借地権売却時の仲介手数料とは？相場や計算式、承諾料も解説

「借地権を売りたいけれど、仲介手数料はどれくらいかかるの？」と費用の面で不安を感じていませんか。

借地権の売却は一般的な不動産取引よりも複雑で、仲介手数料以外にも地主に支払う「承諾料」など、特有の費用が発生します。

この記事では、仲介手数料の計算式や相場、地主への承諾料の目安について、初心者の方にもわかりやすく解説します。

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借地権売却時の仲介手数料とは？

借地権を売却する際、不動産会社に仲介を依頼して買主を見つけてもらった場合に「仲介手数料」が発生します。

まずは基本的な仕組みを理解しましょう。

不動産仲介会社に支払う「成功報酬」

仲介手数料は「成功報酬」です。
不動産仲介会社に売却活動を依頼しただけでは費用は発生しません。

広告や案内などの営業活動が行われても、最終的に売買契約が成立しなければ支払う必要はないのです。

仲介手数料は売主と買主どちらが支払う？

一般的に仲介手数料は、「売主」と「買主」の双方が、担当した不動産仲介会社に支払います。

売却を依頼した売主には、自分の依頼した会社に対して手数料を支払う義務が発生するのが原則です。

※ただし、センチュリー21中央プロパティーでは、買主側が諸費用を負担する独自の仕組みを採用しているため、売主様の仲介手数料は「完全無料」です。
売却にかかるコストを大幅に削減し、売主様の手取り額を最大化することができます。

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借地権における「売買価格」の考え方

仲介手数料は「売買価格」を基準に計算されます。

借地権の場合、地主が持つ「底地」の価格は含まれず、「借地権としての売買価格（建物価格＋借地権価格）」が基準となります。

所有権の土地に比べて価格が低くなる傾向があるため、手数料額もそれに応じて低くなるのが一般的です。

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仲介手数料の上限額と計算方法

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法により厳格に定められています。

仲介手数料の計算式

売買価格が400万円を超える一般的な不動産取引の場合、上限額は以下の「速算式」で求められます。

（売買価格 × 3％ ＋ 6万円） ＋ 消費税

実務上は、この上限額を正規の手数料とする会社がほとんどです。

【早見表】取引価格ごとの仲介手数料

代表的な取引価格ごとの仲介手数料（税込）をまとめました。

ご自身の借地権の想定売却額と照らし合わせてみてください。

売買価格（税抜）	仲介手数料の上限（税込）
500万円	33万円※1
1,000万円	39万6,000円
1,500万円	56万1,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円

※消費税率10%で計算しています。
※1 2024年7月1日の法改正に伴う「低廉な空家等の媒介特例」を適用した場合の上限額です（通常計算では23万1,000円）。

仲介手数料にかかる消費税の扱い

仲介手数料は消費税の課税対象です。

算出された手数料額に消費税（10%）を加算した金額が、最終的な支払い額となります。

資金計画は必ず「税込」で立てるようにしましょう。

「低廉な空き家」などの売買における特例

800万円以下の物件（低廉な空き家等）には特例があります。

通常の手数料では不動産会社が赤字になるケースがあるため、2024年7月1日の法改正により、売主・買主の双方から受け取る手数料について、それぞれ最大で「30万円＋消費税」まで請求できる特例が設けられています。

