借地権付きの建物や土地を購入するメリットとデメリットは？

借地権付きの建物や土地を購入するメリットとデメリットは？

家の購入は、人生の中でも大きな決断のひとつです。

物件や土地を探している最中に「借地権」という言葉を目にしたことがある人もいるかもしれません。
特に都市部では多くの借地権付きの物件が市場に出回っています。

しかし、そもそも借地権とは何なのか、土地を購入して自分のものにするのとはどのような違いがあるのか、正しく理解できていない人もいるのではないでしょうか。

この記事では、借地権の基本的な概念やメリット・デメリット、さらに購入にあたっての具体的な手順をわかりやすく解説します。

借地権は購入できる？

「借りる」という文字が含まれていることから、借地権は購入するものなのか借りるものなのかイメージしづらいかもしれません。

まずは借地権の概要について解説していきます。

借地権は購入できる

借地権は購入が可能です。

一見すると「借りる権利」なので複雑に感じるかもしれませんが、「土地を借りて建物を建てる権利」を購入しているため、借地権は売買や譲渡が可能です。

ただし、借地権の売買は手続きが複雑であり、一般的には不動産の専門家や弁護士のサポートを受けて行います。

そもそも借地権とは

借地権とは、他人の土地を借りて自分の建物を建てるための権利のことです。

借地人（土地を借りる人）は地主（土地を貸す人）に対して地代を支払う代わりに、その土地を使用する権利を得ます。

また、貸している土地のことを貸宅地や借地と呼びます。

なお、借地権には契約期間や更新の可否などによっていくつかの種類があります。

借地権と所有権の違い

借地権と所有権は権利の内容が異なります。

借地権はその土地を借りて使用する権利のことですが、所有権は土地や建物を所有する権利のことです。
借地権の場合は土地と建物の所有権が別々の人に帰属するのに対して、所有権は土地と建物の両方を同じ人が所有します。

借地権付き建物を購入するメリットとデメリット

借地権の売買には、大きく分けて「借地権付き建物の売買」と「借地権という権利自体の売買（建物が建っていない更地の状態の土地の権利）」の2つのケースがあります。
この記事では、主に「借地権付き建物の売買」について解説します。

それでは、借地権付き建物を購入するメリットとデメリットを具体的に解説します。

借地権付き建物を購入するメリット

借地権付き建物を購入するメリットは、以下の2つです。

• 土地の固定資産税・都市計画税がかからない
• 所有権の物件よりも安く購入できる

通常、土地を所有している場合、毎年固定資産税と都市計画税を納める義務があります。
借地権では、土地の所有者は地主になるため、借地人は建物の固定資産税・都市計画税は払いますが、土地の固定資産税・都市計画税を支払う必要はありません。

また、借地権付きの建物は所有権の物件よりも安く購入できることもメリットです。
同じエリアで同様の建物を購入する場合でも、借地権付き建物のほうが価格が低い傾向にあります。
これは、土地の所有権価格が含まれないことや、後述するような土地利用に関する制約があることなどが理由です。

借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

借地権付きの建物を購入するデメリット

借地権付き建物の購入には、以下のようなデメリットも存在します。

• 地代の支払いが必要
• 契約更新時に更新料が必要
• 増改築や売却の際には地主の承諾と承諾料の支払いが必要
• 地主とトラブルになるケースがある
• 住宅ローンの審査が厳しい

借地権付き建物は、継続的に地代の支払いが必要です。
借地権は土地を利用する対価として地主に地代を支払う義務があるため、毎月一定の費用が発生します。
また、借地契約の種類によっては、契約更新時に更新料の支払いが必要になるケースが一般的です。

加えて、借地権付き建物では、自由に土地を扱えるわけではなく、地主の承諾が必要な事項が多くあります。
例えば、住宅ローンを利用するときや、建物の増改築、売却時などです。
そのため、地主から承諾を得るための交渉や手続きが発生します。
これらの承諾を得る際に、地主から承諾料を求められることも一般的です。

