借地権付き建物は売却できる？流れ・相場・地主との交渉術まで解説
借地権付き建物は売却できる？流れ・相場・地主との交渉術まで解説
目次
借地権付き建物を所有しているものの、「この不動産は売却できるのだろうか」「普通の家と違って難しそう」と不安を感じている方は少なくありません。
結論から言うと、借地権付き建物でも売却は可能です。
ただし、所有権付き不動産とは仕組みや手続きが異なるため、正しい知識がないまま進めるとトラブルや大幅な価格下落につながる恐れがあります。
本記事では、借地人の立場から、借地権付き建物の基礎知識、売却の流れ、相場、注意点までを分かりやすく解説します。
借地権付き建物とは？
「借地権付き建物」とは、他人の土地を借りて、その上に建てられた建物のことです。
通常、家を建てる際は「土地」と「建物」の両方を所有しますが、借地権の場合、建物のみを所有し、土地については地主へ賃料（地代）を支払って利用します。
借地権付き建物の特徴
- コスト面: 土地を購入しないため、所有権物件に比べて価格が2〜3割ほど安いのが最大のメリットです。
- 維持費: 毎月の地代がかかるほか、更新時には「更新料」、売却やリフォーム時には地主の「承諾料」が必要になる場合があります。
- 期限: 契約期間（一般的に30年など）があり、期間満了時に更新するか、更地にして返却するかが決まっています。
「安く好立地に住める」という魅力がある一方、地主との関係性や将来の売却難易度も考慮すべき物件といえます。
借地権付き建物は売却できる？
借地権付き建物は、法律上も売却が認められています。
ただし、多くの借地契約では「借地権を譲渡する場合は地主の承諾を得ること」という条項が定められています。
このため、実務上は地主の承諾が売却の重要なポイントになります。承諾が得られれば通常の売却と大きく変わりませんが、承諾が得られない場合には交渉や法的手続きが必要になることもあります。
なお、地主が正当な理由なく承諾を拒否する場合、裁判所に「借地非訟」という手続きを申し立てることで、承諾に代わる許可を得られる可能性もあります。
つまり、「地主が承諾してくれないから売れない」と諦める必要はありません。現実的には、交渉力や専門知識の有無が売却の成否を分けると言えるでしょう。
また、借地権付き建物には「旧法借地権」と「新法（普通借地権）」の2種類が存在します。
特に昭和時代から続く契約の多くは「旧法」が適用されており、更新を繰り返すことで半永久的に借り続けられる強い権利です。この「権利の強さ」こそが売却価格の源泉となります。
まずは自分の契約がどちらの種類なのか、契約書を確認することから始めましょう。
「建物買取請求権」は行使できるのか？
借地権付き建物の売却や更新において、どうしても地主との折り合いがつかない場合に知っておくべきなのが「建物買取請求権」です。
建物買取請求権とは、借地契約が終了した際、借地人が地主に対して「この建物を時価で買い取ってください」と請求できる法的な権利です。
ただし、いつでもこの権利が使えるわけではなく、主に以下の条件を満たす必要があります。
- 契約期間が満了した際： 地主が更新を拒否し、契約が終了する場合。
- 地主に「正当事由」がない場合： 地主が土地を返してほしい正当な理由がないのに更新を拒むケースなど。
- 解約合意が成立していないこと： 借地人自らが「更地にして返します」と合意している場合は行使できません。
注意点として、建物の価格は「新築時の価格」ではなく、あくまで「現在の時価（建物としての価値）」で算定されます。
また、地主との関係が極めて悪化する可能性があるため、行使するタイミングについては弁護士や借地権に詳しい不動産会社のアドバイスを受けることが不可欠です。
地主が売却を認めてくれない時の対処法
地主との折り合いが悪く、売却を頑なに拒否されたり、法外な承諾料を要求されたりした場合は、「借地非訟（しゃくちひしょう）」という裁判所の手続きによって、地主の許可に代わる「代諾許可」を得ることができます。
借地非訟は、裁判所が地主との関係や過去の経緯を鑑みて、正当な理由があると判断すれば、地主が首を縦に振らなくても売却を許可してくれる制度です。
ただし、裁判所の手続きには半年から1年程度の時間がかかり、弁護士費用も発生します。また、地主との関係は決定的に悪化するため、あくまで「最終手段」と考えてください。
