借地権とは？種類やメリット・デメリットをわかりやすく解説

本記事では、借地権について、図解を交えながら分かりやすく解説します。
借地権の基礎知識について知りたい方はぜひご覧ください。

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借地権とは？

「借地権」とは、第三者の土地を借りて、自分名義の建物を建てるために利用する権利のことです。

土地を貸す人を地主、借りる人を借地人と呼びます。

借地権の定義と基本的な構造

• 土地の所有者: 地主（第三者）
• 建物の所有者: 借地人（自分）

借地人は、土地を借りる対価として、地主に地代を継続的に支払う義務が発生します。

建物も土地もすべて所有者が同じである所有権物件との決定的な違いです。

「地上権」と「賃借権」

借地権はその法的性質により、「地上権」と「土地の賃借権」の2つに大別されます。

分類	法的性質	譲渡・転貸の可否（原則）	現在の借地契約
地上権	物権（権利が強力）	地主の承諾なしに譲渡・転貸が可能	比較的少ない
土地の賃借権	債権（契約の権利）	地主の承諾がなければ譲渡・転貸ができない	ほとんどがこれにあたる

現在の借地契約のほとんどは、地主の承諾が必要な「土地の賃借権」とされています。

この「承諾の必要性」が、後の様々な制約やトラブルの元となります。

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借地権の種類で変わる契約期間

借地権は、借地借家法が施行された1992年8月1日を境に、「旧法借地権」と「新法借地権」に大別され、契約期間の継続性（更新の有無）が大きく異なります。

旧法借地権（1992年7月31日以前の契約）

旧借地法が適用され、借地人の権利が非常に強く保護されているのが特徴です。

• 契約期間
  堅固な建物で最低60年、非堅固な建物で最低30年（または30年/20年）と定められていました。
• 更新が原則
  借地人が更新を希望し、地主に正当事由がなければ更新が認められやすく、事実上、半永久的に土地を借り続けることが可能となるケースが多いです。
• 建物買取請求権
  契約満了時、借地人は地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できます。

新法借地権（1992年8月1日以降の契約）

新法は、旧法で土地が地主に戻りにくいという問題点に配慮し、地主の権利も強化されました。

① 普通借地権（更新があるタイプ）

• 当初の契約期間
  一律30年以上です。
• 更新後の期間
  最初の更新後は20年以上、2回目以降の更新後は10年以上となります。
• 更新請求権
  借地人は契約の更新を請求でき、地主が更新を拒絶するには正当事由が必要です（旧法に比べると正当事由のハードルは高い）。

② 定期借地権（更新がないタイプ） 

契約の更新がなく、定めた期間が満了すると借地関係が終了し、土地を必ず地主に返還するタイプの借地権です。

地主は確実に土地の返還を受けられるようになりました。

• 一般定期借地権
  存続期間は50年以上。契約終了時に借地人は建物を解体して更地で返還します。建物買取請求権はありません。
• 事業用定期借地権
  事業用建物の所有が目的。存続期間は10年以上50年未満。
• 建物譲渡特約付借地権
  30年以上経過した日に、地主が建物を買い取ることをあらかじめ約定します。