古い借地権付き建物を格安（800万円以下）で売却する場合は、この特例が適用される可能性があります。

【重要】借地権の売却には「譲渡承諾料（名義書換料）」も必要

借地権の売却では、仲介手数料以上に「地主への承諾料」が大きな負担となるケースがあります。

仲介手数料とは別に地主への支払いが発生する

借地権を売却するには、地主の承諾が必須です（借地借家法第19条）。

この承諾を得る対価として支払うのが「譲渡承諾料（名義書換料）」です。

仲介手数料は不動産会社へ、譲渡承諾料は地主へと、支払い先が異なる全く別の費用です。

譲渡承諾料の相場

譲渡承諾料の相場は、一般的に借地権価格の10%程度と言われています。（例：借地権価格4,000万円の場合、承諾料は約400万円）

仲介手数料と比較しても非常に高額になることがわかります。

金額は地主との関係性や契約内容によって増減するため、事前の交渉が重要です。

センチュリー21中央プロパティーでは、地主との交渉を全て専門家が代行します。

地主と関係が悪化している場合でも、現状のままでトラブル解決や売却が可能です。

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譲渡承諾料以外にも発生しうる地主への承諾料

状況によっては、譲渡承諾料以外にも、以下のような費用が必要となります。

1. 建替え承諾料
2. 条件変更承諾料

その他の承諾料①：建替え承諾料

買主が建替えを前提としている場合に必要です。

相場は更地価格の3%～5%程度です。

通常は買主が負担しますが、条件次第では売主負担になることもあります。

その他の承諾料②：条件変更承諾料

木造から鉄筋コンクリート造への建替えなど、借地契約の条件を変える場合に発生します。

相場は更地価格の10%程度です。

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仲介手数料は安くできる？値引きの方法とリスク

手取り額を増やすために、仲介手数料を安くしたいと考えるのは当然です。

結論から言うと、値引き交渉自体は可能ですが、無理に迫ると営業担当者のモチベーション低下や広告費削減につながり、「売れ残る」「安く買い叩かれる」リスクが高まります。

「仲介手数料無料・半額」を謳う業者の注意点

「仲介手数料無料・半額」を謳う不動産仲介業者の注意点としては、以下のようなものがあります。

1. 借地権の専門知識が不足している可能性がある
2. 地主との交渉力が弱いと取引自体が成立しない

注意点①：借地権の専門知識が不足している可能性がある

安売り業者は一般的な売買を大量に扱うことで利益を出しています。

権利関係が複雑な借地権は専門知識が必須であり、適切な対応ができない恐れがあります。

注意点②：地主との交渉力が弱いと取引自体が成立しない

借地権売却の要は「地主との交渉」です。

経験の浅い業者が担当すると、地主の承諾が得られず取引自体が破談になるケースも少なくありません。

なお、センチュリー21中央プロパティーでは、借地権トラブルの解決・売却実績4万件以上を持つ専門スタッフと社内弁護士が連携し、質の高いサポートを提供します。

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仲介手数料はかからないが売却価格が下がる「買取」

不動産会社に直接売却する「買取」は、業者が買主となるため仲介手数料はかかりません。

しかし、買取業者は転売益を見込んで購入するため、売却価格は大幅に安くなる傾向があります。

「仲介手数料を節約したい」という理由だけで買取を選ぶと、結果的に手元に残るお金が数百万円単位で減ってしまうリスクがあります。

センチュリー21中央プロパティーなら、「仲介」でありながら売主様の仲介手数料は無料です。

広く買主を探すことで市場価格での高値売却を実現しつつ、コストも抑えられるため、買取よりも手取り額を大きく残せる可能性が高まります。

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仲介手数料以外にかかる税金・諸費用

仲介手数料以外にかかる税金・諸費用としては、以下のようなものがあります。

1. 売買契約書の印紙税
2. 抵当権抹消などの登記費用（司法書士報酬）
3. 測量費用（確定測量図がない場合）
4. 売却益が出た場合の譲渡所得税

※通常、これらは売主様の負担となりますが、センチュリー21中央プロパティーでは「相談から売却まで、仲介手数料・弁護士費用・相続登記費用・残置物（空き家のゴミ）処分費用」など、すべて無料とさせていただいております。 

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費用①：売買契約書の印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙代です。