まずは専門の不動産コンサルタントを介して、円満な解決（承諾料の調整など）を探るのが賢明な判断です。
センチュリー21中央プロパティーの借地権売却事例
当社センチュリー21中央プロパティーはこれまで、地主が売却を認めないケースを含む多くの借地権売却を成約させてまいりました。
▼借地権の事例①
- 相談者：Aさん（40代男性）
- 家族構成：本人と妻子（4人暮らし）
- エリア：東京都墨田区
借地権の実家を相続したAさんですが、実家が空き家になったことを理由に地主から土地の更地返還を求められたため、「タダで返すよりは」と借地権の売却を決意しましたが地主は認めません。
そこで当社に売却仲介を依頼され、最終的には法的手段（借地非訟）によって第三者（投資法人）への売却が成立しました。
▼借地権の事例②
- 相談者：Bさん（50代男性）
- 家族構成：本人と妻（2人暮らし）
- エリア：東京都葛飾区
借地権付き建物である賃貸契約（アパート）を相続したBさんは、代替わりをきっかけに地主から地代の大幅な値上げを要求されたことに嫌気が差して売却を決意。
当初は強硬に売却を認めない地主でしたが、長年にわたり借地権売却に携わってきた当社の営業職が交渉にあたり、最終的には地主が借地権を買い取る形に落ち着きました。
手続きから交渉まで全てお任せいただけます！
上記の通り、当社は借地権売却の最大のハードルとなる地主との交渉をはじめ、事務手続きや登記申請、売却後のサポートまで全て丸投げ・ワンストップでお任せいただけます。
4万件を超える借地権の相談実績を持つ当社に、ぜひお声がけください。
借地権付き建物の売却が難しい理由
借地権付き建物の売却が難しい理由は、借地権特有の制限があるためです。
この制限によって、「借地権付き建物を買いたい」という購入希望者の需要が比較的少ない傾向にあります。
例えば、借地権特有の制限には、以下のようなものがあります。
- 建物の売却や増改築には、原則として地主の許可が必要
- 契約期間の満了後は、（特に一般定期借地権や契約内容によっては）更地にして返還する義務がある
- 借地権付き建物の購入時に住宅ローンが通りにくい
- 永続的に地代の支払いが必要
3つ目の「住宅ローンの組みにくさ」については、土地が他人（地主）のものであることから金融機関に「担保価値が低い」と見なされてしまうことが原因です。打開するには地主から金融機関に融資承諾書を出して貰うしかありませんが、実際にはほとんどのケースで承諾を得られません。
このような特徴から買い手がつきづらい借地権ですが、コツを理解していれば、借地権を売却することは可能です。
借地権を売却する4つの主要ルート
借地権付き建物を売却する方法としては、以下の4つが一般的です。
- 地主に買い取ってもらう
- 地主に承諾を得て第三者に売却する
- 底地とセットで第三者に同時売却する
- 等価交換した後に第三者に売却する
なお、売却活動中に地代を滞納した場合、契約不履行により借地契約が解除されてしまうこともあるため、「どうせ売るから」と地代の支払いが滞らないようにすることが極めて重要です。
①：地主に買い取ってもらう
比較的多く見られる売却方法の一つが、借地権付き建物を地主自身に買い取ってもらう方法です。
地主の立場から見ると、借地人から借地権付き建物を買い戻すことによって、土地と建物の所有権が一体となり、土地の完全な所有権を回復できるというメリットがあります。
そのため、地主にとっても魅力的な選択肢となる可能性があります。
特に地主側に、将来的に土地の有効活用を考えているなどの事情で土地を返還してほしいという意向があれば、買取交渉は比較的スムーズに進むことが期待できます。
ただし、売買価格や、場合によっては建物の解体費用の負担割合など、交渉次第で取引条件は大きく変動します。
②：地主の承諾を得て第三者に売却する
借地権付き建物は、地主の承諾があれば第三者に売却することが可能です。
売却先の第三者とは個人の投資家や不動産の買取業者などがあります。
借地権は、先述した制約があることから、一般市場ではなかなか購入希望者が見つからない特徴があります。
そのため、借地権の買い手探しが得意な不動産会社にまずは相談してみましょう。
③：底地とセットで第三者に同時売却する
借地権（借地人の権利）と底地権（地主の権利）を一体化させ、完全な所有権の土地として第三者に売却する方法も考えられます。
