借地権買取のきほん｜買取業者の選び方と最適な買取相手とは？
借地権買取のきほん｜買取業者の選び方と最適な買取相手とは？
目次
借地権は、適切な売却相手と方法を選べば高額売却が可能です。
しかし、借地権の売却は所有権の売却とは異なる点が多く、法律や交渉に関する専門的な知識が必要です。
この記事では、借地権買取の基本的な知識から、信頼できる買取業者の選び方、あなたの状況に最適な売却方法まで、わかりやすく解説します。
借地権は売却できる
借地権とは、建物の所有を目的として土地を借り、地代を支払う権利のことです。
土地を貸す「地主」と、借りる「借地人」との間で契約が結ばれます。
この契約により、土地の所有権は地主にありますが、その土地に建てた建物の所有権は借地人が持つことになります。
なお、この借地権が付いた建物は、地主や第三者に売却（譲渡）することも可能です。
ただし、土地の所有者である地主の権利を守るため、第三者に売却する際には原則として地主の承諾が必要となります。
次の章では、借地権の主な買取相手と、それぞれのメリットデメリットを解説します。
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借地権の買取相手3選
借地権の買取相手は、主に以下の3パターンです。
- 地主
- 買取業者
- 第三者（仲介業者を経由）
借地権の買取相手①：地主
地主に借地権を売却するメリットは、第三者へ売却する際に必要な譲渡承諾料の支払いが不要な点です。
また、当事者間での合意のみで進められるため、手続きが比較的シンプルという利点もあります。
通常、地主以外の第三者に借地権を売却する場合、譲渡承諾料の支払いが必要となります。
譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10％程度とされています。
一方デメリットは、買取価格が市場価格に比べて大幅に安くなる傾向がある点です。
高く売りたい借地人と安く買いたい地主は、利益相反の関係にあります。
そのため、交渉が難航し、市場価格の50％以下になるケースも珍しくありません。
また、地主に借地権の買取義務はないため、必ずしも地主が借地権を買い取ってくれるとは限りません。
借地権の買取相手②：買取業者
買取業者に借地権を売却するメリットは、スピーディに現金化できる点です。
買取業者は自社で直接買い取るため、仲介に比べて売却までの期間が短く済みます。
仲介手数料が不要な場合が多く、買主を探す手間もないため、売れ残るリスクがありません。
一方デメリットは、買取価格が市場相場よりも低くなる点です。
買取業者の目的は、安く仕入れて付加価値を付けて高く転売することです。
そのため、買取価格は転売利益やリフォーム費用などを見越した金額になり、市場価格よりも低くなるのが一般的です。
一部の悪徳業者に当たってしまうと、不当に安い価格で買い取られてしまう可能性もあるため、信頼できる業者を選ぶことが極めて重要です。
借地権の買取相手③：第三者（仲介業者を経由）
仲介業者を経由して第三者に借地権を買い取って貰うメリットは、高額売却が期待できる点です。
仲介業者は独自のネットワークを持っているため、一般市場では買い手が見つかりにくい借地権でも、多くの買い手候補者にアプローチできます。
加えて、その中から最も好条件（最高値）で購入してくれる買主とマッチングすることが可能です。
特に、借地権を専門に扱う仲介業者に依頼すれば、その豊富な経験と販売網により、市場価格の70％以上で売買契約が成立するケースも珍しくありません。
また、仲介業者は売主様と買主様の間に立つ中立的な専門家として、売却活動から条件交渉、契約手続きまでをサポートしてくれます。
そのため、地主との関係調整など、トラブルを抱えやすい借地権の売却も安心して任せられる点もメリットと言えるでしょう。
一方デメリットは、買取業者と比べて、販売活動に時間が掛かる点です。
販売活動を開始してから、買い手が見つかるまでに、最低でも1週間程度を要します。
センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社です。
センチュリー21グループが誇る”買い手ネットワーク”と、4万件以上のご相談実績を通して培った独自のノウハウを活かし、好条件での借地権売却を誠心誠意サポートさせていただきます。
借地権の買取業者選びの5つのポイント
借地権の買取業者を選ぶポイントは、以下の通りです。
- 借地権の買取・仲介実績が豊富か
- 地主との交渉力があるか
