借地に建てた家の処分方法は5種類！解体や売却について詳しく解説

借地に建てた家の処分方法は5種類！解体や売却について詳しく解説

「借地に建つ実家を相続したが、活用する予定がない…」
「地主との関係が悪化しており、もう住みたくない…」

そんな時、借地に建てた家のをどのように処分すればいいのかはあまり知られていません

借地に建てた家の処分は、所有権の土地とは異なる注意点や手続きが必要です。
そして、地主との関係、建物の状態、相続問題など、様々な状況に応じて最適な処分方法は異なります。

この記事では、借地に建てた家を処分する5つの方法について、借地権専門の不動産会社が詳しく解説します。

借地に建てた家を処分する方法は5種類

借地に建てた家を処分する方法は、以下の5種類です。

1. 地主に建物を買い取ってもらう
2. 地主と協力して底地と建物を「同時売却」する
3. 第三者に建物を売却する
4. 建物を解体し、更地にして返還する
5. 相続放棄をする

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借地に建てた家の処分方法①：地主に建物を買い取ってもらう

この方法は、手続きのスムーズさから最初に検討したい選択肢の一つです。

借地権と建物を一括で地主に譲渡するため、個別に手続きを行うよりも簡略化される可能性が高いでしょう。
また、地主にとっても、借地権が消滅し土地の完全な所有権を取り戻せるというメリットがあります。

しかし、地主には建物を買い取る義務はなく、買取を承諾するかどうかは地主の意向や建物の状態によって異なります。
建物の老朽化が進んでいる場合や、地主が土地の利用計画を持っていない場合は、買取を拒否される可能性もあるでしょう。
買取価格についても、地主との交渉によって決まるため、必ずしも借地人にとって有利な条件になるとは限らず、市場価格よりも低い価格での買取となるケースも少なくありません。

したがって、この方法を選択する場合には、日頃から地主との良好な関係を築いておくことが重要です。
地主の意向を尊重し、誠意をもって交渉に臨むことで、買取に応じてもらえる可能性を高められるでしょう。

また、複数の不動産業者に査定を依頼するなどして、借地権付き建物の適正な市場価格を把握しておくことも重要です。

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借地に建てた家の処分方法②：地主と協力して底地と建物を「同時売却」する

借地に建てた家の処分を検討する際、地主との協力関係を築けるのであれば、底地と建物を同時に売却する方法が有効です。

この方法は、借地人と地主が協力し、第三者へ底地と建物を一括で売却するもので、双方に売却益をもたらします。
借地権と土地所有権が一体となるため、所有権の不動産として売却でき、買い手が見つかりやすく、高値での売却も期待できるでしょう。

ただし、この方法を実現するには、地主の協力が不可欠であり、売却価格に対する取り分割合の合意や、売却活動の方針などを協議する必要があります。
売却活動は共同で行うか、代表者を決めて進めることになりますが、いずれにしても両者の緊密な連携と、不動産会社などの専門家への依頼が欠かせません。

借地に建てた家の処分方法③：第三者に建物を売却する

地主による買取や同時売却が難しい場合、第三者に借地権付き建物として売却する方法があります。

借地権付きの建物は、所有権の建物に比べて市場性が低い傾向にありますが、借地権に詳しい専門知識を持った不動産会社であれば、独自の販売ネットワークやノウハウを活かして、より良い条件で売却できる可能性があります。

借地権を専門に扱う不動産会社では、建物を解体することなく、そのままの状態で借地上の家を処分することができます。

ただし、第三者への売却には地主の承諾が必要です。さらに、地主への譲渡承諾料の支払いも発生するため、専門的な手続きも包括的にサポートしてくれる不動産会社を選びましょう。

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借地に建てた家の売却には地主の承諾が必要

前述の通り、借地に建てた家の売却には地主の承諾が不可欠です。

借地権とは、地主と借地人の契約に基づく権利であり、借地上の建物の売却もこの契約内容に準ずるためです。
地主の承諾を得ずに売却を進めると、契約違反となり、最悪の場合、借地契約を解除されるリスクも考えられます。

これは民法上、第三者への借地権の譲渡には地主の承諾が必要と定められており、建物の売却も同様です（民法第612条1項）。
承諾を得る際には、一般的に譲渡承諾料（名義変更料）の支払いが発生し、その相場は借地権価格の10%程度とされています。

しかし、地域や契約内容によって変動するため、事前に確認しておきましょう。

売却を円滑に進めるためには、日頃から地主との良好な関係を築いておくことが大切です。
地主との信頼関係があれば、売却の際もスムーズに話が進みやすいでしょう。

地主の承諾が得られない場合はどうする？

地主が借地権の譲渡に同意しない場合、借地人は裁判所に申し立て、「借地非訟」という手続きを通じて、地主の承諾に代わる許可を求めることができます。
裁判所は、借地権の残存期間や、これまでの借地に関する経緯、譲渡の必要性など、多岐にわたる要素を考慮し、許可の可否を判断します。

