借地権の買取業者はおすすめしない？トラブル事例から学ぶ失敗しない業者選び

「借地権買取業者に依頼したら、安く買い叩かれた…」「地主との交渉がこじれて、結局売却できなかった…」

借地権の売却は、一般の不動産売買とは異なり、地主との関係や権利の複雑さが絡むため、専門知識のない業者に任せると、思わぬトラブルに巻き込まれたり、本来の価格よりも大幅に低い金額で手放すことになりかねません。

この記事では、実際に起こった借地権買取のトラブル事例を紹介。失敗しない業者選びのポイントを解説します。

借地権買取業者とは？普通の不動産屋との違い

借地権買取業者とは、借地権や底地など、権利関係が複雑な不動産を専門に自社で買い取る会社です。

普通の不動産会社との大きな違いは、「借地権に特化」している点です。

借地権は、旧法・新法の区別や、増改築の承諾料、借地契約の残存期間など専門知識が不可欠で、対応を誤るとトラブルにつながります。

そのため、借地権専門の買取業者に依頼することが重要で、複雑な権利関係を正確に把握し、スムーズで安全な売却を実現できるのです。

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借地権買取業者の「買取相場」が低い理由は？

一般的に、買取価格は更地価格の50%程度になることが多いです。

借地権買取業者の買取価格が一般の市場価格より低くなるのは、業者がリスクやコストを先に織り込むためです。

まず、借地権は地主の承諾が必要な場合が多く、交渉に時間や費用がかかるリスクがあります。

また、旧法借地権や契約期間の残存が長い場合、将来的な権利関係の調整や建物の再建築制限など、追加コストが発生する可能性があります。

さらに、業者は買い取った権利を転売する際の手間や流通リスクも考慮し、利益を確保する必要があります。

そのため、即金化やスムーズな売却の利便性とのトレードオフとして、買取価格は市場相場より低めに設定されることが一般的です。

借地権買取業者でよくあるトラブル事例5選

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①「安く買い叩かれた！」査定額に根拠がない

初回の査定額は相場に近い金額を提示しつつ、交渉の最終段階で「この物件は地主との交渉が難しい」「隠れた瑕疵が見つかった」などと理由をつけ、急に相場より大幅に低い価格での契約を迫ってくるケースがあります。

また、査定額の根拠を聞いても明確に答えてもらえないケースや「今日契約してくれたら〇〇万円上乗せする」などと契約を急かしてくるケースもあります。

②停止条件を悪用した不当な価格の見直し（減額）要求

売買契約に「地主の承諾が得られなかった場合、契約は白紙に戻る」という停止条件を設け、決済直前になって「地主の承諾が条件を満たさなかった」「希望の価格で再販できなくなった」などを理由に、当初の買取価格から大幅な減額を要求されるケースがあります。

特に悪質なケースでは、この停止条件自体を不当な減額交渉の「切り札」として利用してきます。

売主は既に他の売却手段を絶っており、時間も労力もかけているため、契約を白紙に戻したくない心理から、泣く泣く減額に応じざるを得ない状況に追い込まれます。

③地主との関係悪化を招く強引な交渉

借地権付き建物の売却には、地主の承諾が必要です。

地主に承諾を得るための交渉を、買取業者が代行してくれる場合もあります。

しかし、買取業者が地主への配慮を欠いた強引な交渉を行い、地主の感情を害してしまい、結果的に売却の承諾が得られなくなるケースもあります。

専門知識がない業者や、目先の利益を優先する業者は、法的な論理ばかりを振りかざし、地主との協力関係を築けず、最終的に売却自体が破談になってしまうのです。

④契約内容や費用の説明不足

契約書に記載された「特約事項」や「費用負担」について十分な説明がなく、後から登記費用や建物解体費、残置物処理費用などを請求されるケースがあります。

悪徳な買取業者は、借地権売買の複雑さを逆手に取り、売主が契約内容を隅々まで確認・理解しないことを前提とし、意図的に口頭での説明を省くケースがあります。

⑤専門知識や交渉力がなく手続きが進まない

借地権専門と謡っていても、担当者によっては、専門知識や交渉スキルが乏しい場合もあります。その結果、売却手続きが大幅に遅延し、現金化までに時間がかかるケースがあります。

