借地権売却にかかる費用と税金は？相場や計算式・控除の特例を解説
借地権売却にかかる費用と税金は？相場や計算式・控除の特例を解説
目次
借地権の売却では、通常の不動産とは異なり、地主への「承諾料」など特有の費用が発生します。
「結局、手元にいくら残るのか？」を把握するためには、事前に資金計画を立てる必要があります。
本記事では、借地権売却にかかる費用・税金の相場や計算方法、税負担を軽減できる特例について解説します。
売却の流れや、費用を抑えるポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
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借地権の売却にかかる費用
借地権の売却には、以下のような諸経費がかかります。
- 仲介手数料（売却価格に応じた上限額）
- 譲渡承諾料（名義書換料）
- 測量費用
- 解体費用（更地にして渡す場合）
- 司法書士報酬・登記費用（抵当権抹消など）
- 印紙税（売買契約書の印紙代）
費用①：仲介手数料（売却価格に応じた上限額）
不動産会社に買主を見つけてもらった際の成功報酬です。
法律上の上限額は以下の速算式で求められます。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限（税抜） |
| 400万円超 | （売却価格 × 3％ ＋ 6万円） |
なお、センチュリー21中央プロパティーでは、売主様の仲介手数料は完全無料です。
買主様が諸費用を負担する仕組みにより、売却コストを大幅に抑え、手取り額を最大化できます。
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費用②：譲渡承諾料（名義書換料）
借地権売却で最も大きく、特徴的な費用です。
借地権を第三者へ譲るには地主の承諾が必要であり、その対価として支払います。
相場は借地権価格の10％程度です。
（例：借地権価格2,000万円なら約200万円）
ただし、あくまで相場であり、地主との交渉次第で金額は変動します。
費用③：測量費用
隣地や底地（地主の土地）との境界を確定させる「確定測量」の費用です。
土地の広さや形状によりますが、30万円〜80万円程度が相場です。
道路との境界確定（官民査定）が必要な場合は、さらに費用と期間を要することがあります。
費用④：解体費用（更地にして渡す場合）
建物が古く更地渡しが条件の場合や、地主に借地権を返還する場合に発生します。
木造住宅で坪単価4万〜6万円程度が目安ですが、条件により異なります。
空き家に家具などのゴミ（残置物）がある場合、処分費がかさみますが、センチュリー21中央プロパティーなら残置物の処分費用も無料で対応可能です。
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費用⑤：司法書士報酬・登記費用（抵当権抹消など）
住宅ローンの抵当権抹消や、住所変更登記などを司法書士に依頼する費用です。
報酬相場は1万〜3万円程度です。
相続後の売却では「相続登記」が必須ですが、センチュリー21中央プロパティーなら、これらの司法書士費用や相続登記費用も売主様の負担は0円でサポートします。
費用⑥：印紙税（売買契約書の印紙代）
売買契約書に貼る収入印紙代です。
契約金額により決まりますが、例えば1,000万円超5,000万円以下の場合、軽減税率適用で1万円となります（2024年3月31日作成迄）。
借地権の売却にかかる税金
借地権の売却益が出た場合、以下のような税金がかかります。
- 譲渡所得税
- 登録免許税（抵当権抹消登記）
税金①：譲渡所得税
売却益（譲渡所得）に対して課税されます。
譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
| 譲渡所得 ＝ 売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除 |
- 取得費：購入時の費用
- 譲渡費用：仲介手数料や承諾料など
税率を決める「所有期間」
売却年の1月1日時点での所有期間で税率が変わります。
| 所有期間 | 区分 | 合計税率（所得税+住民税） |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
※相続した借地権は、被相続人の取得時期を引き継ぎます。
「概算取得費（5％ルール）」（取得費が不明な場合）
古い借地権などで取得費が不明な場合、売却価格の5％を取得費とみなせます。
ただ、実際の取得費より低くなり税額が高くなる傾向があります。
税金②：登録免許税（抵当権抹消登記）
登記手続き自体にかかる国税です。
抵当権抹消の場合、不動産1個につき1,000円がかかります。
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税金を安く抑える！利用可能な控除・特例
借地権の売却に際して、条件を満たせば、以下のような控除・特例で大幅な節税が可能です。
- 居住用財産（マイホーム）の3,000万円特別控除
- 10年超所有軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買換え特例
- 売却損が出た場合の「損益通算」と「繰越控除」
控除・特例①：居住用財産（マイホーム）の3,000万円特別控除
住んでいた家（借地権付き建物）を売る場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
利益が3,000万円以下なら税金はかかりません。
所有期間に関わらず使える、効果の大きい特例です。
控除・特例②：10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームの場合、3,000万円控除後の所得に対し、さらに低い税率（所得税10.21%＋住民税4%）が適用されます。
控除・特例③：特定居住用財産の買換え特例
マイホームを買い換える際、売却益への課税を将来に「繰り延べ」できる特例です。
買い替え時の資金負担を抑えられます。
控除・特例④：売却損が出た場合の「損益通算」と「繰越控除」
売却損が出た場合、給与所得など他の所得から差し引く「損益通算」が可能です。
引ききれない損失は、翌年以降3年間繰り越して控除できます。
