借地権の売却相場は「誰に売るか」で変わる？高く売るためのポイント
借地権の売却相場は「誰に売るか」で変わる？高く売るためのポイント
目次
「借地権の売却相場はいくら？」
「どうしたら借地権を高く売却できるの？」
借地権の売却を検討する中で、このような疑問を持つ方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、借地権の売却相場と高く売るためのポイントについて詳しく解説します。
借地権の2つの売却先
借地権価格の相場は、誰に売却するかで変わります。
借地権の売却先には、大きく以下の２つがあります。
- 地主
- 第三者
結論として、借地権を地主に売却する場合の買取相場は50％～70％、借地権を第三者に売却する場合の買取相場は70％程度が目安です。
ただし、上記はあくまで目安です。
なぜこの相場になるのか、それぞれの選択肢におけるメリット・デメリットを以下で詳しく解説します。
【地主】に買い取って貰う場合の売却相場
借地権を地主に買い取って貰う場合の相場としては、以下の条件によって異なります。
- 借地人から地主に買取を依頼するケース
→更地価格の50％程度 - 地主から借地人に買取を依頼するケース
→更地価格の60～70％程度
借地人から地主に借地権の買取を依頼する場合、売却相場は更地価格の50％程度になると言われています。
当然ながら、高く売りたい借地人と安く買いたい地主は、利益相反の関係にあります。
実際の売買金額は、交渉次第になりますが、借地人から買取をお願いしている立場から、金額面では一定譲歩することが求められてしまうのが現実です。
一方、地主から借地人に買取を依頼するケースの売却相場は、更地価格の60～70％程度と言われています。
こちらも相場ですので、実際にはもっと低い価格になるケースも珍しくありません。
地主に提示された売却相場が適正かどうか知りたい方は、当社の無料査定サービスをご利用ください。
借地権を地主に売却するメリット
地主に借地権を売却する最大のメリットは、第三者へ売却する際に必要な「譲渡承諾料」の支払いが不要になる点です。
通常、借地権を地主以外の第三者に売却する際は、地主の承諾を得るために、借地権価格の10%程度が目安とされる「譲渡承諾料」を支払わなければなりません。
しかし、地主自身が買主となる場合、この費用が一切かかりません。
このため、譲渡承諾料分のコストを削減できるという点で、手続き面・費用面で大きなメリットとなります。
また、地主との合意さえ得られれば、煩雑な手続きを簡素化でき、比較的スムーズに売却を進められる可能性もあります。
地主との関係が良好で、「多少安くてもいいから早く手放したい」と考える借地人の方には、非常に有効な選択肢と言えます。
借地権を地主に売却する2つのデメリット
一方で、地主への売却には主に二つの大きなデメリットが存在します。
地主が買取りを拒否する可能性がある
一つ目のデメリットは、地主が借地権の買取りを拒否する可能性があるという点です。
地主には借地権を買い取る法的な義務がないため、資金的な問題や、将来の土地利用計画などを理由に断られるケースは少なくありません。
借地人が希望しても、必ず売却できるわけではないという点を理解しておく必要があります。
買取金額をめぐる交渉が難航する可能性がある
二つ目のデメリットは、買取金額をめぐって交渉が長引きやすいという点です。
「高く売りたい借地人」と「安く買いたい地主」という相反する立場にあるため、金額面の折り合いをつけることが難しくなります。
特に、借地人側から地主に買取をお願いする場合、交渉力が求められ、相場とされる目安（借地権の種類や残存期間、周辺地価などによって大きく変動します）よりも低い価格での売却にならざるを得ない可能性があります。
このため、「少しでも高く売りたい」と考える場合や、地主との関係性が良くない場合は、譲渡承諾料を支払ってでも第三者への売却を検討した方が、最終的な金銭的なメリットが大きい可能性があります。
結論として、地主への売却はコスト面・手続き面で魅力的ですが、金額面での妥協と、地主の買取意向が不可欠であることを踏まえて検討を進めることが重要です。
地主に借地権を売却する流れ
地主に借地権を売却する際の流れは、以下の通りです。
- 借地権に詳しい不動産業者に相談する