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借地権のメリット・デメリット

借地権のメリットとデメリットをご紹介します。

借地権付き物件は、一般的にデメリット（制約と費用負担）のほうが目立ちやすい特性を持ちます。

初期費用の安さというメリットと、将来のリスクというデメリットを正確に比較検討することが重要です。

借地権のメリット

借地権付き建物の最大の魅力は、高額な土地代金が不要なことに起因する、経済的な優位性です。

メリット① 土地の購入費用がかからない

最大のメリットは、土地を購入する場合に比べて初期費用を大幅に抑えられる点です。

土地そのものを所有するわけではないため、高額な土地購入代金が不要になります。

これにより、特に都心部や人気エリアなど地価が高い地域でも、比較的少ない自己資金でマイホームや事業用建物を手に入れるチャンスが生まれます。

浮いた資金を建物本体のグレードアップや事業資金に充当することも可能です。

メリット② 土地の固定資産税・都市計画税がかからない

土地の所有権がないため、土地にかかる固定資産税・都市計画税を借地人が支払う必要はありません。

これらの税金は毎年継続して発生する費用ですが、借地人は建物部分の税金のみを負担すればよいため、長期的なランニングコストを抑えることができます。

ただし、契約によっては地代にこれらの税金相当額が一部転嫁されているケースもあるため、契約内容の確認は必須です。

メリット③ 所有権よりも安く不動産を取得できる

借地権付き建物は、土地の所有権が含まれない分、同じエリアの所有権付き物件と比較して、物件価格が割安になる傾向が一般的です。

これは、特に予算に制約がある場合に大きな魅力となります。

ただし、売却時の価格も所有権物件に比べて低くなる可能性や、後述するデメリットも考慮し、総合的なコストパフォーマンスで判断する必要があります。

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借地権のデメリット

借地人は、土地の所有者ではないため、土地の利用や権利の処分において地主の強い制約を受けることになり、将来的に大きな負担やトラブルの原因となります。

借地権のデメリット①：地主の承諾が必要な事項がある

借地権の譲渡・売却、建物の増改築や再建築、契約条件の変更など、重要な行為を行う際には原則として地主の承諾が必要となり、承諾料が発生する場合もあります。

借地上の建物を第三者に売却（借地権の譲渡）する際や、大規模なリフォーム、建て替え（再建築）、契約期間の延長などの条件変更を行う際には、原則として地主の書面による承諾が必要です。

この際、地主から承諾の対価として「名義書換料」「増改築承諾料」「更新料」といった一時金（承諾料）の支払いを求められることが一般的です。

無断でこれらの行為を行うと契約違反となり、最悪の場合、借地契約を解除されるリスクもあるため注意が必要です。

借地権のデメリット②：住宅ローンなどの融資審査が厳しい場合がある

借地権付き建物を購入したり、建て替えたりする際に住宅ローンを利用する場合、金融機関によっては審査が慎重になる傾向があります。

これは、担保価値が所有権に比べて低く評価されることや、地主との権利関係が複雑になる可能性があるためです。

その結果、融資額が希望より少なくなったり、返済期間が短く設定されたり、金利が高めになったりすることがあります。

また、銀行をはじめとした金融機関からは、地主からの融資承諾書（建物への抵当権設定に対する承諾や、万が一債務不履行となった場合に任意売却に応じる旨の念書など）が求められます。

借地権のデメリット③：立ち退きを迫られることがある

定期借地権の場合は、契約期間が満了すると更新されず、建物を解体して更地で土地を地主に返還する必要があります。
これは契約であらかじめ定められているため、永住を目的とする場合には不向きと言えます。

一方、普通借地権の場合でも、地主に「自己使用の必要性」などの正当事由があり、かつ立退料の提供などがある場合には、契約の更新が認められない可能性も皆無ではありません。

ただし、借地人の保護も厚いため、地主の正当事由が認められるハードルは高いとされています。

借地権のデメリット④：地主とトラブルになりやすい

借地契約は長期間に及ぶため、その間に地主との間で様々な交渉事が発生する可能性があります。

例えば、経済状況の変動（固定資産税の上昇や近隣地代相場の変動など）に伴う地代の値上げ・値下げ交渉、契約更新時の更新料の金額、建物の増改築や借地権譲渡の際の承諾料の額などについて、双方の意見が食い違い、紛争に発展するケースがあります。

良好な関係を維持するためには、日頃からのコミュニケーションや、契約内容の明確化が重要です。

場合によっては、弁護士などの専門家への相談が必要になることもあります。

借地権のデメリット⑤：継続的に地代の支払いが必要

借地権である以上、土地の賃料である地代を契約期間中、地主に対して定期的に（通常は毎月または毎年）支払い続ける義務があります。

これは住宅ローンを完済した後も継続する費用であり、長期的な資金計画に含めておく必要があります。

地代の金額は契約時に定められますが、前述の通り、経済情勢の変化などにより改定される可能性もあります。

滞納すると契約解除の原因にもなり得ます。

借地権のデメリット⑥：売却時に買い手が見つかりにくい

借地権付き建物は、所有権物件と比較して権利関係が複雑であることや、売却時に地主の承諾（名義書換承諾）が必要で承諾料が発生する場合があること、利用上の制約があることなどから、一般的に買い手が限定される傾向があります。

そのため、売却活動が長期化したり、希望する価格での売却が難しかったりする場合があります。

借地権の売買を専門に扱う不動産会社に相談するなど、売却戦略も重要になります。

借地権のデメリット⑦：売却金額が低くなる傾向がある

借地権付き建物の売却価格は、近隣の同等な所有権物件と比較して低くなるのが一般的です。

おおむね所有権の場合の6割～8割程度の価格になることが多いと言われていますが、立地条件や借地権の種類（旧法か新法か、普通借地権か定期借地権か）、残存期間、地代の額、地主との関係など様々な要因によって大きく変動します。
購入時の価格だけでなく、将来的な資産価値も考慮する必要があります。