売却方法で費用が変わる？パターン別の注意点
借地権は、「誰に」「どう売るか」で費用や難易度が変わります。
以下のパターンごとに、売却時の注意点を解説します。
- 第三者へ借地権単独で売却する場合
- 地主に借地権を買い取ってもらう場合
- 地主と共同で「借地権＋底地」を売却する場合
- 等価交換で所有権化してから売却する場合
パターン①：第三者へ借地権単独で売却する場合
最も一般的ですが、地主への譲渡承諾料が発生し、事前の承諾交渉が不可欠です。
地主との関係が不安でもご安心ください。
センチュリー21中央プロパティーでは、交渉経験豊富な専門スタッフが地主交渉を代行します。
また、借地権トラブルに強い社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスや、契約書等の重要書類のチェックが可能です。
常にトラブルを回避しながら、安心・安全に売却を進められます。
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パターン②：地主に借地権を買い取ってもらう場合
地主自身の承諾を得るため、譲渡承諾料はかかりません。
権利関係が一本化されるため、地主にもメリットがあり交渉しやすい方法です。
パターン③：地主と共同で「借地権＋底地」を売却する場合
借地権と底地をセットで売る方法です。
完全な所有権となるため、高値売却が期待できます。
譲渡承諾料は不要ですが、地主との連携が必要です。
パターン④：等価交換で所有権化してから売却する場合
土地の一部を交換し、互いに所有権を持ってから売却する方法です。
測量等の費用はかかりますが、所有権として自由に売却できます。
借地権売却の流れと費用支払いのタイミング
借地権売却の流れと費用支払いのタイミングは、一般的に以下の通りです。
- 査定・媒介契約【費用発生なし】
- 地主との交渉・承諾【承諾料を取り決める】
- 売買契約の締結【印紙税・仲介手数料半金が発生する】
- 決済・引き渡し【仲介手数料残金・承諾料・登記費用が発生する】
- 確定申告・納税【翌年の2月16日～3月15日に支払う】
Step1.査定・媒介契約【費用発生なし】
まずは査定を依頼します。
センチュリー21中央プロパティーでは、国家資格者である不動産鑑定士とAIによる「ダブル査定」を導入。
24時間以内に適正な査定額を算出します。
Step2.地主との交渉・承諾【承諾料を取り決める】
地主へ売却の承諾を得る交渉を行い、承諾料の額や条件を取り決めます。
支払いはまだ先ですが、金額の合意形成を行う重要な段階です。
Step3.売買契約の締結【印紙税・仲介手数料半金が発生する】
買主と契約を結びます。
契約書の印紙代が必要です。
会社によっては仲介手数料の半金を請求されますが、当社センチュリー21中央プロパティーでは無料です。
手付金（売買代金の5〜10%程）を受け取ります。
Step4.決済・引き渡し【仲介手数料残金・承諾料・登記費用が発生する】
残代金を受け取り、物件を引き渡します。
ここで承諾料や司法書士への登記費用などを支払います。
売却代金から清算するのが一般的です。
Step5.確定申告・納税【翌年の2月16日～3月15日に支払う】
利益が出た場合、翌年に確定申告を行い譲渡所得税を納税します。
特例で税額がゼロになる場合も申告は必須です。
まとめ
借地権売却には、税金のほかに「譲渡承諾料」や「測量費用」などのコストがかかります。
手取り額を増やすには、費用を把握し、控除特例を賢く使うことが重要です。
また、地主との交渉で承諾料が変わるため、専門家の力も欠かせません。
センチュリー21中央プロパティーでは、相談から売却まで、以下の費用がすべて無料です。
- 仲介手数料
- 弁護士費用
- 相続登記費用
- 残置物（空き家のゴミ）処分費用
買主側が諸費用を負担する仕組みとなっているため、売主様の負担をゼロにし、手取り額を最大化することが可能です。
さらに、センチュリー21グループの広範なネットワークとオークション形式を駆使し、富裕層投資家や不動産投資法人へアプローチすることで、最高値での売却を実現します。
プライバシーマークも取得しており、個人情報保護の面でも安心して取引いただけます。
費用や手取り額に不安がある方は、ぜひ一度無料相談をご利用ください。
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借地権の売却費用に関してよくある質問
借地権の売却費用に関して、よくある質問とその回答をいくつかご紹介します。
Q1.地主への「譲渡承諾料」は誰が払うのが一般的ですか？
A.原則として、借地人（売主）が支払います。
地主に「借地権譲渡を認めてもらう対価」だからです。
ただし、交渉次第で買主負担とするケースもあります。
センチュリー21中央プロパティーでは、買主様が諸費用を負担する独自の仕組みと、専門家による高度な交渉力により、売主様の実質的な負担を抑え、手取り額を最大化することが可能です。
Q2.更新料を支払っていない場合、売却時に請求されますか？
A.過去の未払い分を請求される可能性が高いです。
清算しないと売却承諾が得られないリスクがあります。
Q3.古い借地権で契約書がありません。売却費用に影響しますか？
A.権利関係の証明や再作成に費用や手間がかかる場合があります。
買主のためにも契約内容の明確化が必要です。
Q4.地主が売却を承諾してくれない場合、どうすれば良いですか？
A.裁判所の許可（借地非訟手続）を得る方法があります。
正当な理由なき拒否には、裁判所の許可を地主の承諾に代えられます。
センチュリー21中央プロパティーでは、豊富な実績を持つ社内弁護士が的確にアドバイスします。
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この記事の監修者
税理士
ワールド法律会計事務所 代表／税理士
ワールド法律会計事務所の代表を務める、借地権・不動産税務のスペシャリスト。東京税理士会日本橋支部所属（登録番号 117651）。
特に借地権の評価や譲渡に関する税金問題、地代・更新料の税務処理など、借地権にまつわる税務相談を得意分野としている。
生前贈与や親族間の不動産売買、相続対策など、多岐にわたる不動産税務全般にも豊富な経験と実績を持つ。税務の専門知識と実践的なアドバイスで、複雑な不動産税金問題を最適化し、お客様の賢い資産形成をサポートする。