ただし、許可が下りたとしても、申立人（借地人）に対して譲渡承諾料に代わる財産上の給付（金銭の支払い）を命じることが一般的です。
借地非訟手続きは、地主との交渉が難航した場合の最終的な手段として考慮すべきでしょう。

借地に建てた家の売却には、専門的な知識が必須であるため、借地権に特化した仲介会社への依頼が賢明な選択と言えます。
地主への交渉を代行してくれる不動産会社もあるため、相談してみましょう。

センチュリー21中央プロパティーは借地権専門の不動産仲介会社です。
借地権トラブル解決・売却に数多くの実績を持つ、不動産のスペシャリストのみが在籍しており、地主との交渉もスムーズに代行させていただきます。
「借地権を売却したいけれど、地主からの承諾を得られるか不安…」という方も、ぜひお気軽にご相談ください。

借地に建てた家の処分方法④：建物を解体し、更地にして返還する

借地に建てた家を処分する選択肢として、建物を解体し、更地にしたうえで地主に土地を返還する方法があります。

これは、借地契約の期間満了時や、地主から原状回復を求められた際に検討される手段です。

借地契約が終了する際、借地人には原則として土地を更地に戻す義務、すなわち原状回復義務が生じるため、建物解体は契約上の要請に応じる行為となります。

解体前に「建物買取請求権」の行使を検討する

建物を解体する前に、地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できる「建物買取請求権」という権利があることも知っておきましょう。

これは、借地借家法で認められた借地人の正当な権利です（借地借家法第13条）。
契約期間が満了し、契約の更新がない場合に、借地人が地主に対して行使できます。

ただし、地代の滞納など、借地人に契約違反（債務不履行）があって契約解除された場合には、この権利は行使できません。

解体費用を負担せずに建物を手放せる可能性があるため、まずはこの権利が使えないか検討することが重要です。

原則として、解体費用は借地人が負担する

借地契約が終了する際、借地人は原則として建物を解体し、土地を原状回復して地主に返還する義務を負います。

この解体費用は、借地契約に基づくもので、契約書に明記されている場合が多いものの、記載がない場合でも民法の原則に従い、建物の所有者である借地人が負担するのが一般的です。

解体費用の相場

建物の解体費用は、構造や規模、立地条件、アスベスト（石綿）の有無で大きく変動します。
※令和4年4月1日からアスベストの事前調査結果の報告制度がスタートしました。

木造住宅の相場は坪単価3万円～5万円程度ですが、鉄骨造や鉄筋コンクリート造は高額です。
また、重機が使用できないような建物密集地や道幅の狭い場所では手作業での解体となり、費用は割高になります。

さらに、解体費用は業者によっても異なるため、建物の延べ床面積1平方メートルあたり数万円から数十万円と幅広いです。
複数の業者から見積もりを取得して、比較してみましょう。

解体費用が払えないときはどうする？

解体費用が払えない場合の対処方法としては、以下のものがあります。

1. 自治体の補助制度を利用する
2. 解体工事専用のローンを組む

解体費用が払えない場合の対処方法1.自治体の補助制度を利用する

各自治体では、空き家対策の一環として、老朽化した建物の解体費用の一部を補助する制度を設けている場合があります。

補助の対象となる建物の要件や、補助金額、申請方法などは、自治体によって異なります。

お住まいの自治体のホームページを確認するか、窓口に問い合わせて、利用できる制度がないか確認してみましょう。
補助制度を利用することで、解体費用の負担を軽減できる可能性があります。

解体費用が払えない場合の対処方法2.解体工事専用のローンを組む

金融機関によっては、解体工事費用を対象とした専用のローンを提供している場合があります。

これらのローンは、一般的なフリーローンよりも金利が低く設定されていることが多く、返済期間も比較的長く設定できるため、月々の返済負担を抑えることができます。

ただし、ローンの利用には審査があり、特に借地権付き建物は担保価値が低く評価されるため、審査が厳しくなる傾向があります。

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建物の解体後は、「建物滅失登記」が必要

建物を解体した後は、法務局に「建物滅失登記」を申請しなければなりません。
この登記は、建物の存在がなくなったことを公に示すためのもので、解体後1か月以内に申請する義務があります。

建物滅失登記は、自分で行うこともできますが、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

登記を自分で行う場合の実費は1,000円程度（登記事項証明書の取得費用など）ですが、土地家屋調査士に依頼する場合は報酬として5万円程度が相場です。

借地に建てた家の処分方法⑤：相続放棄をする

借地に建てた家を処分する方法の選択肢の一つとして、相続放棄があります。
相続放棄をすれば、借地権も放棄することになり、建物の処分義務を負わずに済みます。

相続放棄とは、被相続人（故人）の権利義務の一切を承継しないことです。
つまり、預貯金など他のプラスの財産も全て手放すことになります。
地代の支払いや地主との関係が負担でも、他に相続したい財産があるなら慎重な判断が求められます。
また、相続放棄をしても、建物の管理義務が残る場合があることにも留意しましょう。