こうした制約や費用負担があることから、借地権付きの建物を購入した後にも地主との良好な関係の維持が重要になってきます。
地主との関係が悪化すると、地代の改定や契約の更新、各種承諾がスムーズに行えなくなる可能性があります。

そして、借地権付き建物の住宅ローンの融資審査は厳しめです。
これは借地権の担保評価が所有権に比べて一般的に低いためです。

借地権は所有権と異なり、借地権者が土地を自由に扱えないため、金融機関はリスクを高く見積もりがちです。
そのため、一般的な所有権の不動産よりも融資の審査が厳しくなり、金融機関によっては借地権付き物件への融資を取り扱っていない場合もあります。
また、地主から融資承諾※を得ることが難しいことも、ハードルの高い要因になっています。

※融資承諾・・・借地権付きの建物に金融機関が抵当権を設定する際に、地主から得る承諾のこと。金融機関は、万が一債務者が返済できなくなった場合に備えて、担保物件である借地権付き建物を売却して資金を回収しようとするが、その際に地主の承諾がなければ円滑に進められない可能性があるため、この承諾を融資の条件とする。

借地権付き建物を購入する手順

借地権付き建物を購入する際の、具体的な手順は以下の通りです。

1. 物件の情報収集をする
2. 不動産会社や仲介会社に購入の申し込みをする
3. 住宅ローンの事前審査を受ける
4. 売買契約を交わす
5. 住宅ローンを申し込む
6. 引き渡し

Step1.物件の情報収集をする

まずは物件の情報収集を行います。
物件情報の収集は、不動産業者のWebサイトや物件広告をチェックすることから始めるのがおすすめです。
「借地権」の表記がある物件や土地を探しましょう。
その際、借地権の種類（普通借地権か定期借地権かなど）、借地期間の残存年数、地代、更新料の有無、譲渡承諾料の目安なども確認しておくと良いでしょう。

必要な情報を効率的に収集するために、借地権の専門会社に相談するという方法もあります。
専門会社は、借地権に関する豊富な知識と経験を持っているため、依頼者のニーズに合った物件探しをサポートしてくれます。

気になる物件や土地が見つかったら、現地見学も忘れずに行います。
近隣の雰囲気や交通の利便性、生活環境などもチェックしておいてください。

借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

Step.2不動産会社や仲介会社に購入の申し込みをする

続いて、購入を希望する借地権付き物件や土地を取り扱っている不動産会社・仲介会社に連絡し、購入の申し込みをします。

このタイミングで借地権の契約期間や地代、更新料、各種承諾料について詳しく確認しておきましょう。
また、後々起こり得るトラブルを避けるために、地主が個人なのか法人や寺院なのか把握しておくことも大切です。

Step.3住宅ローンの事前審査を受ける

借地権付き建物を購入する場合でも、一般的な所有権の土地や建物と同様、住宅ローンを利用して資金を確保することが一般的です。

しかし前述した通り、借地権付き建物の場合は住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。

自己資金の割合を高めれば、融資審査のハードルを下げることも可能です。
事前審査を通過するためには、資金計画を慎重に立てることが求められます。
複数の金融機関に相談してみるのもおすすめです。

Step.4売買契約を交わす

住宅ローンの事前審査が通ったら、次は売買契約を交わします。
この際、宅地建物取引士から重要事項説明をしっかりと受け、契約内容を十分に理解することが重要です。

売買契約書には物件の詳細や取引条件、価格、支払い方法、引き渡し時期など多くの情報が記載されています。
特に借地権に関する詳細な条件も含まれるため、しっかりと目を通しましょう。
不明点があれば、必ず質問するようにしてください。