土地の権利が一本化されることで、利用制限の少ない一般的な不動産と同様に扱えるようになり、結果として買い手が見つかりやすく、より高値での売却が期待できる場合があります。
しかし、この方法を実現するためには、地主が自身の土地（底地）を手放すことに同意する必要があります。
地主側の土地利用計画や経済的な事情、あるいは借地人との関係性によっては、底地の売却に同意を得ることが難しく、交渉が長期化したり、頓挫したりする可能性も十分にあります。
さらに、売却活動は地主と借地人が協力して進める必要があり、売却によって得られた代金の配分比率（地主と借地人の取り分）についても、双方が納得する形で合意形成を図ることが不可欠となります。
なお、この方法を選ぶ際は土地の正確な面積や隣接地との境界を明確にする必要があるため、数十万円を超える測量費が必要になる場合があります。
しかし、当社センチュリー21中央プロパティーに売却仲介をご依頼いただいた場合、この測量費も買主負担となるため、売主様にはご負担をおかけしません。
④：等価交換した後に第三者に売却する
借地の面積がある程度広い場合に有効な選択肢として、地主との間で土地の「等価交換」を行い、その後、交換によって得た自己所有の土地（またはその上に建つ建物）を第三者に売却する方法があります。
ここでの等価交換とは、借地人が持つ借地権の一部（例えば借地の一部を地主に返還する）と、地主が持つ底地権の一部（例えば残りの借地部分の底地権を借地人に譲渡する）を、それぞれの価値が等しくなるように交換することを指します。
具体例を挙げると、100坪の借地のうち、借地人が50坪分の借地権を放棄して地主に土地を返還する代わりに、地主が残りの50坪部分の底地権を借地人に譲渡し、その結果借地人が50坪の完全所有権の土地を得る、といったケースです。
もし交換する権利の価値に不均衡が生じる場合は、その差額を金銭（差金）で清算し、調整を図ります。
この方法により、借地人は土地の一部の完全な所有権を確保でき、借地権の状態よりも資産価値の向上が期待でき、売却もしやすくなる可能性があります。
これは借地人と地主の双方にとってメリットを生み出し得る手法ですが、いくつかの注意点も存在します。
地主との間での交換比率の決定（どの程度の面積や価値を交換するか）、正確な土地の測量、土地を分けるための分筆登記など、時間と費用、そして専門的な手続きが必要となります。
そのため、等価交換を検討する際は、時間的・費用的な余裕をもって計画的に進めることが肝心です。
加えて、等価交換によって取得した土地の形状、面積、位置（接道状況など）によっては、必ずしも期待通りに売却が容易になるとは限らないため、交換後の土地の利用価値や市場性も慎重に見極める必要があります。
借地権付き建物の売却相場はいくら？
借地権付き建物の売却相場は、一般的に「更地価格（所有権）の30%〜60%程度」と言われています。
この幅は、路線価図に記載されている「借地権割合」によって決まります。
例えば、更地としての価値が5,000万円の土地で、借地権割合が60%の地域であれば、3,000万円程度が借地権の価値の目安となります。
しかし、注意しなければならないのは、売却代金のすべてが手元に残るわけではないという点です。借地権特有の費用として、以下のコストを算出しておく必要があります。
- 譲渡承諾料（名義書換料）： 地主へ支払う「売却を認めてもらうための手数料」です。相場は借地権価格の5%〜10%程度です。
- 建替え承諾料： 買主が建物をリフォームしたり建て替えたりすることを希望する場合、別途上乗せして支払うケースがあります。
- 仲介手数料： 不動産会社に支払う報酬。
- 譲渡所得税： 売却益が出た場合に課税されます。
仮に3,000万円で売れたとしても、承諾料で150万〜300万円、さらに仲介手数料などが引かれるため、最終的な「手残り」は想定より少なくなる可能性があります。
早い段階で不動産会社にシミュレーションを依頼し、「税金や承諾料を差し引いていくら残るか」を把握しておくことが、住み替え計画を失敗させないコツです。
ちなみに、上記とは別に相続のタイミングで地主から「承諾料」や「名義変更料」などの名目の一時金を要求されるケースもありますが、これは法律上支払いの義務はありません。