さらに、年内に売却できる予定だったものが、年を跨いでしまうことで、固定資産税も発生します。

悪徳業者に騙されないために！業者選びのチェックポイント

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1. 査定額の根拠・適正さを確認

✅初回査定額の計算根拠（類似取引、権利残存期間、建物状態など）を説明できるか

✅相場に比べて極端に高い／低い提示はないか

✅「今日契約すれば上乗せ」といった急かしがないか

査定額の根拠を書面で提示してくれない場合や契約を急がせる発言がある場合は、要注意です。

2. 停止条件の取り扱いを確認

✅「地主承諾」などの停止条件が契約書に明記されているか

✅停止条件に基づく価格変更のルールが公平か

停止条件について、詳しい説明を求めた際に曖昧にされる場合は、要注意です。

契約書にサインする前に、借地権に詳しい弁護士や他の不動産会社に売主側のリスクについて、必ず確認しましょう。

3. 専門知識・交渉力の有無

✅地主交渉をどのように進めるか説明できるか

✅強引な交渉を避け、協力関係を重視しているか

✅旧法・新法借地権の違い、増改築承諾料など専門知識があるか

✅権利関係や地主交渉での実務経験があるか

地主への交渉方法も、状況によってそれぞれ異なります。

一般論ではなく、今回の状況に関する交渉戦略を、担当者が説明できるかどうかで、専門知識の有無や交渉スキルを判断することができるでしょう。

法的な主張ばかりしている場合や地主との信頼関係を軽視した交渉を行おうとしている場合は、要注意です。

後々のトラブルを鑑みて、不安がある場合は契約締結を控えましょう。

4. 契約内容・費用の透明性

✅契約書の特約事項・費用負担の範囲を口頭・書面で丁寧に説明するか

✅登記費用、解体費、残置物処理費などの追加費用の有無を事前に明確にしているか

曖昧な説明や口頭のみで済ませる場合や、売却後に追加費用請求の可能性を示唆するような発言があった場合は、要注意です。

【無料相談】トラブルなく借地権を売りたいなら複数社を比較しよう

借地権の売却は、査定価格・地主との交渉・停止条件・契約条件など、一般の不動産売却よりも注意点が多く、業者選びが結果を大きく左右します。

1社だけに相談すると、提示された条件が妥当なのか比較できず、「急な減額」「強引な契約」「説明不足」などのトラブルに気づきにくくなります。

一方、複数社に無料相談を行えば、

• 査定額の根拠の妥当性
• 費用・特約の明確さ
• 地主交渉の方針
• 担当者の専門性

などを客観的に比較できます。

複数社の意見を聞くことで、「どこが信頼できるか」「どれが本当に自分に有利な条件か」が明確になり、結果としてトラブル発生率を大幅に下げ、より良い条件で売却することが可能になります。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権の売買に精通した不動産会社で、複雑な権利関係の整理や地主との交渉を得意としています。

査定の根拠説明や費用面の提示が明確で、初めて借地権を売却する人でも理解しやすいよう丁寧に説明してくれるため、不安を抱えずに相談しやすい会社といえます。

複数社比較の一社として加えることで、より公平で納得感のある売却判断ができるはずです。

ぜひご相談ください。

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借地権買取に関するQ&A

借地権買取に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。

Q1.借地権の買取価格はどのように決まりますか？

A.借地権の買取価格は、「更地価格（土地の時価） × 借地権割合」で決まるのが一般的です。

例えば、土地の時価が1億円で借地権割合が70%の場合、借地権の価値は 7,000万円 になります。

また、借地権の買取価格に影響する要素として、以下があります。

• 借地権割合（国税庁が定める割合。地域によって30～90%の範囲で変動）
• 残存期間（契約の残存期間が短いと価値が下がる）
• 建物の状態（古い建物がある場合、解体費用を引かれることも）
• 地主との関係（交渉が難航しそうな場合、価格が下がる傾向あり）

業者ごとに査定額が異なるため、複数の業者に見積もりを依頼して比較することが大切です。

Q2.買取業者と仲介業者はどちらがおすすめですか？

A.どちらが良いかは、売主様が何を優先するかによって異なります。

• 買取業者：多少安くても、早く・確実に売りたい。手続きの手間を減らしたい方
• 仲介業者：時間はかかっても、できるだけ高値で売りたい。売却後のトラブルも防ぎたい方

ご自身の状況に合わせて、最適な方法を選択しましょう。

Q3.地主への交渉がうまくいかない場合はどうすべきですか？

A.無理に自力で何とかしようとせずに、早めに専門家（不動産会社や弁護士）に相談することが大切です。

不動産会社によっては、地主との交渉を代行してくれるため、専門家をうまく活用することで、スムーズな売却が実現する可能性があります。

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Q4.借地権の買取にかかる費用は？

A.借地権を売却する際には、以下のような費用が発生します。

	金額の目安
仲介手数料	売却価格の3%＋6万円＋消費税 （※仲介業者を利用した場合）
譲渡承諾料	借地権価格の10%程度
譲渡所得税	所有期間5年超（長期）：約20% 所有期間5年以下（短期）：約39%
印紙税	数千円～6万円
建物解体費 （必要な場合）	100万円～300万円
その他	登記費用、測量費など

なお、センチュリー21中央プロパティーでは、初回のご相談～売却にいたるまで、一切料金が発生しない独自のシステムを導入しております。
そのため、金銭的な負担を可能な限り軽減しながら借地権の売却が可能です。

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