借地権

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コンテンツ番号:1777

借地権の対抗要件について

質問 BさんはAさんから建物所有目的で、甲土地を借りました。その後、しばらくしてCさんが出てきて、Aさんから甲土地を借りたのでBは立ち退いてくださいと言われました。立ち退かなければならないのでしょうか。

BさんはAさんと借地権設定契約を行なっており、後からCさんがAさんと借地権設定契約を行いBさんがCさんから立ち退き要求されている図

借地権の登記(民法605条)、地上権の登記(民法177条)、建物の登記のいずれかをBさんが備えていれば問題ありません。

詳細解説

地上権の設定自体があまり行われてはいませんので、それ以外を中心に解説します。
借地権が賃借権に基づく場合は賃借権の登記をすることで、第三者にも主張できることが可能です。ただ、賃借権の登記の場合、所有権者(地主)の協力も必要なため、協力してくれず、難しい場合が多いです。地主の立場に立つと、わざわざ借地権者に強い権利を与えるのはとためらうことが多いのが現実です。

一方、借地権者としても自己の借地権を第三者に主張できないと安心して住んではいられませんよね。
そこで、借地借家法では、1. その借地上に建物が存在していること2. その建物が借地人の名義で登記されていること(借地借家法10条1項)、この要件を満たせば借地権を第三者に対抗することができます。Bさんは借りた土地の上に原則Bさん名義の登記があれば、Cさんにも自己の借地権を対抗することができます。

  • 建物の登記は建物所有権者が単独で出来ます。

  • この建物登記は所有権の「保存登記」、「表示の登記」のどちらでも対抗力が認められます(最判50年2月13日民集29巻2号83頁)。

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