地人にとってもメリットが大きくなります。

借地権は明確な取引相場がなく、売買価格は地主との交渉によって決まります。
また、「建物も一緒に買い取ってもらうのか」「解体するとすれば費用はどちらが負担するのか」など、さまざまな条件についても意見の調整が必要です。

借地人が自ら地主へ交渉しても話し合いが難航するケースが多いため、センチュリー21中央プロパティーのような、借地権専門の不動産会社に交渉の代行を依頼しましょう。

借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

借地上の建物の処分方法②：底地と合わせて売却する（借地権と底地の同時売却）

借地人と地主の双方が土地を手放すことを考えているのであれば、借地人が持つ「借地権付き建物」と地主が持つ「底地」を合わせてセットで売却する方法がおすすめです。
借地権付き建物と底地を同時に売りに出すことで、それぞれ単独で売却するよりも高い価格になる傾向があります。
ただし、売却価格の配分（借地権者と地主の取り分）でトラブルが起こるケースも多いため、お互いによく話し合うことが必要です。

また、買い手は借地人・地主の両方と契約を結びます。
そのため手続きが複雑になり、多大な時間と労力を費やすこともあります。
個人間での手続きは難易度が高いため、センチュリー21中央プロパティーのような借地権の専門業者に依頼して契約を進めることを強くおすすめします。

借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

借地上の建物の処分方法③：第三者に売却する

地主が借地の買い取りや同時売却を希望しない場合は、借地権を第三者に売却するという方法も考えてみましょう。
借地権を売却する場合、地主に対して「譲渡承諾料」を支払います。
また、建物のリフォームを前提として売却するのであれば、「建替承諾料」や「増改築承諾料」が別途必要です。

加えて、売却する建物に住宅ローンが組めるよう、地主に対して建物や借地が担保になることを承諾してもらわなくてはなりません（融資承諾）。
このように、第三者への譲渡はさまざまな交渉や承諾料が必要になります。

借地上の建物の処分方法④：賃貸として貸し出す

建物や借地権の売却が難しい場合は、借地上の家を第三者に貸し出すという方法もあります。
借地上の家を賃貸物件として活用することは法律上の問題も基本的にはなく、借地契約の内容にもよりますが、通常は地主の承諾も必要ありません。
大規模な改修やリフォームを行う場合は地主の承諾が必要ですが、経年劣化による壁の補修など軽度なものであれば借地人の判断のみで行えます。

しかし、地主の承諾が必要な工事については明確な基準があるわけではありません。
お互いの信頼関係を保つためにも、事前に相談しておくほうが安心だと言えるでしょう。
また、賃貸に出すことで固定資産税や管理費などの維持費は引き続き発生し、家賃収入が得られる一方で、空室によるリスクも考慮する必要があります。

借地権の解体費用が払えずお困りの方は、センチュリー21中央プロパティーへご相談ください　≫

借地上の建物の解体でよくある地主とのトラブル

借地上の建物の解体をめぐり、地主との間で発生しがちなトラブルは以下の点です。

1. 解体費用の負担に対する認識が異なる
2. 借地権の売却に伴い、地主から多額の承諾料を要求される

よくある地主とのトラブル①：解体費用の負担に対する認識が異なる

借地契約が終了すると、借地人は借地上にある建物を解体して更地で返還しなければなりません。
しかし、この「更地にして返還する義務」については、借地人側があまり認識していないケースが見られます。

地主側は当然解体されるものと考えているのに対し、借地人側はその必要性を感じていなかったり、解体費用は地主が負担するものだと誤解していたりすることがあります。

このような地主と借地人の間での借地の取り扱いに関する認識の違いが、解体費用の負担をめぐるトラブルを招く主な原因となります。

借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

よくある地主とのトラブル②：借地権の売却に伴い、地主から多額の承諾料を要求される

借地権付きの建物は、借地人が第三者に売却することが可能です。
しかし、その売却プロセスにおいて、地主との間でトラブルが生じやすいのが実情です。

特に問題となりやすいのが、借地権を譲渡する際に必要となる地主の承諾と、それに伴う「承諾料」です。
地主にとって、貸している土地は大切な収益源です。
借地人が変わることで、将来の地代収入や土地の利用計画に影響が出る可能性を懸念するため、多くの場合、借地権の売却には地主の承諾が求められます。

この承諾を得るために支払うのが承諾料ですが、厄介なことに、この金額には法律上の明確な基準がありません。
そのため、地主から高額な承諾料を要求されるケースがあり、これがトラブルの大きな原因となっています。
一般的には借地権価格の10%程度が目安といわれることもありますが、これはあくまで相場の一つであり、個別の事情によって大きく変動するため、双方の交渉が不可欠です。

