借地権の相続で遺産分割はどうする？4つの方法と注意点を解説
借地権の相続で遺産分割はどうする？4つの方法と注意点を解説
目次
親が亡くなり実家を相続する際、そこが「借地権」だったと初めて知るケースは少なくありません。
建物と土地の権利が別々のため、通常の相続よりも手続きが複雑になりがちです。
スムーズに進めるには、借地権特有のルールや適切な分割方法を知っておくことが欠かせません。
本記事では、借地権を相続した際の遺産分割の選択肢や注意点、トラブル回避のポイントをわかりやすく解説します。
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借地権は遺産分割の対象！
借地権は、現金や不動産と同じく「相続財産」に含まれます。
被相続人（亡くなった方）の権利義務はすべて相続人に引き継がれるため、遺言書がない限り、誰が引き継ぐかを遺産分割協議で決める必要があります。
地主の承諾や名義書換料は原則不要
相続による借地権の取得に、地主の承諾は原則不要です。
売買や贈与と異なり、相続は法的な地位がそのまま引き継がれるからです。
通常、名義書換料も発生しませんが、トラブル防止のため、相続発生後は速やかに地主へ連絡しましょう。
【注意】遺言による「遺贈」の場合は地主の承諾が必要になることも
注意点は、遺言書で法定相続人以外に借地権を渡す「遺贈」のケースです。
この場合は地主の承諾が必要となり、承諾料を求められることが一般的です。
地主が承諾しない場合は、裁判所に許可を求める手続き（借地非訟）が必要になることもあります。
借地権の遺産分割における4つの方法
借地権の遺産分割には、主に以下の4つの方法があります。
- 【現物分割】借地権そのものを誰かが引き継ぐ
- 【代償分割】借地権取得者が他の相続人に現金を支払う
- 【換価分割】借地権を売却して現金を分ける
- 【共有分割】複数の相続人で共有名義にする
方法①：【現物分割】借地権そのものを誰かが引き継ぐ
特定の相続人が、借地権（および建物）をそのまま引き継ぐ方法です。
「長男が家を継ぎ、次男が預貯金を継ぐ」といった形が該当します。
手続きがシンプルで、住み続ける人がいる場合に適しています。
方法②：【代償分割】借地権取得者が他の相続人に現金を支払う
借地権を取得する人が、他の相続人に「代償金（現金）」を支払って清算する方法です。
借地権以外の遺産が少なく、現物分割では不公平になる場合によく使われます。
ただし、取得者に十分な資金力が必要です。
方法③：【換価分割】借地権を売却して現金を分ける
借地権を売却し、諸経費を引いた現金を相続人で分ける方法です。
誰も住む予定がない場合や、公平に分けたい場合に有効です。
売却には地主の承諾が必要ですが、専門家のサポートがあればスムーズです。
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方法④：【共有分割】複数の相続人で共有名義にする
各相続人の持分を決め、借地権を共有名義にする方法です。
とりあえずの解決策として選ばれがちですが、売却や建て替えに全員の同意が必要となり、将来トラブルになりやすいため推奨されません。
【ケース別】借地権の遺産分割はどの方法を選ぶべき？
借地権を遺産分割する最適な方法は、相続人の状況によって異なります。
よくある以下の3つのケースを見ていきましょう。
- 相続人の一人が借地上の家に住んでいる場合
- 誰も住む予定がなく、現金化したい場合
- 遺産が借地権のみで、相続人間で不公平感をなくしたい場合
ケース①：相続人の一人が借地上の家に住んでいる場合
同居していた相続人が住み続けるなら「現物分割」が基本です。
他の相続人との不公平感は、預貯金での調整や「代償分割」で差額を支払うことで解消しましょう。
住居の確保を最優先し、家族の理解を得ることが大切です。
ケース②：誰も住む予定がなく、現金化したい場合
誰も住む予定がないなら「換価分割」が最適です。
換価分割とは、不動産を売却して得た利益を相続人で分配する方法です。
空き家のまま放置すると地代や税金、管理の手間がかかり続けます。
地主の承諾を得て売却し、現金化して分けることで、後腐れなく手続きを完了できます。
ケース③：遺産が借地権のみで、相続人間で不公平感をなくしたい場合
主な遺産が借地権のみの場合、特定の人が取得すると不公平が生じます。
取得者が代償金を払う「代償分割」か、売却して現金を分ける「換価分割」を検討しましょう。