相続放棄をする際の注意点

相続放棄は、借地権を含む全ての相続財産を放棄する手続きであり、以下の点に気を付ける必要があります。

1. 相続放棄できる期間は3か月以内
2. 相続放棄をすると、家以外の相続財産も相続できなくなる
3. 相続放棄後も不動産の管理責任が残る場合がある

相続放棄をする際の注意点1.相続放棄できる期間は3か月以内

相続放棄は、原則として、自己のために相続の開始があったことを知った時（通常は被相続人が亡くなったことを知った時）から3か月以内に、家庭裁判所に「相続放棄申述書」を提出して行います。

この3か月の期間は「熟慮期間」とも呼ばれ、相続人が相続するかどうかを判断するための猶予期間です。
この期間内に相続放棄の手続きを行わないと、単純承認したとみなされ、借地権を含む被相続人の全ての財産・債務を相続することになります。

期限を過ぎてしまうと、よほどの特別な事情がない限り、相続放棄は認められません。

相続放棄をする際の注意点2.相続放棄をすると、家以外の相続財産も相続できなくなる

相続放棄は、借地権付き建物だけでなく、被相続人の全ての財産に対する権利を放棄することになります。
つまり、預貯金、株式、不動産（借地権付き建物以外）、自動車など、プラスの財産も一切相続できません。
借地権の評価額よりも、他の財産の価値の方が高い場合、相続放棄をすることで経済的に損をする可能性があります。

相続放棄をする前に、必ず全ての相続財産を調査して一覧（財産目録）を作成し、その価値を比較検討することが肝要です。

相続放棄をする際の注意点3.相続放棄後も不動産の管理責任が残る場合がある

相続放棄をした場合でも、借地上の建物が空き家のまま放置されているようなケースでは、民法上の「管理義務」が残る場合があります。
これは、相続放棄をした人が、次の相続人が管理を始めるまで、または相続財産管理人が選任されるまで、その財産の管理を継続しなければならないという義務です（民法第940条1項）。

具体的には、建物の倒壊を防ぐための修繕や、第三者への危険を防止する措置などを行う義務が生じます。
この管理義務を怠り、建物が倒壊して他人に損害を与えた場合、損害賠償責任を問われる可能性もあります。

相続放棄は、借地権付き建物の処分に関する問題を解決する一つの方法ではありますが、他の価値ある財産も全て手放すことになります。
借地権の評価額と他の財産の価値を比較衡量し、本当に相続放棄が最善の選択なのか、専門家にも相談しながら慎重に判断しましょう。
また、相続人が複数いる場合は、他の相続人の意向も確認し、トラブルにならないよう配慮する必要があります。

借地に建てた家が共有名義の場合はどうすればいい？

借地に建てた家が複数人の共有名義になっている場合、処分方法はさらに複雑になります。

共有名義の不動産は、原則として共有者全員の同意がなければ売却などの処分ができません（民法第251条1項）。

ここでは、以下の2つのケースに分けて解説します。

1. 共有者全員の合意が得られる場合
2. 共有者全員の合意が得られない、または音信不通の場合

ケース①：共有者全員の合意が得られる場合

共有者全員が、借地上の建物の処分（売却、解体など）に合意している場合は、通常の不動産取引と同様に建物を全体売却することができます。

ただし、トラブルを防ぐために、共有者間で売却代金の分配方法や解体費用の負担割合などを事前に明確にしておきましょう。

また、後々の「言った・言わない」のトラブルを防ぐためにも、これらの取り決めを書面（合意書など）で残しておくことを強くおすすめします。

地主への連絡や交渉は、共有者の代表者が行うか、全員で協力して行うかなど、共有者間での役割分担を決めておくとスムーズです。

ケース②：共有者全員の合意が得られない、または音信不通の場合

共有者の一人が建物の売却に反対している場合や、音信不通で連絡が取れない共有者がいる場合、残念ながら建物全体を売却することはできません。

弁護士などの専門家に相談し、共有物分割請求訴訟を起こすか、自己持分のみを売却することが主な選択肢となります。
共有持分の売却なら、他の共有者の合意が不要なため、スムーズに売却手続きが進みます。

まとめ

借地に建てた家の処分方法には様々な選択肢があり、それぞれにメリット・デメリットが存在することがお分かりいただけたかと思います。

ご自身の状況や、地主との関係性、将来の展望などを総合的に考慮し、最適な方法を選択することが重要です。

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