3,000万円の特別控除（空き家特例）の活用もチェック
被相続人（不動産を遺した人）が一人で住んでいた借地権付き建物を相続して売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が活用できる可能性があります。
【主な適用条件】
- 昭和56年5月31日以前に建築された（旧耐震基準の）戸建て住宅であること。
- 相続開始の直前まで、被相続人が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所などの例外あり）。
- 相続から売却まで、事業用・貸付用・居住用として使われていないこと。
- 売却価格が1億円以下であること。
- 売却時に「耐震リフォーム」を施すか、あるいは「建物を取り壊して更地」にして売却すること。
控除額が大きく有用な特例なので、条件に合う場合は積極的に活用しましょう。
借地権付き建物をスムーズに売却するコツ
借地権付き建物の売却は、通常の不動産と比べて専門的な知識やノウハウが必要です。
ここでは、借地権付き建物の売却をスムーズに進めるためのコツとして、以下の4つをご紹介します。
- 借地権に強い不動産会社に相談する
- 借地権に強い弁護士がいる不動産会社に相談する
- 地主への交渉は不動産会社に任せる
- 複数の不動産会社に査定を依頼し比較検討する
コツ①：借地権に強い不動産会社に相談する
借地権付き建物を有利な条件で売却したいと考える際、まず思い浮かぶのが大手の不動産会社かもしれませんが、相談しても実は断られるケースも珍しくありません。
借地権付き建物は、通常の不動産に比べて権利関係が複雑で、地主への交渉力や法律的な深い知識が求められます。
このような背景から、借地権付き建物をトラブルなく扱うことができる不動産会社はとても少ないのが現状です。
「大手なら大丈夫」と考える方も多いですが、借地権においては、会社の規模だけでなく、借地権を専門に取り扱い、豊富な実績を持つ不動産会社に相談するのがおすすめです。
コツ②：借地権に強い弁護士がいる不動産会社に相談する
借地権付き建物を売却する際には、状況に応じて弁護士からの助言を得ることも非常に有効です。
地主の譲渡承諾が得られない場合は、借地非訟という裁判手続きを利用できる場合があります。
借地非訟とは、地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める手続きのことです。
その他にも、借地権付き建物の売却をめぐって、譲渡承諾料の金額やその他の条件交渉等で地主とトラブルになるケースも考えられます。
このような理由から、借地権に詳しい弁護士と連携している、あるいは弁護士が在籍している不動産会社に相談するのがおすすめです。
コツ③：地主への交渉は不動産会社に任せる
借地人が自ら地主への交渉を進めてしまうと、交渉が難航する可能性が高いと言われています。
地主は土地を貸している立場であり、不動産に関する知識や経験が豊富な場合も多く、また長年の関係性から感情的なしがらみが生じていることもあります。
そのため、借地人自身が交渉することで、かえって話がこじれたり、不利な条件を提示されたりするケースも少なくありません。
そのため、地主との交渉を始める前に、まずは借地権に詳しい不動産会社に相談することを強くおすすめします。
不動産会社によっては、状況に応じて交渉の仕方をアドバイスしてくれたり、地主への交渉を全面的に代行してくれるところもあります。
コツ④：各社に比較して売買価格の相場を調べる
借地権の売却に、明確な相場は存在しません。査定方法や売却先によって、大きく相場が異なります。
同じ不動産会社でも、買取業者と仲介業者では、仲介業者の方が査定額が高い傾向にあります。
各社比較して、査定額を比較することをおすすめします。
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借地権付き建物を売却する際の手続きと流れ
借地権付き建物を不動産仲介業者を通じて売却する際の手続きと流れは、通常の所有権不動産の売却と共通する部分もありますが、地主（底地権者）の承諾を得るという重要なプロセスが加わります。
仲介業者に借地権付き建物の売却を相談した場合の手続きの流れは、以下の通りです。
- 専門仲介業者への相談と媒介契約の締結
