借地権の買取や譲渡承諾を地主に拒否された場合の解決策【弁護士が解説】
借地権の買取や譲渡承諾を地主に拒否された場合の解決策【弁護士が解説】
目次
借地権の売却をご検討の際、地主自身に借地権の買取を断られたり、第三者への譲渡の承諾が得られなかったりする状況に直面されるケースは少なくありません。
地主との円滑な関係性構築は重要である一方、借地借家法により借地人の権利も保護されています。
この記事では、地主に買取や譲渡承諾を拒否された場合に取るべき適切な対処法について解説いたします。
地主との関係性についてお悩みの方は、ぜひご一読ください。
借地権は売却できるのか？
借地権は売却できます。
主に、借地権の売却には以下の2つの方法があります。
- 地主に借地権を買い取ってもらう
- 第三者に借地権を売却する
第三者へ売却する場合は原則として地主の承諾と、譲渡承諾料の支払いが必要です。
本章では、借地権の基本的な知識と、第三者への売却時に地主に承諾を得なければならない理由、そしてその際に必要な「譲渡承諾料」について解説します。
そもそも借地権とは？
借地権とは、地主から土地を借りて建物を建てるための権利です。
土地を貸す側を「地主」、土地を借りて建物を建てる側を「借地人」または「借地権者」といいます。
借地権には「賃借権」と「地上権」の2種類があり、それぞれの違いは以下の通りです。
| 賃借権 | 地上権 | |
| 売却・増改築・建替 | 地主の承諾が必要 | 原則として自由に行える |
| 登記義務 | ない | ある |
| 地代 | 支払いが必要 | 支払う契約がなければ不要 |
| 抵当権設定 | 設定できない | 設定できる |
地上権の場合、土地の表面・上空・地下を含めた広い範囲に権利があります。
そのため、地主の承諾を得ずに売却・増改築・建替も可能です。
一方、賃借権は地主の承諾がなければ売却や増改築などができません。
世にある借地権のほとんどは「賃借権」です。
地上権は権利が非常に強く、地主への制約が多いため、個人間の土地賃貸借契約で設定されることは極めて稀です。
借地権を第三者へ売却するには地主の承諾が必要
前述の通り、一般的な「賃借権」である借地権を第三者へ売却するには地主の承諾が必要です。
これは民法で定められています。
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）第六百十二条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
引用 民法第612条
なお、地主の承諾を得ずに借地権を第三者へ譲渡（売却）すると、地主に借地契約を解除されてしまいます。
借地契約を破棄されると、土地や建物が利用できなくなるため注意しましょう。
第三者への借地権の売却には「譲渡承諾料」が必要
地主から借地権の譲渡承諾を得た場合は、地主に対して譲渡承諾料を支払うのが一般的です。
譲渡承諾料とは、地主に第三者への売却の承諾を得た際に、謝礼の意味合いで支払う費用です。
譲渡承諾料は法的に決められている費用ではありませんが、支払うのが慣習となっており、相場は借地権価格のおおよそ1割（10%）程度とされています。
譲渡承諾料は「名義書換料」や「名義変更料」とも呼ばれています。
細かな金額は地主・借地人で話し合って決めます。
しかし、ここで多く見られるのが、お互いの事情がからみ、話し合いが進まないケースです。
譲渡承諾料で揉め、話し合いがストップしてしまった場合、当人同士で解決するのは困難です。
その際には、早い段階で借地権に強い弁護士・不動産会社に相談し、法的なアドバイスを受けたり、必要に応じて地主への交渉を代行してもらったりするのが賢明です。
なぜ地主は借地権の買取・譲渡を拒否するのか
借地権の売却交渉を進める前に、なぜ地主が拒否するのか、その理由を理解しておくことが重要です。
「地主自身による買取」を拒否する場合と、「第三者への譲渡」を拒否する場合では、地主の心理や事情が異なります。
地主が借地権の「買取」を拒否する主な理由
地主自身が借地権を買い取ることを拒否する背景には、主に以下のような理由があります。
- 買取のための資金がない：最も多い理由です。 借地権の買取にはまとまった資金が必要ですが、地主が必ずしも潤沢な資金を持っているとは限りません。
- 買い取るメリットを感じない：地主にとって、借地権を買い戻しても土地の活用予定がなければ、固定資産税の負担が増えるだけです。 安定した地代収入がなくなるデメリットのほうが大きいと判断すれば、買取を拒否するでしょう。
- 借地人との関係性が悪い：これまで地代の滞納があったなど、借地人との関係性が悪い場合、感情的に協力したくないという理由で拒否されることもあります。
地主が「第三者への譲渡」を拒否する主な理由
借地人が見つけてきた買主への売却（譲渡）を地主が承諾しないのには、以下のような理由があります。
- 新しい借地人がどのような人物か分からない不安：地主にとって、土地は大切な資産です。「きちんと地代を払ってくれるのか」「土地を丁寧に扱ってくれるのか」など、新しい借地人の素性がわからないことへの不安が、拒否の最大の理由です。