1,000万円超〜5,000万円以下の取引であれば、軽減措置により現在は1万円（通常2万円）です。

費用②：抵当権抹消などの登記費用（司法書士報酬）

抵当権抹消や住所変更登記などを司法書士に依頼する場合の報酬と登録免許税です。

目安として数万円〜5万円程度です。

費用③：測量費用（確定測量図がない場合）

境界が明確でない場合の測量費用は、通常売主の負担となります。

土地の広さ等によりますが、30万円〜80万円程度が目安です。

費用④：売却益が出た場合の譲渡所得税

売却益が出た場合は所得税・住民税がかかります。

所有期間が5年超なら約20%、5年以下なら約39%の税率です。

マイホーム売却なら3,000万円特別控除により税金がかからないケースも多いです。

まとめ

借地権売却には、仲介手数料だけでなく「譲渡承諾料」などの大きな費用が発生します。

地主との交渉や複雑な権利調整も必要であり、一般的な不動産会社では対応が難しいのが現実です。

センチュリー21中央プロパティーでは、相談から売却まで、仲介手数料・弁護士費用・相続登記費用・残置物処分費用などがすべて無料です。

買主側が諸費用を負担する仕組みにより、売主様の手取り額を最大化します。

借地権トラブルの解決・売却実績は4万件以上。専門スタッフと社内弁護士が連携し、お客様の状況に合わせて丁寧にサポートいたします。

また、プライバシーマークを取得しており、売主様の個人情報保護やプライバシー管理において万全の体制で取引を行うため、安心してご相談いただけます。

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借地権の売却や仲介手数料に関してよくある質問

借地権の売却や仲介手数料に関して、よくある質問とその回答をいくつかご紹介します。

Q1.借地権の売却費用で最も高額なのは仲介手数料ですか？

A.いいえ、多くの場合「譲渡承諾料」の方が高額になります。

仲介手数料（約3%）に対し、地主への譲渡承諾料は借地権価格の約10%が相場です。

Q2.売却活動を依頼しても売れなかった場合、手数料はかかりますか？

A.かかりません。

仲介手数料は完全成功報酬ですので、売買契約が成立しなければ支払いは不要です。

Q3.地主から「承諾料が高すぎる」と言われたらどうすればいいですか？

A.専門家を通じて交渉するか、借地非訟手続を検討します。

まずは相場に基づいた適正額で交渉し、解決しない場合は裁判所の手続き（借地非訟）も検討可能です。

センチュリー21中央プロパティーには借地権トラブルに強い社内弁護士が常駐しており、法的な観点から的確にサポートします。

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Q4.仲介ではなく「買取」なら手数料は不要ですか？

A.はい、不要ですが、売却価格が大幅に安くなる点に注意が必要です。

買取は現金化が早い反面、価格は相場を大きく下回りがちです。

「手数料を節約したい」という理由であれば、仲介手数料が無料のセンチュリー21中央プロパティーでの仲介売却をおすすめします。

市場価格での高値売却により、手取り額を最大化できます。

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Q5.仲介手数料を支払うタイミングはいつですか？

A.一般的には「契約時」と「引渡時」の2回払いです。

法律上は契約成立時に請求権が発生しますが、不動産取引の実務上は以下のタイミングで半額ずつ支払うのが一般的です 。

• 売買契約締結時：手数料の半額
• 決済・引渡時：残りの半額

Q6.自己都合や契約違反で解約になった場合、手数料はどうなりますか？

A.仲介手数料の全額を請求される可能性が高いです。

契約成立後、売主様の自己都合や契約違反によって解約となった場合、不動産会社はすでに仲介業務の責任を果たしたとみなされます。

そのため、仲介手数料は全額請求され、すでに支払った半金も返還されないことが一般的です 。

Q7.地主の承諾が得られず「白紙解約」になった場合はどうなりますか？

A.仲介手数料は発生せず、手付金なども返還されます。

「契約は結んだけれど、地主の承諾が得られなかった」というケースでは、契約書の特約（停止条件）に基づき、契約自体がなかったことになる「白紙解約」となるのが通常です。

この場合、仲介手数料は発生しません。また、支払い済みの手付金なども全額返還されます 。