借地権売却はどこがいい？不動産会社の選び方と高く売るコツ
借地権売却はどこがいい？不動産会社の選び方と高く売るコツ
目次
借地権の売却は、一般的な不動産とは異なり、地主からの「譲渡承諾」や権利関係の調整が不可欠です。
依頼する不動産会社によって、売却価格やスピード、地主との関係性は大きく変わります。
本記事では、借地権売却で失敗しないための会社の選び方、仲介と買取の違い、高く売るコツをわかりやすく解説します。
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借地権売却に強い不動産会社選びの5つのポイント
借地権売却に強い不動産会社を選ぶためのポイントは、主に以下の5つです。
- 借地権・底地の売却実績が豊富にあるか
- 地主との交渉力・トラブル解決のノウハウがあるか
- 借地権の専門知識（法律・税務）を持った担当者がいるか
- 弁護士や司法書士などの専門家と連携しているか
- 査定額の根拠が明確で適正か
ポイント①：借地権・底地の売却実績が豊富にあるか
一般的な不動産会社では、借地権の取り扱いは非常に稀です。
手続きが複雑なため、実績が少ない会社ではスムーズに進まず、トラブルになるリスクもあります。
「借地権・底地の専門ページ」や具体的な解決事例があるか確認しましょう。
例えば、センチュリー21中央プロパティーは借地権トラブルの相談・解決実績は4万件以上を誇ります。
長年培ったノウハウと高い交渉スキルを持つ専門スタッフが、お客様の個別の状況に合わせて丁寧に対応できるため、借地権トラブルの解決から高額での売却まで、あらゆるケースで安心してご相談いただけます。
ポイント②：地主との交渉力・トラブル解決のノウハウがあるか
借地権売却には、原則として地主の承諾が必要です。
しかし、関係性が悪い場合や承諾料で揉めるなど、交渉が難航することは珍しくありません。
そのため、地主との間に入り、円滑に交渉をまとめる「調整能力」が高い会社を選ぶ必要があります。
特にセンチュリー21中央プロパティーでは、地主との交渉は全て専門家が代行するため、地主と揉めている場合や関係が悪化している場合でも、現状のままでトラブル解決・売却が可能です。
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ポイント③：借地権の専門知識（法律・税務）を持った担当者がいるか
借地権取引には、借地借家法などの法律や、譲渡所得税・相続税といった税務知識が不可欠です。
知識不足の担当者では、本来不要な費用が発生したり、法的な落とし穴を見落としたりしかねません。
相談時の説明が明確か、専門用語をわかりやすく解説してくれるかを見極めましょう。
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ポイント④：弁護士や司法書士などの専門家と連携しているか
契約書の作成や複雑な登記、借地非訟（地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める手続き）などの対応が必要になることもあります。
借地権に詳しい弁護士や司法書士と連携している会社なら、万が一の際も安心です。
特にセンチュリー21中央プロパティーのように、借地権問題に精通した社内弁護士が常駐していれば、法的なアドバイスや契約書のチェックを即座に受けられ、安全な取引が実現します。
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ポイント⑤：査定額の根拠が明確で適正か
提示された査定額の「根拠」を確認することは非常に大切です。
借地権価格は、路線価だけでなく、借地権割合、残存期間、地代、地主の意向など多くの要素で変動します。
価格の理由を論理的に説明してくれる会社を選びましょう。
より客観的な価格を知りたい場合は、センチュリー21中央プロパティーのように、国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、24時間以内に客観的かつ適正な査定額を算出することが可能な会社がおすすめです。
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「仲介」と「買取」どちらがいい？売却方法の違いと特徴
借地権の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
それぞれの特徴を理解し、状況に合わせて選ぶことが大切です。
不動産仲介と不動産買取のビジネスモデルの違い
「仲介」は、不動産会社が買主を探して契約をまとめる方法です。
広く購入希望者を募るため市場価格に近い高値が期待できますが、成約まで時間がかかる場合があります。
一方「買取」は、不動産会社が直接買い取る方法です。
スピーディーに現金化できますが、業者の利益分が差し引かれるため、売却価格は相場より安くなる傾向があります。
買取業者は「早期現金化」できるが「安値・トラブル」のリスクも
買取のメリットは、最短数日〜数週間で現金化できる点です。
しかし、借地権の場合、買取業者が強引に進めて地主の心証を害し、トラブルになるケースも散見されます。
価格も相場の6〜7割程度になることが一般的です。