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借地権の「対抗要件」とは

借地権という権利を、地主以外の第三者（例：土地が売却された場合の新しい地主）に対して「これは私の権利だ」と法的に主張するためには、対抗要件を備えることが非常に重要です。

対抗要件の取得方法

借地権の対抗要件を備える方法は、以下の2つがあります。

1. 借地権の登記
   土地の登記簿に、借地権（地上権または賃借権）として登記を行う方法。ただし、実務上、地主の協力が必要な土地の賃借権の登記は多くありません。
2. 借地上の建物の登記（最も一般的）
   土地の賃借権の登記がなくても、借地人自身の名義で建てられた建物の所有権が登記されていれば、第三者に対して借地権を主張できます（借地借家法第10条）。

現在の借地契約のほとんどは、この「借地上の建物の登記」によって法的な安全を確保しています。

購入時には、必ず建物の登記簿を確認し、所有者名義が適切かチェックが必要です。

借地権が登記されているかどうかを確認する方法

借地権の登記の有無は、土地の登記事項証明書（登記簿謄本）で確認することができます。

具体的には、土地の登記記録の「権利部乙区」（所有権以外の権利に関する事項が記載される部分）に地上権設定や賃借権設定の登記があるかどうかを確認します。

また、借地上の建物については、建物の登記事項証明書で所有者名義を確認します。

登記事項証明書は、全国の法務局で取得できます。オンラインでの請求も可能です。

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借地権に関してよくある質問

ここでは借地権に関するよくある質問と回答をご紹介します。

Q.借地権を担保に抵当権を設定することは可能？

A.借地権自体に、抵当権を設定することはできませんが、借地上の建物に抵当権を設定することは可能です。

その際、法的には、建物の抵当権設定に地主の承諾は不要とされていますが、金融機関が融資を行う際には、実務上、地主からの「抵当権設定承諾書」や「譲渡・建替承諾書（融資実行時または債務不履行時）」を求めてくることが一般的です。
地主の協力が得られない場合は、融資を受けることが難しくなります。

Q.地代の値上げに応じないとどうなりますか？

A.地代の値上げに応じない場合、調停や裁判に発展することがあります。

値上げを提案された際には、その理由や地代金額の算定根拠を具体的に提示してもらうよう地主に依頼しましょう。

また、安易に値上げに応じず、周辺の地代相場や固定資産税・都市計画税の変動などを自身でも把握しておくことが大切です。
地代の適正水準が不明な場合は、不動産鑑定士や借地権に詳しい不動産会社に相談することも有効です。

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Q.絶対に更地にして返還しなければならないのでしょうか？

A.借地権の種類や契約内容によって異なります。

定期借地権（一般定期借地権、事業用定期借地権）の場合は、原則として契約期間満了時に建物を収去し、更地にして返還することが定められています。

普通借地権や旧法借地権の場合、契約が更新されれば引き続き建物を所有できます。

更新されない場合でも、借地人には建物買取請求権が認められることがあります。

この権利を行使すれば、建物を地主に時価で買い取ってもらうことができます。

借地権を手放したいけれど解体費用がない、という場合は、更地返還以外に借地権付き建物のまま第三者に売却する（地主の承諾が必要）、あるいは不動仲介業者を利用して売却するといった選択肢も検討できます。

弊社センチュリー21中央プロパティーでは、現状のまま借地権の売却が可能です。
その際の解体費用も不要です。

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Q.地主の譲渡承諾なしで売却する方法はありますか？

A.借地権の売却には、原則として地主の承諾が必要です。

無断で売却すると契約解除の原因となる可能性があります。

地主が承諾してくれない場合でも、借地非訟という裁判所の手続を利用して、地主の承諾に代わる許可を得られる場合があります（借地借家法第19条）。

ただし、この手続きには一定の条件や費用、時間がかかります。

地主との交渉が難航する場合は、早めに借地権専門の不動産会社や弁護士に相談し、交渉の進め方や他の選択肢（借地非訟手続きの検討など）について助言を求めるのが良いでしょう。

なお、センチュリー21中央プロパティーには、借地権に強みを持つ社内弁護士が常駐しております。

「地主から承諾を得られない」「地主と関係が悪化している」といった場合の交渉においても、法的な見地からの的確なサポートが可能です。

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借地権の種類や権利関係、メリット・デメリットについて解説しました。

借地権は複雑な権利であるため、「地主が売却に応じてくれない」「更地返還を求められている」「相続したものの、複数の相続人で話がまとまらない」といったお悩みも珍しくありません。

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