- 査定価格とその根拠が適正か
- 契約条件が明確で安心できるか
- 口コミや評判が良いか
また、上記は買取業者に限らず、仲介業者を選ぶ場合のポイントとしても有効です。
借地権買取業者を選ぶポイント①：借地権の買取・仲介実績が豊富か
借地権の売却は通常の不動産取引とは異なり、地主との交渉や借地借家法などの法律的な知識が必要になります。
実績が豊富な業者は、ノウハウの蓄積があるため、スムーズに手続きを進められる可能性が高まります。
公式サイトなどで過去の取引事例を確認しましょう。
特に、大手の不動産会社であっても、借地権の取引を不得意としているケースも珍しくありません。
「大手不動産会社だから安心できると思って依頼したが、半年以上地主への交渉が進まず、売却が難航した」という事例も多いため、会社の規模だけでなく、借地権専門の仲介業者へ依頼するのがおすすめです。
センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社として、これまでに延べ4万件以上のご相談・売却実績がございます。
借地権につきましては圧倒的なノウハウの蓄積がございますので、どうぞご安心のうえ、お気軽にご相談ください。
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借地権買取業者を選ぶポイント②：地主との交渉力があるか
借地権を売却する際には、地主の承諾が必要なケースが多く、譲渡承諾料や条件面での交渉が必要になることがあります。
地主との交渉経験が豊富で、円滑に話を進められる業者を選ぶことが重要です。
過去にどのような交渉をまとめてきたか、具体的な事例を聞いてみるのも良いでしょう。
センチュリー21中央プロパティーには、借地人の立場を理解している「借地権エキスパート」が多数在籍。
トラブルに発展しやすい地主との交渉も、経験豊富なスタッフが代行いたします。
借地権買取業者を選ぶポイント③：査定価格が適正か
業者によって査定額に差が出ることがあります。
複数の業者から査定を取り、適正価格で買い取ってくれるかを比較検討しましょう。
特に、相場より極端に低い査定を出す業者には注意が必要ですが、契約を取りたいがために根拠のない高い査定額を提示する業者にも注意が必要です。
査定価格の根拠を明確に説明してくれるかを確認しましょう。
センチュリー21中央プロパティーでは、国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、他社よりも高額での売却に成功した実績が多数ございます。
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借地権買取業者を選ぶポイント④：契約条件が明確で安心できるか
借地権の譲渡には、原則として地主の承諾が必要です。
契約時に「地主の承諾が得られた場合に売買契約が成立する」とする停止条件が設定されることが一般的です。
そのため、承諾が得られなかった場合の対応（契約解除の条件など）を事前に確認しておきましょう。
買取業者が作成する売買契約書の内容は、売主にとって不利な条項が含まれているケースもあるため注意が必要です。
必ず、契約不適合責任の範囲や期間、特約条項の内容などを弁護士にリーガルチェックしてもらうなど、売却後のトラブルがないように対策しましょう。
センチュリー21中央プロパティーには、借地権専門の社内弁護士が常駐しており、いつでも法的観点からの的確なアドバイスが可能です。
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借地権買取業者を選ぶポイント⑤：口コミや評判が良いか
過去に取引した人の口コミや評判をチェックし、信頼できる業者かどうかを確認しましょう。
ネット上のレビューや、不動産関連の専門家の意見を参考にするのもおすすめです。
ただし、情報がすべて正しいとは限らないため、あくまで参考程度とし、最終的には自分自身の判断で慎重に選びましょう。
借地権買取の流れ（仲介業者を利用する場合）
不動産仲介業者を利用する場合の借地権買取の流れは、主に以下の通りです。
- 借地権の評価・査定を行う
- 地主と交渉し譲渡承諾を得る
- 地主と譲渡承諾の内容を協議する
- 販売活動開始
- 買主と地主間で契約条件の確認
- 売買契約の締結
- 借地権の引き渡し（決済）
借地権を売却する際は、まず複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握することをおすすめします。
