借地権の土地が契約条件より狭い
質問 借りている土地が契約書と比べて狭いように感じ、地代を減額してもらえないか考えています。良い方法はありますか？
まずは実測
契約書と比べて、土地が狭いと感じる場合、まずは土地の測量をすべきです。実際に土地がどのくらいの面積があるのか測りましょう。
契約書の面積と比較
その上で、実際の契約書の面積と比較してみます。ただ、あまりに面積に差異がある場合でなければ地代の減額は難しいと考えた方が良いでしょう。比較すると面積が少ない。
少ない面積がどれくらいにもよりますが、やや少ないというケースでも、厳密にいうと、契約内容に違反しているということになります。土地の賃貸借ではなく、売買のケースにはなりますが、参考になる判例があります。
♦参考判例：最判 昭和57年1月21日判決
判旨：「土地の売買契約において、土地の面積が表示された場合でも、その表示が代金額決定の基礎としてされたにとどまり契約の目的を達成するうえで特段の意味を有するものでないときは、売主は、当該土地が表示どおりの面積を有したとすれば買主が得たであろう利益について、その損害を賠償すべき責めを負わない。」
上記の判例の考え方からすると、実際の面積とそこまで差異が無い場合には、地代の減額を求めることは難しそうです。売買契約であっても上記の判旨ですので、借地ではなかなか難しいかもしれません。家が存続するのに支障が出るほどだと話は別かもしれません。
参考
それでは、契約書よりも面積が多い場合はどうでしょうか。参考判例を見てみましょう。
♦参考判例：最判平成13年11月27日判決
判旨：「民法565条はいわゆる数量指示売買において数量が不足する場合又は物の一部が滅失する場合における売主の担保責任を定めた規定に過ぎないから、数量指示売買において数量が超過する場合には、買主において超過部分の代金を支払う旨の合意が認められるときは、売主は追加代金を請求することができるが、右の合意がないときに、民法565条の類推適用により売主が代金の増額を請求することはできない。」
契約書の面積よりも多い場合、売主は「実際の面積よりも多いのだから、代金を増額だ！」と主張するはできないということになります。ただ、仮に、「実際の面積が多い場合には割合に応じて増額する」などの特約が存在する場合には、追加請求することができると考えられます。