借地権を第三者へ売却する方法！地主の承諾や費用・流れを解説
借地権を第三者へ売却する方法！地主の承諾や費用・流れを解説
目次
借地権付き建物を所有する方のなかには、「自分の代で借地関係を清算したい」「もう住まないので手放したい」と考える方も少なくありません。
しかし、借地権は土地の所有権とは異なり、第三者への売却には特有の条件や手続きが必要です。
本記事では、借地権をスムーズかつ高値で売却する方法や流れ、費用についてわかりやすく解説します。
そもそも借地権は第三者に売却できるのか？
借地権は第三者に売却可能です。
ここで言う「第三者」とは、地主以外の法人や個人を指します。
ただし、所有権の土地を売る場合とは異なり、借地権ならではのルールがあります。
まずは売却の大前提となる条件を見ていきましょう。
借地権は「地主の承諾」があれば第三者に売却可能
借地権の売却には、原則として地主の承諾が必要です（民法第612条）。
賃貸借契約は地主と借地人の信頼関係に基づいているため、無断で売却すると契約解除のリスクがあります。
売却活動を始める前に、地主へ相談し承諾を得ることは必須です。
【地上権と賃借権】売却難易度に関わる借地権の種類
借地権には「地上権」と「賃借権」の2種類があり、どちらかで売却の自由度が異なります。
| 性質 | 地主の承諾 | 登記 | |
| 地上権 | 物権 （土地を直接支配） | 原則不要 | 必要 |
| 賃借権 | 債権 （借りる権利） | 必要 | 任意 |
日本の借地権のほとんどは「賃借権」であり、地主の承諾が欠かせません。
ご自身の権利については、登記簿謄本や契約書で確認できます。
【旧法・新法】借地権の種類ごとの更新・売却のしやすさ
契約時期によって「旧法」と「新法」に分かれます。
- 旧法借地権（1992年7月31日以前）：借地人の権利が強く、更新しやすいため市場需要は高めです。
- 新法借地権（1992年8月1日以降）：「定期借地権」の場合、期間満了で権利が消滅するため、残存期間によっては売却が難しいケースがあります。
借地権を第三者に売却する3つの方法
借地権を第三者に売却する方法は、主に以下の3つです。
- 借地上の建物を第三者に売却する
- 底地とセットで第三者に売却する（同時売却）
- 等価交換で所有権化してから売却する
方法①：借地上の建物を第三者に売却する
借地上の建物を解体せずに、そのままの状態で第三者に売却する方法です。
解体費用がかからないのが大きなメリットです。
借地権を第三者に売却する際、以下の2つの方法があります。
- 不動産買取業者を利用する（スピード重視）
- 不動産仲介業者を利用する（価格重視）
方法①：不動産買取業者を利用する（スピード重視）
専門業者に直接買い取ってもらう方法です。
業者が地主との交渉を行うため手間がかからず、現金化が早いのがメリット。
契約不適合責任も免責されることが多いため、早く手放したい方に適しています。
ただし、買取業者は「安く仕入れて高く売る」ことで利益を得るビジネスモデルであるため、売却価格は市場相場より大幅に割安（相場の6～7割程度）になる傾向があります。
方法②：不動産仲介業者を利用する（価格重視）
仲介会社を通じて、投資家や個人などの第三者へ広く買い手を募る方法です。
最大のメリットは「売却価格」です。
買取業者が「安く仕入れる」ことを目的とするのに対し、仲介業者は「成約価格に応じた手数料」が利益となるため、「できるだけ高く売りたい」という売主様と利益の方向性が一致します。
そのため、市場相場に近い適正価格、あるいはそれ以上の高値での売却が期待できます。
一般的な仲介会社では「買主が見つかるまで時間がかかる」「仲介手数料がかかる」というデメリットがありますが、借地権専門のセンチュリー21中央プロパティーでは、独自の入札制度（オークション形式）により、2週間程度で最高値での売却を実現します。
さらに、本来売主様が支払う仲介手数料や弁護士費用を「買主負担」とする仕組みのため、諸費用を差し引いた手取り額を最大化できるのが特徴です。
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方法②：底地とセットで第三者に売却する（同時売却）
借地権と底地（地主の所有権）を合わせて、完全な所有権として売却する方法です。
「所有権の土地」となるため、借地権単独より高値かつスムーズに売れる可能性が高まります。
地主も底地の処分を検討している場合に有効な選択肢です。
ただし、同時売却を成功させるには、地主と借地人の足並みを揃え、売却金額の割合などを調整する高度な交渉力が求められます。
センチュリー21中央プロパティーでは、底地・借地権の専門知識を持つスタッフと社内弁護士が連携し、地主様への提案から売却条件の調整までをフルサポートします。
地主様にとってもメリットのある提案を行うことで、協力体制を築き、双方にとって満足のいく高値売却へと導きます。
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方法③：等価交換で所有権化してから売却する