その上で、信頼できる不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を進めます。
地主への交渉は、こじれてしまうと売却が困難になるため、センチュリー21中央プロパティーのような借地権専門の不動産会社と戦略を立てて進めましょう。
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借地権買取でよくある地主とのトラブル
借地権買取でよくある地主とのトラブルは、主に以下の通りです。
- 地主が買い取ってくれない
- 地主が第三者への売却を承諾してくれない
- 譲渡承諾料をめぐるトラブル
- 地主と連絡が取れない
地主とのトラブル①：1地主が買い取ってくれない
借地上の建物を売却する場合、まずは地主に買い取ってもらえないか打診するのが一般的です。
しかし、地主に借地権付き建物を買い取らなければらない義務はありません。
地主に資金的な余裕がない、土地の有効活用を計画しているなど場合や、借地人との関係性が良好でない場合は、買取を拒否される可能性も少なくありません。
地主とのトラブル②：地主が第三者への売却を承諾してくれない
借地権付き建物を第三者に売却する際、地主の承諾が必要です。
しかし、借地人との関係が悪化している、新しい買主がどのような人物か不安、といった理由で承諾が得られないケースがあります。
この場合は、地主に代わって裁判所に譲渡承諾を得るための「借地非訟手続」を行う必要があります。
地主とのトラブル③：譲渡承諾料をめぐるトラブル
借地権を第三者に売却する場合、地主の承諾に加えて、慣習として譲渡承諾料の支払いが必要となることがほとんどです。
しかし、譲渡承諾料の金額をめぐってトラブルが発生することがあります。
譲渡承諾料には法律で上限額が定められているわけではないため、事実上の譲渡を阻止するために、相場（借地権価格の10%程度）を大幅に超える法外な譲渡承諾料を請求されるケースがあります。
地主とのトラブル④：地主と連絡が取れない
地主と連絡が取れない場合、借地権の売却手続きを進めることができません。
地主が高齢で連絡がつかない、相続が発生して相続人が不明である、などのケースがあります。
この場合、弁護士などに依頼して相続人を調査する必要があります。
地主とのトラブルは、借地権の売却を大きく阻害する可能性があります。
地主への交渉が難航しそうな場合は、早めに借地権に詳しい専門家の知見を借りるようにしましょう。
センチュリー21中央プロパティーには、借地権専門の社内弁護士が常駐しています。
そのため、地主と連絡が取れない場合も、法的な観点からの的確なアドバイスが可能です。
借地権買取でよくある買取業者とのトラブル
借地権買取でよくある買取業者とのトラブルは、主に以下の通りです。
- 停止条件などの契約内容をめぐるトラブル
- 査定額が不当に低い
買取業者とのトラブル①：停止条件などの契約内容をめぐるトラブル
買取業者は、売買契約を締結する前に、 重要事項説明 を行う義務があります。
重要事項説明では、契約内容や取引条件について詳しく説明されます。
しかし、一部の悪徳業者の場合、重要な情報を意図的に隠蔽したり、売主に不利な条件を曖昧な表現で記載したりすることがあります。
例えば、停止条件 です。
停止条件とは、契約後であっても、一定の条件を満たした場合に契約を解除できるというものです。
悪徳業者は、この停止条件を悪用し、
- 売買契約後に、「地盤調査の結果、追加工事が必要」などと理由をつけ追加費用を請求する
- 売買契約後に、些細な理由で一方的に買取価格を下げる
などの行為を行うリスクがあります。
その他にも、
- 契約不適合責任（引渡し後に雨漏りやシロアリなどの欠陥が見つかった場合の売主の責任）
- 引渡し時期
- 違約金
など、契約内容に関するトラブルは多岐に渡ります。
売却後も含めてトラブルがないように、売買契約時に弁護士のリーガルチェックや立ち合いがあると安心した取引ができるでしょう。
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買取業者とのトラブル②：査定額が不当に低い
買取業者は、独自の査定基準に基づいて買取価格を決定します。
しかし、一部の悪徳業者の場合、
- 市場価格よりも著しく低い査定額を提示する
- 「再建築不可だから」「道路付けが悪いから」など、根拠の曖昧な減額項目を設ける