急いで処分したい事情がない限り、安易な買取は慎重に検討すべきでしょう。
借地権専門の仲介会社なら「高値売却」と「地主との円満交渉」が叶う
借地権専門の仲介会社なら、独自のネットワークで広く買主を探せます。
特に、センチュリー21中央プロパティーなら、センチュリー21グループの広範なネットワークとオークション形式を駆使し、富裕層投資家や不動産投資法人へアプローチすることで、最高値での売却を実現できます。
また、地主への事前相談から承諾取得までプロが代行するため、関係性を守りながらスムーズに進められます。
資産価値を最大化するなら、まずは「仲介」を活用することをおすすめします。
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【比較表】借地権の「買取」と「仲介」の違いまとめ
不動産の仲介・買取業者の違いは、主に以下の通りです。
| 仲介業者 | 買取業者 | |
| 売却価格 | 市場価格（高値）での売却が期待できる | 相場の6〜7割程度になることが多い |
| 現金化の期間 | 3ヶ月〜1年程度（相手探しが必要） | 最短数日〜1ヶ月（即現金化が可能） |
| 地主への対応 | 専門家が丁寧に交渉し承諾を得る | 業者が強引に進めトラブルになる懸念あり |
| 諸費用 | 仲介手数料などが必要（※センチュリー21中央プロパティーのように、完全無料の会社もあり） | 仲介手数料は不要 |
| 向いている人 | 高く売りたい、地主と揉めたくない人 | とにかく急いで現金化したい人 |
※センチュリー21中央プロパティーの場合、相談から売却まで、仲介手数料・弁護士費用・相続登記費用・残置物（空き家のゴミ）処分費用などがすべて無料です。
買主側が諸費用を負担する仕組みにより、売主様の手取り額を最大化できます。
借地権売却は知名度よりも「専門性」で選ぶ
不動産業者を選定する際、多くの方は「大手なら安心」と考えがちですが、借地権に関しては「専門性」が最優先です。
大手不動産会社の特徴と借地権取り扱いの実情
大手の不動産会社は知名度がありますが、トラブルになりやすい借地権は敬遠されがちなのが実情です。
「地主の承諾書を自分で取ってきてください」と言われたり、担当者の知識不足で安易な査定をされたりすることもあります。
地元の中小不動産会社に依頼するメリット・デメリット
地元の中小不動産会社は、地域の地主情報や相場に詳しいメリットがあります。
しかし、借地権特有の法務・税務知識や、複雑な交渉スキルにはバラつきがあり、適切な対応ができない場合もあります。
借地権は「借地権専門」の不動産会社がおすすめな理由
結論として、借地権の売却は「借地権専門の不動産会社」に依頼するのがベストです。
例えば、借地権専門の仲介会社であるセンチュリー21中央プロパティーでは、センチュリー21グループが誇る広範な”買い手ネットワーク”の活用と、経験豊富な専門家の柔軟な対応力のいいとこ取りができ、何より地主との交渉ノウハウが豊富です。
不動産会社の規模や知名度ではなく、「借地権の専門性」で選ぶことがスムーズ＆高額売却への近道となります。
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依頼してはいけない不動産会社の特徴と注意点
借地権の売却に際して、以下のような特徴がある会社への依頼は避けましょう。
- 根拠のない高額な査定価格を提示してくる
- 「地主の承諾」の重要性を軽視・理解していない
- 借地権売却のリスクやデメリットを説明しない
- 査定報告書の内容が薄い・雑に作られている
特徴①：根拠のない高額な査定価格を提示してくる
相場より明らかに高い査定額で契約を取ろうとする会社には注意が必要です。
後から「売れないので値下げしましょう」と言われるのがオチです。
金額だけでなく、近隣事例などの「根拠」を必ず確認してください。
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特徴②：「地主の承諾」の重要性を軽視・理解していない
「承諾は後でいい」「今日契約してくれたら100万アップする」などと、地主の承諾を軽視したり、契約を急かしたりしてくる担当者は危険です。
適切な売却手順を踏まない借地権売却は、後々トラブルになり、最終的には裁判まで発展する可能性があります。
自社の利益ばかりを考える会社は、絶対に選んではいけません。
特徴③：借地権売却のリスクやデメリットを説明しない
どのような案件にもリスクはあります。
「承諾料が必要」「買い手探しが難しい」といったデメリットを隠し、良いことばかり言う会社は誠実ではありません。
特徴④：査定報告書の内容が薄い・雑に作られている
査定報告書が金額だけ記載されているような薄い内容なら、調査不足を疑って良いでしょう。
信頼できる会社なら、法規制や権利関係の調査結果をまとめた詳細な報告書を作成してくれます。
借地権売却における不動産会社への依頼から契約までの流れ（仲介の場合）
借地権を仲介業者を通じて売却する一般的な流れは、以下の通りです。
- 借地権の無料査定・相談（机上・訪問）
- 査定結果の報告と媒介契約の締結
- 地主との譲渡承諾の交渉・取得
- 購入希望者の探索・売買契約の締結