- 面倒な手続きをしたくない：譲渡承諾に関する手続きや、新しい借地人との契約締結などを面倒に感じ、関わりたくないという地主もいます。
- 高額な譲渡承諾料が欲しい：承諾する代わりに、相場より高い譲渡承諾料を要求してくるケースです。 事実上、売却を断念させようとしている場合もあります。
地主に買取や譲渡を拒否されないための借地権の売却交渉
借地権の売却は、地主の事情や交渉の進め方によって拒否される可能性もあります。
スムーズな借地権売却のために押さえておきたいポイントは、以下の3点です。
- 相手（地主）の意向や条件を確認する
- 売却・買取の相談は早めに地主に伝える
- 直接交渉せずに専門家を仲介に入れる
ポイント①：相手（地主）の意向や条件を確認する
交渉の第一歩として、まずは地主の意向を丁寧に確認しましょう。
地主自身が買い取る意思があるのか、第三者への売却なら承諾するのか、あるいはその両方を拒否するのか、地主のスタンスを把握することが交渉のスタートラインです。
頑なに拒否されるケースもありますが、中には売却を承諾する代わりに何かしらの条件を提示されるケースがあります。
例えば、「滞納している過去の更新料を払って欲しい」「これを機に地代を増額させてほしい」など、金銭的な対価でもって承諾条件としてくるケースです。
この場合は、安易に地主の言いなりになることは避け、弁護士や借地権専門の不動産会社等に相談し、その条件が法的に妥当な範囲かを見極めましょう。
また、珍しいケースではありますが、地主から「等価交換」を提案されることもあります。
等価交換は、借地権の一部と地主の所有権（底地）の一部を等価で交換することで、土地の所有権を地主と借地人で分け合う手法です。
これにより、借地人は完全な所有権の土地を一部手に入れることができます。
借地権の状態よりも完全所有権の土地にすることで、買い手が見つかりやすく、高額売却しやすい点で借地人・地主ともにメリットのある手段です。
いずれの場合も、借地権の売却交渉は、専門的な知識が必要不可欠ですので、早い段階で専門家のサポートを受けるようにしましょう。
センチュリー21中央プロパティーには、借地権の専門家のみが在籍しており、何かと難しい地主との交渉も、円滑に代行可能です。
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ポイント②：売却・買取の相談は早めに地主に伝える
借地権の売却を検討する状況として、ライフプランの変更等、やむを得ない事情があることがほとんどでしょう。
早く地主から承諾を得て、売却に向けて動き出したい気持ちはわかりますが、一方的な主張では地主は協力的な姿勢を見せくれない可能性が高いです。
前提として、地主との日々の関係性を良好にしておくことが大切です。（例：地代の支払いを滞納しない、土地の利用方法について事前に相談するなど）
また、地主への配慮として、売却や買取希望のの意思はできるだけ早めに地主に伝え、誠意をもって事情を説明し、双方で納得できる落としどころを検討できるだけの時間的猶予を持たせるようにしましょう。
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ポイント③：直接交渉せずに専門家を仲介に入れる
地主への買取交渉であれ、第三者への譲渡承諾の交渉であれ、民法や借地借家法、不動産取引の知識がない借地人が圧倒的に不利な立場に置かれがちです。
なぜなら、借地権は通常の不動産と異なり、地主と借地人という複数の権利者が存在するなど、非常に特殊な性質を持っているからです。
売却の際には、地主との繊細な権利調整や、場合によっては本記事で後述する「借地非訟」といった複雑な法的手続きも必要になります。
無理に自分で交渉を進めて関係性がこじれてしまうと、解決に向けた選択肢が狭まってしまう可能性があります。
交渉が少しでも難航しそうだと感じたら、すぐに専門家へ相談しましょう。
借地権の専門家とは、不動産トラブルに強い弁護士や、借地権を専門に取り扱う不動産会社です。
こうした専門家は、法律と実務の両面から最適な解決策を提案してくれます。
借地権専門の不動産会社の多くは、提携弁護士と協力しながらトラブル解決をサポートしています。
まずは弁護士または借地権専門の不動産会社へ相談してみましょう。
なお、当社センチュリー21中央プロパティーは借地権専門の不動産仲介会社です。
経験豊富な借地権の専門家のみが在籍しており、地主との交渉をスムーズに代行。
また、借地権に強い社内弁護士が常駐しているため、常に法的な課題をクリアしながら、確実・安全にお手続きを進められる点が大きな強みとなっております。
ご相談～売却まで諸費用は全て無料ですので、借地権のトラブルや売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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地主自身に借地権の買取を拒否された場合の対処法