取得者に資金がない場合は、換価分割が最も現実的です。
遺産分割協議書を作成する際のポイント
借地権相続において、遺産分割協議書を作成する際のポイントは以下の通りです。
- 借地権の種類（賃借権・地上権）を明確に記載する
- 建物だけでなく「敷地の権利（借地権）」も忘れずに記載する
- 代償分割や換価分割を行う場合の条項案を盛り込む
ポイント①：借地権の種類（賃借権・地上権）を明確に記載する
土地の登記簿を確認し、権利が「賃借権」か「地上権」かを明確にします。
土地賃借権の場合の記載例
| 「相続人〇〇は、被相続人が有していた下記土地の賃借権（借地権）及び、下記建物を取得する。」土地の表示：所在、地番、地目、地積建物の表示：所在、家屋番号、種類、構造、床面積 |
地上権の場合の記載例
| 「相続人〇〇は、下記土地の地上権（持分〇分の〇）及び、下記建物を取得する。」 |
※登記簿の通りに記載します。
ポイント②：建物だけでなく「敷地の権利（借地権）」も忘れずに記載する
建物の所有権だけ記載し、借地権を書き忘れるミスが多くあります。
建物と借地権は法的に別の権利です。
必ず借地権についても明記してください。
ポイント③：代償分割や換価分割を行う場合の条項案を盛り込む
代償分割なら「誰が誰にいくら支払うか」、換価分割なら「誰が換価手続きを行い、どう分配するか」を具体的に記載しましょう。
なお、当社センチュリー21中央プロパティーでは、借地権トラブルや売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスや、契約書等の重要書類のチェックが可能です。
借地権の「価値」はどう決まる？評価額の計算方法と相続税
借地権の価値を知ることは、遺産分割や相続税申告で必須です。
相続税評価額と売却価格は異なる点を理解しましょう。
借地権の相続税評価額の計算方法
相続税評価額は、国税庁の「路線価」を基準に計算します。
更地評価額に「借地権割合」を掛けて算出します。
路線価と借地権割合を使った計算式
| 自用地評価額（路線価 × 土地面積） × 借地権割合 ＝ 借地権の相続税評価額 |
借地権割合は地域により異なり、住宅地では概ね60%〜70%です。
実際の「売却価格」と「相続税評価額」は異なる
相続税評価額はあくまで税金計算の基準です。
実際の売却価格は、地主の承諾や地代、残存期間などの条件で大きく変わります。
公平な遺産分割のためには「実際にいくらで売れるか」の把握が重要です。
なお、センチュリー21中央プロパティーでは、国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、24時間以内に客観的かつ適正な査定額を算出することが可能です。
小規模宅地等の特例が適用できるか確認する
同居親族などが借地権を相続して住み続ける場合、「小規模宅地等の特例」で評価額が80%減額される可能性があります。
借地権も対象ですので、適用可否を税理士に確認しましょう。
借地権の遺産分割でよくあるトラブル
借地権は「建物」と「土地を利用する権利」がセットになった特殊な財産です。
そのため、一般的な不動産相続とは異なる、借地権ならではのトラブルが起きがちです。
借地権の遺産分割でよくあるトラブルとしては、以下のようなものがあります。
- 誰が継ぐか決まらず「共有名義」にしてしまい塩漬けになる
- 代償分割をしたいが、住み続ける相続人に資金がない
- 換価分割（売却）をしようとしたら地主が承諾しない
対策を講じる前に、まずはどのような問題が起こり得るのか、代表的なケースを知っておきましょう。
トラブル①：誰が継ぐか決まらず「共有名義」にしてしまい塩漬けになる
「誰が住むわけでもないが、とりあえず平等に」と、兄弟で共有名義にしてしまうケースです。
共有名義にすると、将来的に売却や建て替えをする際、共有者全員の同意が必要になります。
「売りたい兄」と「残したい弟」で意見が対立し、何もできずに地代だけを払い続ける「負動産」化してしまうトラブルが非常に多く見られます。
トラブル②：代償分割をしたいが、住み続ける相続人に資金がない
長男が借地権（実家）を継ぐ代わりに、次男に現金を渡す「代償分割」を行おうとした際のトラブルです。
実家の立地が良く借地権の評価額が高額になる場合、支払うべき代償金も高額になります。
実家を継ぐ長男に十分な現金がないと、遺産分割協議がまとまらず、争いに発展してしまうことがあります。