広い土地の場合、借地権と底地の一部を交換し、お互いに完全な所有権を持つ土地にする方法です。
面積は減りますが、自分の「所有権」となるため、地主の承諾なしで自由に売却できます。
測量や登記費用はかかりますが、権利関係を整理できるのがメリットです。
借地権を第三者に売却する際の流れ（仲介の場合）
不動産仲介会社を通じて借地権を売却する際の一般的な流れは、以下の通りです
- 借地権専門の不動産仲介会社に相談・査定依頼
- 地主へ売却の打診・交渉を行う
- 媒介契約を結び売却活動を開始する
- 買付申込み・売買契約の締結
- 地主からの譲渡承諾書の取得と承諾料の支払い
- 決済・引き渡し
Step1.借地権専門の不動産仲介会社に相談・査定依頼
まずは借地権に強い不動産会社へ相談します。
借地権は評価が難しいため、無料の査定サービスを利用するのが便利です。
Step2.地主へ売却の打診・交渉を行う
媒介契約の前後で、地主へ売却の承諾を得ておきます。
名義書換料（譲渡承諾料）などの条件交渉も必要となるため、関係性によっては不動産会社に代理交渉を依頼するのが賢明です。
なお、センチュリー21中央プロパティーでは、地主との交渉は全て専門家が代行するため、地主と揉めている場合や関係が悪化している場合でも、現状のままでトラブル解決・売却が可能です。
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Step3.媒介契約を結び売却活動を開始する
不動産会社と媒介契約を結び、広告などを通じて購入希望者を探します。
Step4.買付申込み・売買契約の締結
買主と条件が合意すれば売買契約を結びます。
通常、「地主の承諾が得られなければ白紙解約する」という特約（停止条件）を付けます。
Step5.地主からの譲渡承諾書の取得と承諾料の支払い
正式に地主から「譲渡承諾書」を取得します。
承諾書の取得と合わせて、地主に譲渡承諾料を支払います。
譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10％程度です。
承諾料の支払いは決済時に行うのが一般的です。
Step6.決済・引き渡し
代金の授受、承諾料の支払い、鍵の引き渡しを行い、新しい借地人と地主が契約を結んで完了です。
第三者への売却にかかる費用と承諾料の相場
第三者への借地権売却には、以下のような費用がかかります。
- 譲渡承諾料（名義書換料）
- 建替承諾料（買主が建て替えを希望する場合）
- 仲介手数料・測量費用など
- 売却益にかかる税金（譲渡所得税・印紙税）
【ここがポイント】
一般的に借地権の売却には仲介手数料や弁護士費用などがかかりますが、センチュリー21中央プロパティーでは、これらの諸費用をすべて「買主側」にご負担いただく独自の仕組みを採用しています。
相談から売却まで、仲介手数料・弁護士費用・相続登記費用・残置物（空き家のゴミ）処分費用などがすべて無料となります。
買主側が諸費用を負担する仕組みにより、売主様の手取り額を最大化することが可能です。
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費用①：譲渡承諾料（名義書換料）
譲渡承諾料（名義書換料）とは、地主に借地権譲渡を認めてもらう対価のことです。
譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10%程度です。
例えば、借地権価格が2,000万円なら200万円前後が目安となります。
費用②：建替承諾料（買主が建て替えを希望する場合）
建替承諾料は、買主が購入と同時に建て替えを行う場合に必要です。
建替承諾料の相場は更地価格の3%～5%程度です。
売主・買主どちらが負担するかは交渉次第です。
費用③：仲介手数料・測量費用など
不動産会社への仲介手数料や、土地の測量費用がかかります。
借地権売却では、地主の意向で測量が必須となるケースも多いです。
費用④：売却益にかかる税金（譲渡所得税・印紙税）
契約書の印紙税や、売却益が出た場合の譲渡所得税がかかります。
所有期間（5年超か以下か）で税率が変わるため確認が必要です。
借地権売却で地主の承諾が得られない場合の対処法
借地権売却において、地主の承諾が得られない場合の対処法は、以下の通りです。
- 専門家（不動産会社・弁護士）を介して再交渉する
- 借地非訟手続（裁判所の許可）を利用する
- 地主への売却（買い戻し）に切り替える
対処法①：専門家（不動産会社・弁護士）を介して再交渉する
地主の拒否理由は誤解や感情的なものであることも多いです。
専門家が間に入り、権利関係を整理して冷静に話し合うことで解決できるケースは多々あります。
特にセンチュリー21中央プロパティーには、借地権トラブルや売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスや、契約書等の重要書類のチェックが可能です。
地主との交渉はすべて専門スタッフが代行するため、関係が悪化している場合でも、現状のままでトラブル解決・売却が可能です。