地主との交渉の末、地主自身による買取を断られてしまった場合でも、以下の方法で売却できる可能性があります。
- 第三者への売却に切り替える
- 借地権専門の買取業者へ直接売却する
- 「底地との同時売却」を地主に提案する
- 「建物買取請求権」を行使する
買取拒否時の対処法①：第三者への売却に切り替える
地主が買取を拒否する理由が「資金不足」である場合、第三者への売却に切り替えるのが有効です。
まずは借地権専門の仲介業者に相談しましょう。
仲介業者は購入希望者を探してくれるだけでなく、地主への交渉の仕方について的確にアドバイスをくれるうえ、解決の要となる地主との交渉そのものを代行してくれます。
ご自身で無理に交渉を進めて感情的な対立を生む前に、交渉ノウハウや経験が豊富な借地権の専門家に交渉を委ねることが肝心です。
第三者である専門家が法的根拠を示しながら交渉を代行することで、地主も態度を軟化させやすく、一度は断られた買取や第三者への譲渡について、承諾を得られる可能性が飛躍的に高まるのです。
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買取拒否時の対処法②：借地権専門の買取業者へ直接売却する
地主との交渉がうまくいかない場合や、早く確実に売却したい場合は、借地権を専門に扱う不動産買取業者へ直接売却する方法が有効です。
専門の買取業者は、地主との交渉ノウハウも豊富で、複雑な権利関係の調整も得意としています。
地主への交渉も含めて一任できるため、借地人の精神的・時間的負担を大幅に軽減できます。
一般的に不動産仲介会社よりも売却価格が下がってしまいがちですが、最短数日のスピード売却が可能な場合があります。
買取拒否時の対処法③：「底地との同時売却」を地主に提案する
地主・借地人双方にとってメリットが大きい方法として、「底地との同時売却」があります。
これは、地主が持つ土地の所有権（底地）と、借地人が持つ借地権をセットにして、第三者に売却する方法です。
土地の所有権が一つになるため、借地権単体で売るよりも高く売却でき、結果的に地主・借地人双方の手取り額が増える可能性があります。
地主に「同時売却すれば、地主様にもメリットがあります」と提案することで、買取を拒否していた地主が協力してくれるケースがあります。
ただし、同時売却は売却代金の分配割合などをめぐってトラブルになりやすいという側面もあります。
そのため、地主との交渉を円滑に進め、双方が納得のいく条件で売却するためにも、必ず借地権に強い不動産会社に仲介を依頼することが大切です。
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買取拒否時の対処法④：「建物買取請求権」を行使する
借地契約の期間が満了し、地主が契約更新を拒絶した場合の最終手段として「建物買取請求権」を行使する方法があります。
建物買取請求権とは、借地契約が更新されずに終了する際に、借地人が地主に対して、借地上に建てた建物を時価で買い取るよう請求できる権利です（借地借家法第13条）。
この権利は「形成権」と呼ばれる非常に強力なもので、借地人が行使の意思を示した時点で、地主の承諾がなくても建物の売買契約が成立します。
ただし、この権利を行使するには、「借地契約の期間満了」と「契約の更新がないこと」が絶対的な条件となります。
そのため、借地人側の都合で契約期間の途中で売却したい場合には、この権利を行使することはできません。
あくまで契約終了時の最後のセーフティーネットと位置づけられるものであり、行使できる場面は限定的です。
また、買取価格は「時価」となるため、必ずしも借地人の希望額で売れるわけではない点にも注意が必要です。
建物買取請求権の行使を検討する際は、法的な判断が不可欠ですので、必ず弁護士などの専門家へ相談しましょう。
第三者への売却を拒否されたら、「借地非訟手続き」を検討する
話し合いを重ねても地主に第三者への借地権の売却を拒否された際には、「借地非訟（しゃくちひしょう）」という法的な手続きを検討する方法もあります。
借地非訟手続きとは
借地非訟手続きとは、地主が第三者への借地権の譲渡などを承諾しない場合に、借地人の申立てによって、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える制度です。
あくまで当事者間のトラブル解決を目的とした手続きであり、どちらか一方の利益を追求する「訴訟」とは性質が異なります。
裁判所の鑑定委員が、物件や当事者たちの状況を総合的に調査し、地主の承諾に代わる許可を与えるか、また許可する場合の譲渡承諾料などを判断します。
どちらか一方に有利な手続きではないことを覚えておきましょう。
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借地非訟手続きの流れ
借地非訟手続きの大まかな流れは、以下の通りです。