- 地主から承諾書受領・決済・引き渡し
Step1.借地権の無料査定・相談（机上・訪問）
まずは無料査定で概算価格を把握します。
借地契約書などの資料を準備しておくとスムーズです。
借地権の査定は、通常の不動産と比べて複雑な計算式を用いるため、借地権に特化した無料査定サービスを利用するのがおすすめです。
Step2.査定結果の報告と媒介契約の締結
査定結果と提案に納得できれば、売却活動を依頼する「媒介契約」を結びます。
この際、地主への交渉方針も綿密に打ち合わせます。
Step3.地主への譲渡承諾の交渉・取得
地主へ売却の意向を伝え、承諾料（借地権価格の約10％が一般的とされることが多いですが、個別の契約や条件によります）などの条件交渉を行います。
最も繊細な工程ですが、センチュリー21中央プロパティーでは交渉はすべて専門家が代行するため、地主と直接話したくない方でも安心してお任せいただけます。
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Step4.購入希望者の探索・売買契約の締結
内諾が得られたら買主を探し、条件がまとまれば売買契約を締結します。
通常は「地主の承諾が得られること」を条件とした契約になります。
Step5.地主の承諾書受領・決済・引き渡し
地主から正式な承諾書をいただき、代金の決済と引き渡しを行います。
センチュリー21中央プロパティーのように、司法書士や税理士といった各種士業と連携してワンストップでサポートしてくれる会社なら、相続登記や税務申告もスムーズです。
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まとめ
借地権の売却は、実績豊富で地主との調整を任せられる専門会社を選ぶことが重要です。
センチュリー21中央プロパティーは、4万件以上の実績を誇る、借地権・底地専門の不動産仲介会社です。
地主との交渉は経験豊富なスタッフが代行。
さらに、社内弁護士が常駐しているため、権利関係が複雑化しているケースにおいても、スムーズかつ安全にお手続きを進めることが可能です。
また、買主側が諸費用を負担する仕組みにより、仲介手数料をはじめ、弁護士費用・相続登記費用・残置物処分費用など、売主様の負担は完全無料とさせていただいております。
そのため、売主様の手取り額を最大化できます。
「地主の承諾が得られるか不安」「とにかく高く売りたい」とお考えの方は、ぜひ一度無料相談をご利用ください。
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借地権売却時の不動産会社選びに関するQ&A
借地権売却時の不動産会社選びで、よくある質問とその回答をいくつかご紹介します。
Q1.近所の不動産会社と借地権専門会社で、査定額は変わりますか？
A.はい、変わる可能性が高いです。
当社センチュリー21中央プロパティーをはじめ、借地権を専門に扱う不動産会社は、独自の販路や交渉ノウハウがあるため、借地権の価値を正当に評価し、より高い査定額を提示できる傾向にあります。
Q2.地主とトラブルになっていても、仲介業者に依頼できますか？
A.借地権専門の仲介業者であれば依頼可能です。
関係が悪化している場合こそ、弁護士と連携できる専門会社に依頼し、第三者の立場から冷静に交渉してもらうことが解決への近道です。
Q3.ネットの一括査定サイトを利用する際の注意点はありますか？
A.借地権未対応の業者に注意してください。
一括査定には知識のない業者も含まれます。
営業電話の中から実績ある会社を見極めるのは手間がかかるため、最初から専門会社に絞るのが効率的です。
Q4.借地権の売却期間は一般的にどのくらいかかりますか？
A.仲介の場合、3ヶ月〜6ヶ月程度が目安です。
ただし、センチュリー21中央プロパティーの場合、最短5日〜1ヶ月程度でのスピード売却事例が多数あります。
通常、借地権は地主との交渉が必要なため長期化しやすい傾向にありますが、当社では1,000人以上の投資家が登録するオークション形式の入札システムを導入しており、他社で断られた案件でも早期成約が可能です。
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Q5.更新時期が近い、または建物が古くても売却可能ですか？
A.はい、売却可能です。
建物が古くても「現況有姿」で売却できるケースは多くあります。
解体の要否は地主の意向や契約によるため、まずは専門家にご相談ください。
この記事の監修者
代表取締役 /
宅地建物取引士
CENTURY21 中央プロパティー 代表取締役／宅地建物取引士
都内金融機関、不動産会社での経験を経て、2011年に株式会社中央プロパティーを設立。長年にわたり不動産業界の最前線で活躍するプロフェッショナル。
借地権の売買に精通しており、これまでに1,000件以上の借地権取引や関連する不動産トラブル解決をサポート。底地や借地権付き建物の売却、名義変更料や更新料の交渉など、複雑な借地権問題に従事。
著書に「地主と借地人のための借地権トラブル入門書」など多数の書籍を出版。メディア出演やセミナー登壇実績も豊富で、難解な相続不動産問題も「わかりやすい」と説明力に定評がある。