Step.5住宅ローンを申し込む

金融機関の本審査を通過すれば、ローン契約を結ぶことができます。
しかし、借地権付き建物で住宅ローンを組む際には、地主の署名と捺印がされた金融機関指定の融資承諾書が必ず必要です。
融資承諾書は、借地人になる買主がローンを組むことを地主が承諾した証明になります。
この融資承諾書の発行にあたり、地主から承諾料を求められる場合があります。

ただし、中には融資承諾書の作成への協力を拒む地主も多くいます。
このとき、現実的でない融資承諾の条件を提示されることもあります。

融資承諾の条件の例▼

• 高額な融資承諾料を要求される
• 特定の金融機関の住宅ローンしか認めない
• 年収◯◯万円以上の世帯にのみ融資を承諾する
• 外国人は不可（日本国籍を有した人に限る）

したがって、事前に地主としっかりとコミュニケーションを取り、良好な関係を築いておくことが重要になってきます。
どうしても協力が得られない場合は、借地権にまつわるトラブルに強い専門家や業者に相談する選択肢もあります。

Step.6引き渡し

売買契約に基づき、物件の決済と引き渡しが行われます。

引き渡しによって建物の所有権が正式に借地人の名義となります。
管轄地域の法務局で建物の所有権移転登記や借地権に関する登記を済ませたら、正式な手続きは完了です。
これらの登記手続きには、登録免許税や司法書士への報酬などの費用が発生します。

センチュリー21中央プロパティーなら【仲介手数料0円】で借地権売却！　≫

借地権付き建物の購入についてのよくあるご質問

借地権付き建物の購入に関連して、よくあるご質問をいくつかご紹介します。

Q1.借地権はローンで購入できないって本当？

A.必ずしも購入できないわけではありませんが、地主の融資承諾が得られない場合は自己資金での購入が必要になるなど、ハードルが高いのが実情です。

譲渡承諾や増改築承諾と異なり、融資承諾は、借地借家法上の代諾許可制度の対象外です。
したがって、地主から融資承諾が出ない場合については、借地人に法的な対抗手段はありません。
地主から融資承諾が出ない場合、買主は、手持ちの自己資金で購入資金を用立てる必要があります。
金融機関によっては、地主の融資承諾が不要なローン商品を提供している場合もありますが、条件が厳しいことが一般的です。

Q2.借地権付き建物の購入時、住宅ローンの借り入れに地主の承諾は必須ですか？

A.はい、必須です。

借地上の建物の住宅ローン契約には、地主の承諾書が必要です。
また、前提として「借地上の住宅に融資しない」金融機関も多く存在します。

そして、承諾書の中には地代が滞って賃貸借契約を解除する場合、解除前に金融機関に連絡することなど金融機関に有利（地主に不利）な文言が入っていることがあります。

ローン手続きの最終段階になって地主の承諾書がもらえないと、ローンの契約そのものができなくなります。
そのため、売買契約締結前に、地主の融資承諾の見込みについて確認しておくことが非常に重要です。

借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫

借地権付き建物を購入する前に相談しよう

借地権付きの建物や土地利用権を所有することで得られる利点としては、通常の所有権よりも安価に不動産を取得できる点や、土地の固定資産税を支払わずに済む点が挙げられます。
一方で、地代の支払いが継続的に必要であったり、増築などを行う際は地主の承諾を得なければならなかったりと、複数のデメリットが存在することも事実です。

また、借地権の売買は、法的な手続きが煩雑なだけでなく、地主とのデリケートな関係性から予期せぬトラブルに発展することも少なくありません。
したがって、スムーズに売買を行うためには借地権の専門会社へ相談することを強くおすすめします。

当社センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社です。
借地権の取り扱いに長じた社内弁護士が常駐しており、いつでも法的観点からの的確なアドバイスが可能となっております。
これまでに4万件以上のトラブルご相談＆売却実績があり、圧倒的なノウハウの蓄積がございますので、借地権のトラブルや売却でお悩みの方は、ぜひご安心のうえご相談ください。

借地権に強い弁護士に相談するならセンチュリー21中央プロパティー　≫