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対処法②：借地非訟手続（裁判所の許可）を利用する
交渉が決裂した場合、裁判所に「借地非訟手続き」を申し立て、地主の承諾に代わる許可を得る方法です。
裁判所が正当と認めれば売却可能ですが、期間や費用がかかるため最終手段となります。
対処法③：地主への売却（買い戻し）に切り替える
第三者への売却が難しい場合、地主に買い取ってもらう方法もあります。
地主にとっても土地が完全な所有権に戻るメリットがあるため、交渉次第で成立しやすい選択肢です。
借地権を第三者へ高くスムーズに売却するポイント
少しでも良い条件で借地権を売却するためのポイントは、以下の4つです。
- 借地権の実績豊富な不動産会社をパートナーにする
- 借地契約の内容や権利関係を事前に整理しておく
- 地主との関係性を良好に保つよう努める
- ローン特約など買主側の資金調達ハードルを理解しておく
ポイント①：借地権の実績豊富な不動産会社をパートナーにする
借地権売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びで決まると言っても過言ではありません。
地主との交渉力や専門知識を持つ「借地権専門」の会社を選びましょう。
センチュリー21中央プロパティーは、借地権トラブルの相談・解決実績が4万件以上にのぼります。
国家資格者である不動産鑑定士とAIによる「ダブル査定制度」で適正価格を算出するほか、センチュリー21グループの広範なネットワークとオークション形式を駆使し、富裕層投資家や不動産投資法人へアプローチすることで、最高値での売却を実現します。
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ポイント②：借地契約の内容や権利関係を事前に整理しておく
地代の適正性、更新時期、建物の名義などを整理しておきましょう。
不明点を解消しておくことで、買主が安心して検討できます。
ポイント③：地主との関係性を良好に保つよう努める
売却には地主の協力が不可欠です。
日頃から地代を滞納せず、売却時は早めに挨拶するなど誠意ある対応が重要です。
関係が悪い場合は、無理せず専門家に任せましょう。
ポイント④：ローン特約など買主側の資金調達ハードルを理解しておく
借地権付き建物は住宅ローン審査が厳しくなりがちです。
借地権でも利用可能な金融機関を紹介できる不動産会社を選ぶなど、資金面のサポート体制も確認しておきましょう。
まとめ：借地権の売却・トラブル相談はセンチュリー21中央プロパティーへ
借地権の売却には、地主の承諾や複雑な交渉が必要となり、専門知識が欠かせません。
センチュリー21中央プロパティーは、借地権トラブルの相談・解決実績4万件以上を誇る借地権専門の不動産仲介会社です。
社内弁護士が常駐しているほか、専門スタッフが地主との交渉をすべて代行。
さらに、不動産鑑定士とAIによるダブル査定で適正価格を算出します。
また、プライバシーマークを取得しており、売主様の個人情報保護やプライバシー管理において万全の体制で取引を行うため安心してご相談いただけます。
まずは一度お気軽にお問合せください。
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借地権の第三者への売却に関してよくある質問
借地権の第三者への売却に関して、よくある質問と回答をご紹介します。
Q1.相続した借地権でも第三者に売却できますか？
A.はい、可能です。
ただし、売却前に相続人への「名義変更（相続登記）」が必要です。
相続自体に地主の承諾は不要ですが、その後の売却には承諾が必要となります。
なお、当社は司法書士や税理士、不動産調査士といった各種士業との連携により、相続や税務を含む借地権トラブル・売却をワンストップで確実にサポートします。
Q2.建物が古くても解体せずに第三者に売却できますか？
A.可能なケースも多いです。
建物の状態にもよりますが、「古家付き土地」としてリノベーション前提で売り出せる場合もあります。
まずは解体せずに現状のまま査定に出してみることをおすすめします。
Q3.地主から法外な承諾料を請求された場合はどうすれば良いですか？
A.言いなりにならず、専門家に相談してください。
相場は借地権価格の10%程度です。
弁護士や専門の不動産会社を通じて交渉することで、適正額まで調整できる可能性があります。
この記事の監修者
代表取締役 /
宅地建物取引士
CENTURY21 中央プロパティー 代表取締役／宅地建物取引士
都内金融機関、不動産会社での経験を経て、2011年に株式会社中央プロパティーを設立。長年にわたり不動産業界の最前線で活躍するプロフェッショナル。
借地権の売買に精通しており、これまでに1,000件以上の借地権取引や関連する不動産トラブル解決をサポート。底地や借地権付き建物の売却、名義変更料や更新料の交渉など、複雑な借地権問題に従事。
著書に「地主と借地人のための借地権トラブル入門書」など多数の書籍を出版。メディア出演やセミナー登壇実績も豊富で、難解な相続不動産問題も「わかりやすい」と説明力に定評がある。