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トラブル③：換価分割（売却）をしようとしたら地主が承諾しない
遺産分割のために借地権を売却して現金化しようとしたところ、地主から承諾が得られないケースです。
「見ず知らずの第三者には貸したくない」「更地にして返してほしい」などと言われ、売却計画が頓挫してしまうことがあります。
特に、生前の被相続人と地主との関係が希薄だったり、悪化していたりする場合に起こりやすいトラブルです。
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借地権の遺産分割でトラブルを避けるための事前対策
借地権の遺産分割でトラブルを避けるための事前対策としては、以下のようなものがあります。
- 地主との関係性を良好に保つ（地代・更新料の確認）
- 借地権付き建物の老朽化状況を確認する
- 売却（換価分割）を検討するなら早めに専門家へ相談
対策①：地主との関係性を良好に保つ（地代・更新料の確認）
相続発生後は速やかに地主へ挨拶し、今後の意向を伝えましょう。
過去の地代支払い状況や更新料の取り決めも確認しておくと、将来の売却や建て替えがスムーズになります。
対策②：借地権付き建物の老朽化状況を確認する
建物の状態は、「誰が住むか」「売却するか」を決める重要材料です。
建て替えには地主の承諾が必要なため、修繕の必要性もチェックしておきましょう。
対策③：売却（換価分割）を検討するなら早めに専門家へ相談
換価分割（売却）には、地主との高度な交渉が必要です。
関係がこじれている場合や、荷物が残っている場合でもご安心ください。
センチュリー21中央プロパティーでは、地主との交渉は全て専門家が代行するため、地主と揉めている場合や関係が悪化している場合でも、現状のままでトラブル解決・売却が可能です。
また、相談から売却まで、仲介手数料・弁護士費用・相続登記費用・残置物（空き家のゴミ）処分費用などがすべて無料。
買主側が諸費用を負担する仕組みにより、売主様の手取り額を最大化してトラブルを解決へ導きます。
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まとめ
借地権の相続は、地主との関係や契約内容への配慮が必要です。
住む人がいない場合は「換価分割（売却）」による現金化が、トラブルの少ない解決策です。
センチュリー21中央プロパティーでは、実績豊富な社内弁護士が常駐し、法的なアドバイスを提供します。
司法書士や税理士とも連携し、相続登記から税務申告、地主交渉、売却までワンストップでサポート。
仲介手数料や弁護士費用、相続登記費用などはすべて無料（買主負担）ですので、費用を気にせず安心してご相談いただけます。
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借地権の相続・遺産分割に関してよくある質問
借地権の相続・遺産分割に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.借地権を相続放棄した場合、管理責任はどうなりますか？
A.次の管理者が決まるまで管理責任が残ります。
相続放棄をしても、実際に財産を管理している場合、次の管理者（他の相続人など）に引き渡すまで保存義務があります。
完全に免れるには、裁判所で相続財産清算人の選任が必要です。
Q2.遺産分割協議がまとまらない場合、地代は誰が払うのですか？
A.相続人全員に支払い義務があります。
遺産分割までは「準共有」状態となり、地代は相続人全員の連帯債務です。
一般的には代表者が立て替え、分割時に清算します。
Q3.地主が借地権の売却（換価分割）を承諾してくれない場合は？
A.裁判所の許可を得て売却できる可能性があります。
地主が理由なく承諾しない場合、裁判所の許可（借地非訟手続き）で売却可能です。
まずは専門家を通じ、粘り強く交渉することをおすすめします。
この記事の監修者
司法書士
司法書士・司法書士ALBA総合事務所 代表
平成16年に司法書士試験合格以来、一貫して司法書士業界で研鑽を積む。東京司法書士会新宿支部所属。
特に借地権に関する登記手続き（借地権設定登記、名義変更、解除など）において、豊富な実績と深い知見を持つ。複雑な借地権の権利関係を整理し、スムーズな登記を実現する専門家。
また、不動産登記全般（共有持分、権利変更など）や、会社設立などの商業（法人）登記にも精通。相続手続きや債務整理の経験も活かし、多岐にわたる法的ニーズに対応可能。