などの方法で、不当に安い価格で買い取ろうとする可能性があります。
業者とのトラブルは、金銭的な損失だけでなく、精神的な負担も大きいため、注意が必要です。
複数の業者から査定を取る「相見積もり」は、こうしたトラブルを防ぐ上で非常に有効です。
上記で解説した業者選びのポイントを押さえて、トラブルを未然に防ぐように努めましょう。
まとめ：借地権買取を成功させるために
借地権買取を成功させるには、①ご自身の状況に合った売却方法を選ぶこと、そして②信頼できる専門家をパートナーにすることが不可欠です。
地主への交渉や売却の手続きに不安がある場合は、弁護士や借地権に詳しい不動産会社に相談することで、トラブルを回避し、スムーズな取引を実現できます。
センチュリー21中央プロパティーは、借地権を専門に扱う不動産仲介業者として、以下のような強みを持っています。
- 借地権に強い弁護士との連携
同社は借地権に精通した社内弁護士と専門チームで、地主との交渉やトラブル解決を円滑に進める体制を整えています。
- 売主様の仲介手数料無料
買主様から仲介手数料を受け取ることで、売主様には仲介手数料やその他の諸費用の負担がありません。
- 専門家チームとの連携
弁護士、司法書士、不動産鑑定士など、20名以上の専門家と提携し、安心で迅速な売却をサポートしています。
- 独自の入札制度による高額売却
センチュリー21の広範なネットワークを活用し、独自の入札制度を導入することで、多くの購入希望者を募り、最高値での売却を実現しています。
借地権の売却でお悩みの場合は、ぜひご相談ください。
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借地権買取に関するQ&A
借地権買取に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.借地権の買取価格はどのように決まりますか？
A.借地権の買取価格は、「更地価格（土地の時価） × 借地権割合」で決まるのが一般的です。
例えば、土地の時価が1億円で借地権割合が70%の場合、借地権の価値は 7,000万円 になります。
また、借地権の買取価格に影響する要素として、以下があります。
- 借地権割合（国税庁が定める割合。地域によって30～90%の範囲で変動）
- 残存期間（契約の残存期間が短いと価値が下がる）
- 建物の状態（古い建物がある場合、解体費用を引かれることも）
- 地主との関係（交渉が難航しそうな場合、価格が下がる傾向あり）
業者ごとに査定額が異なるため、複数の業者に見積もりを依頼して比較することが大切です。
Q2.買取業者と仲介業者はどちらがおすすめですか？
A.どちらが良いかは、売主様が何を優先するかによって異なります。
- 買取業者：多少安くても、早く・確実に売りたい。手続きの手間を減らしたい方
- 仲介業者：時間はかかっても、できるだけ高値で売りたい。売却後のトラブルも防ぎたい方
ご自身の状況に合わせて、最適な方法を選択しましょう。
Q3.地主への交渉がうまくいかない場合はどうすべきですか？
A.無理に自力で何とかしようとせずに、早めに専門家（不動産会社や弁護士）に相談することが大切です。
不動産会社によっては、地主との交渉を代行してくれるため、専門家をうまく活用することで、スムーズな売却が実現する可能性があります。
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Q4.借地権の買取にかかる費用は？
A.借地権を売却する際には、以下のような費用が発生します。
| 金額の目安 | |
| 仲介手数料 | 売却価格の3%＋6万円＋消費税 （※仲介業者を利用した場合） |
| 譲渡承諾料 | 借地権価格の10%程度 |
| 譲渡所得税 | 所有期間5年超（長期）：約20% 所有期間5年以下（短期）：約39% |
| 印紙税 | 数千円～6万円 |
| 建物解体費 （必要な場合） | 100万円～300万円 |
| その他 | 登記費用、測量費など |
なお、センチュリー21中央プロパティーでは、初回のご相談～売却にいたるまで、一切料金が発生しない独自のシステムを導入しております。
そのため、金銭的な負担を可能な限り軽減しながら借地権の売却が可能です。
この記事の監修者
弁護士
弁護士。早稲田大学法学部卒業。東京弁護士会所属。地代滞納、建物明け渡しなど借地権・底地権の案件へ積極的に取り組む。主な著書に「一番安心できる遺言書の書き方・遺し方・相続の仕方」「遺言書作成遺言執行実務マニュアル」など。