- 販売活動と購入希望者との交渉
- 最も重要なステップ：地主への承諾交渉
- 契約の締結と決済・引渡し
Step1.専門仲介業者への相談と媒介契約の締結
まずは借地権の取り扱いに精通した不動産会社に相談します。
借地権の特性や過去の取引事例を基に、現状の評価や売却戦略について専門的なアドバイスを受けます。
仲介業者は、対象となる借地権付き建物の価値を査定します。
借地権の評価は複雑であるため、不動産鑑定士などの専門家と連携して客観的かつ適正な査定額を算出することが重要です。
査定額や売却方針、仲介手数料などに納得がいけば、仲介業者と正式に媒介契約（専任媒介契約、一般媒介契約など）を締結し、販売活動を依頼します。
Step2.販売活動と購入希望者との交渉
仲介業者は、インターネット広告や独自のネットワーク、入札システムなどを活用して購入希望者を探します。
この際、借地権特有の制約（地代の継続、ローン利用の難しさなど）を理解している層に情報を届ける工夫が必要です。
購入希望者が見つかれば、売却価格、引渡し時期、契約条件などについて交渉を行います。
仲介業者が売主様の代理人として交渉を代行し、最も有利な条件での合意を目指します。
Step3.最も重要なステップ：地主への承諾交渉
借地権付き建物の売却（譲渡）には、地主の承諾が必須です（賃借権の場合）。
この交渉は売却の成否を分ける最も重要なプロセスです。
買主と売買条件が固まった後、仲介業者が間に入り、地主に対し譲渡承諾の申請を行います。
- 承諾料の交渉:
地主には通常、譲渡承諾料（名義書換料）を支払う必要があります。
相場は売却価格の10%程度と言われますが、地主の意向や関係性によって大きく変動するため、仲介業者が適正な水準で交渉を進めます。 - 交渉代行の重要性:
借地人自身が交渉すると感情的な対立が生じやすいため、専門家である仲介業者に交渉を任せることが、円滑な合意形成の鍵となります。
地主の承諾（または借地非訟手続き）
地主から承諾が得られれば、正式に売却を進められます。
万が一、地主が合理的理由なく承諾を拒否した場合は、裁判所へ借地非訟（地主の承諾に代わる許可を求める手続き）を申し立てることも検討されます。
この手続きには、弁護士などの専門家の協力が不可欠です。
Step4.契約の締結と決済・引渡し
地主の承諾の見込みが立った後、買主との間で売買契約を締結します。
契約書類は仲介業者が作成し、重要事項説明が行われます。
契約で定められた期日に、以下の手続きを行います。
- 代金受領: 買主から売却代金全額を受け取ります。
- 譲渡承諾料の支払い: 地主へ譲渡承諾料を支払い、譲渡承諾書を受け取ります。
- 所有権移転登記: 買主への建物所有権移転登記を司法書士に依頼します。
- 引渡し: 鍵を引渡し、取引完了となります。
仲介業者は、一連の複雑な手続きや権利関係の調整、書類作成などを包括的にサポートします。
【仲介手数料0円】借地権の売却相談受付中
今回は、借地権付き建物をスムーズに売却するうえで押さえておくべきポイントをお伝えしました。
借地権付き建物を売却するには、様々な専門知識や交渉力が必要です。
センチュリー21中央プロパティーでは、20名以上の弁護士・不動産鑑定士などの専門家が、交渉・売却手続き・売買契約締結まで徹底サポートいたします。
また、借地権付き建物の売却で地主に承諾を得られない場合も、各分野の専門家と連携し、地主への交渉からご売却まで、総合的にサポートさせていただきます。
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- 仲介手数料ゼロ
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この記事の監修者
税理士
ワールド法律会計事務所 代表／税理士
ワールド法律会計事務所の代表を務める、借地権・不動産税務のスペシャリスト。東京税理士会日本橋支部所属（登録番号 117651）。
特に借地権の評価や譲渡に関する税金問題、地代・更新料の税務処理など、借地権にまつわる税務相談を得意分野としている。
生前贈与や親族間の不動産売買、相続対策など、多岐にわたる不動産税務全般にも豊富な経験と実績を持つ。税務の専門知識と実践的なアドバイスで、複雑な不動産税金問題を最適化し、お客様の賢い資産形成をサポートする。