なお、地主の承諾の要否は、設定されている借地権の種類によって異なります。借地権が「地上権」であれば、原則として地主の承諾なしに売却が可能です。
しかし、日本の借地権の大部分を占める「賃借権」の場合は、地主の承諾が必須となります。
このため、多くの場合でこの承諾および承諾料の問題が浮上することになるのです。

借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

借地上の建物を解体する前にできる、地主とのトラブル予防方法

借地上の建物を解体する際には、地主との間で思わぬトラブルが発生することがあります。
事前にしっかりと対策を講じることで、これらのリスクを最小限に抑え、円満な解体・明け渡しを目指しましょう。

借地上の建物を解体する前にできる、地主とのトラブル予防方法は以下の通りです。

1. 借地契約書を隅々まで確認する
2. 地主と良好な関係性を構築する
3. 専門家のサポートを活用する

地主とのトラブルを予防する方法①：借地契約書を隅々まで確認する

まず最も重要なのは、お手元の借地契約書の内容を隅々まで確認することです。

特に注意すべきは、契約期間満了時や解体時に土地をどのような状態に戻す必要があるのかを定める原状回復義務の範囲です。
具体的には、更地にする必要があるのか、建物の基礎まで撤去する必要があるのか、といった詳細や、解体に関する特約事項の有無などをしっかりと確認しましょう。

加えて、借地権の譲渡・転貸に関する条項も、解体後の土地利用に関する地主の意向に関わる可能性があるため見落とせません。

さらに、直接解体とは関係ないように思われるかもしれませんが、過去の経緯がトラブルの要因となることもありますので、建物の増改築に関する条項にも目を通しておくことが賢明です。

借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

地主とのトラブルを予防する方法②：地主と良好な関係性を構築する

法律的な側面だけでなく、地主との良好な関係性はトラブル予防の鍵となります。

日頃から誠意あるコミュニケーションを心がけ、特に解体のような大きな動きがある場合は、地主と事前にしっかりと協議することが重要です。

まず、解体の意向が固まった段階で、できるだけ早く地主にその旨を伝え、解体の時期、理由、計画の概要などを説明し、早めの意思表示と相談を心がけましょう。
その際には、地主側の意向や希望、例えば解体業者の指定や工事期間中の配慮事項なども丁寧にヒアリングすることが大切です。

次に、解体業者の選定状況や具体的な工事スケジュールなどが決まったら、その都度報告することで地主の不安を軽減するよう努めるなど、定期的な進捗報告も欠かせません。

そして、重要な合意事項、例えば解体範囲、費用負担の有無、明け渡し時期などについては、口頭だけでなく、覚書などの形で書面での確認をしておくことで、後の「言った言わない」といったトラブルを防ぐことができます。

借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

地主とのトラブルを予防する方法③：専門家のサポートを活用する

借地契約や不動産に関する法律問題は複雑な場合が多く、自己判断は禁物です。
少しでも不安や疑問を感じたら、速やかに専門家へ相談しましょう。

契約書の解釈、法的な権利義務関係の確認、地主との交渉方針などについて、初期段階で弁護士や借地権に詳しい不動産鑑定士に相談することで、有利な立場を確保しやすくなります。
専門家は、個別の状況に応じた最適なアドバイスを提供してくれるでしょう。

さらに、借地権の精算、契約条件の変更、地主との交渉が難航している場合など、複雑な交渉や手続きが必要な場面では、専門家のサポートが不可欠です。
弁護士であれば代理人として地主との交渉を行うことも可能ですし、不動産鑑定士は借地権の適正な評価額を算出する際に役立ちます。
また、解体工事そのものに関しては、信頼できる解体業者への相談も重要となります。

これらの専門家は、法的な知識や交渉のノウハウを駆使して、借地人にとってより有利な条件で、かつ円滑に話を進められるよう力になってくれます。

センチュリー21中央プロパティーには、数多くの借地権トラブル解決・売却を成功に導いてきた社内弁護士が常駐しております。
ご相談～売却まで料金はすべて無料とさせていただいておりますので、借地権のトラブルや売却についてお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

【相談無料】借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

まとめ

借地上の建物は、借地人負担で解体することが原則ではありますが、場合によっては建物を解体せずにそのままの状態で、第三者に売却することも可能です。

いずれにしても地主とのコミュニケーションが不可欠であり、複雑な契約内容を含むため、トラブルなく借地権を処分するためには、専門家への依頼が不可欠と考えておくべきでしょう。

当社センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社です。
これまでに延べ4万件以上のトラブル相談・売却をサポートした実績があり、借地権につきましては圧倒的なノウハウの蓄積がございます。

「借地上の建物の解体費用が払えない」「できれば解体せずに売却したい」というお悩みを抱える借地人の方から、日々多くのお問い合わせをいただいております。

当社では、仲介手数料をはじめご相談からご売却まで、売主様にご負担いただく費用は0円です。借地上の建物の解体費用でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。

借地権の解体費用が払えずお困りの方は、センチュリー21中央プロパティーへご相談ください　≫