- 借地非訟を申し立てる
- 裁判官が当事者の意見を聴取
- 解散方法の決定
- 不服申し立て（任意）
借地非訟の「非訟」とは「訴訟ではありません」という意味です。
訴訟ではないため一般傍聴はありませんが、手続きは法廷で行われ、裁判のような形式を用います。
次項から、借地非訟手続きの流れを順番に詳しく解説します。
step1.借地非訟を申立てる
借地非訟をおこなうためには、申立書と関連資料の提出が必要です。
提出先は、借地権が設定されている土地の所在地を管轄する地方裁判所となります。
申立書の様式は、裁判所のホームページからダウンロードできます。
「借地条件変更・増改築許可・更新後の建物再築許可」などさまざまありますが、売却の場合は「土地賃借権譲渡・土地転貸許可申請書」を選びましょう。
ただし、不動産知識のない一般人が自力で申立書を作成し、手続きを進めるのは非常に困難です。
そもそも借地非訟を利用する段階であれば、弁護士に相談するのが一般的です。
なお、借地非訟の申立ては弁護士しか代理人になれないため、一般の不動産会社に代理申請を依頼することはできません。
また、借地非訟を申立てる際には、以下の条件に該当しているか確認しましょう。
- 売却（引き渡し）の前であること
- 売却する相手が決まっていること
- 借地上に建物があること
これらの条件に該当しない場合は申立てができないため注意が必要です。
センチュリー中央プロパティーでは、借地権のトラブル解決に精通した社内弁護士が常駐しています。
相談料・解決に際する手数料は完全無料です。
借地権の売却に際して、「地主と話が進まない」と悩んでおられる方は、ぜひ一度無料相談をご利用ください。
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step2.裁判官が当事者の意見を聴取
借地非訟の申立が受け付けられたら、おおむね1ヶ月〜1ヶ月半ほどで審問期日が指定されます。
審問期日には、指定された場所で、地主・借地人が同席し、裁判官の進行のもとで手続きを行います。
書類だけで完了する手続きではないので、留意しておきましょう。
申立人（借地人）と相手方（地主）がそれぞれの主張を述べ、裁判所からの質問に答える形で進められます。
step3.解決方法の決定
地主・借地人どちらの意見も聞き、鑑定委員の調査結果なども踏まえ、借地権の状態など複数の物事を総合的に判断して、最終的な解決方法が決定されます。
裁判所が「決定書」を作成し、地主と借地人それぞれに正本を送付する形式です。
決定書には、譲渡を許可するか否か、許可する場合の譲渡承諾料の額などが記載されます。
また、地主が自ら借地権を買い取る「介入権」を行使することも認められる場合があります。
これにより、当初は買取を拒否していた地主が、裁判所の決定を受けて最終的に買い取るという形で決着することもあります。
step4.不服申し立て（任意）
裁判所が決定した内容に納得がいかなければ不服申し立て（即時抗告）も可能です。
即時抗告は、決定書の送付から2週間以内に行う必要があります。
また、即時抗告に対する裁判は、高等裁判所が担当します。
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地主に借地権の買取・売却を拒否されたら「センチュリー21中央プロパティー」にご相談ください
本記事では、地主に借地権の買取や第三者への売却を拒否された場合の対処法について解説しました。
借地権は、地主自身に買い取ってもらうか、地主の承諾を得て第三者へ売却するのが基本ですが、交渉がこじれてしまうと、当事者だけで解決するのは非常に困難です。
交渉を円満に進めるためには、地主への配慮を忘れず、誠意をもって早めに相談することが大切です。
もし地主が買取に応じてくれない場合でも、専門の買取業者へ売却するなど他の選択肢があります。
また、交渉が決裂してしまった場合でも、「借地非訟」という裁判所の手続きを通じて第三者への売却の許可を得られる可能性があります。
いずれにせよ、借地権の売却には法的な知識と交渉のノウハウが不可欠です。
トラブルの芽が小さいうちに、あるいは交渉を始める前の段階から、借地権に強い弁護士や不動産会社といった専門家の力を借りることを強くお勧めします。
センチュリー21中央プロパティーでは、地主が買取してくれない、あるいは第三者への売却で地主と揉めているケースでも、豊富な経験を基にした売却サポートが可能です。
面倒で難しい借地非訟の手続きなども、社内弁護士と連携してスムーズに対応いたします。
地主に買取や売却を断られたからといって、諦める必要はありません。
借地人様が損をしないよう、最適な方法をご提案いたしますので、ぜひ一度無料相談をご利用ください。
この記事の監修者
弁護士
弁護士。兵庫県出身。東京大学法学部卒業。東京弁護士会所属。弁護士資格のほかマンション管理士、宅地建物取引士の資格を有する。借地非訟、建物明渡、賃料増額請求など借地権や底地権をはじめとした不動産案件や相続案件を多数請け負っている。