- 地主と条件を交渉する
- 売買契約を締結する
- 所有権を移転し売買代金を支払う
step1. 借地権に詳しい不動産業者に相談する
まずは借地権の評価額を把握するために、借地権の売買に詳しい業者に相談します。
専門知識のある業者に相談することで、地主との交渉や必要書類の準備など、売却完了までのプロセスをスムーズに進めるための専門的なアドバイスを受けられます。
step2. 地主と条件を交渉する
地主と売却に関する交渉を行います。
不動産業者に仲介を依頼している場合、多くは借地人ではなく業者が地主と交渉を行います。
地主との交渉では、売却価格だけでなく、建物の取り扱いや引き渡しの時期などについても話し合います。
step3. 売買契約を締結する
交渉がまとまったら、売買契約書を作成します。
契約書には、売買価格、支払い方法、引渡日などの重要事項を明記します。
後々のトラブルを防ぐためにも、この際、宅地建物取引士などの専門家のチェックを受けることをおすすめします。
step4. 所有権を移転し売買代金を支払う
最後に、登記手続きを行い、建物の所有権を地主に移転します。
所有権移転と同時に売買代金の支払いが行われ、取引が完了します。
地主に借地権を売却する際の最も重要なポイントは、地主へ交渉する前に、必ず借地権に詳しい専門家に相談することです。
不動産の扱いに慣れた地主に対し、知識の乏しい借地人が個人で交渉を進めるのは非常にハードルが高く、結果的に不利な条件で契約してしまうケースもあるため、慎重な対応が必要です。
地主に借地権を買い取ってもらう際の注意点
地主に借地権を買い取ってもらう際の注意点は、以下の2つです。
- 解体費用をどちらが負担するか決めておく
- 合意事項は、必ず書面で残しておく
売却に際して建物を解体する場合、その費用負担について事前に合意しておくことが重要です。
一般的には売主負担となることが多いですが、交渉次第で地主側が負担するケースもあります。
そして、トラブル防止のため、すべての合意事項は書面で残すようにします。
特に、建物の取り扱いや解体費用の負担など、金銭に関わる重要な点については必ず契約書に明記しましょう。
【第三者】に売却する場合の売却相場
借地権は、地主以外の第三者にも売却することが可能であり、主な売却先として投資家（仲介業者経由）と不動産の買取業者の2パターンがあります。
売却方法によって、相場には大きな違いが生じます。
売却方法別の相場は以下のとおりです。
- 仲介業者を経由して投資家へ売却する場合
→更地価格の約70％程度 - 不動産の買取業者に売却する場合
→更地価格の約50％程度
仲介業者の特徴
仲介業者は、借地権を「より高く買ってくれる買主」とのマッチングをサポートします。
この場合の主な買い手は、資金力のある個人の投資家や投資法人となることが多く、彼らがより高値で取引してくれる可能性が高まります。
このため、仲介を通じた売却相場は、買取相場よりも高い更地価格の70％程度が目安となります。
中には、買取業者と仲介業者で査定額に3倍ほどの差が出るケースもあり、「1円でも高く売りたい」と考える方は、仲介業者に依頼するのが断然おすすめです。
買取業者の特徴
買取業者は、自社で借地権を買い取った後、さらに第三者に転売して利益を得ることを目的としています。
そのため、「できるだけ安く仕入れて高く転売したい」というビジネスモデルの都合上、買取価格は相場よりも安くなりがちです。目安として、更地価格の50％程度となります。
第三者に借地権を売却するメリット・デメリット
借地権を地主以外の第三者に売却する場合、高値での売却を期待できるというメリットがある一方で、地主の承諾と費用が必須となるというデメリットがあります。
メリット
第三者への売却の最大のメリットは、地主への売却よりも高値がつく可能性がある点です。
地主が買い取らない場合でも売却の可能性が広がる上、複数の購入希望者が現れることによる競争原理が働くため、特に立地が良い物件や収益性が見込める物件では、想定以上の価格で売却できる可能性があります。
デメリット
デメリットは、売却に際して「地主の承諾」と「譲渡承諾料の支払い」が必須である点です。
地主との関係性が悪く承諾が得られない場合や、借地権価格の約10％が目安とされる譲渡承諾料の金額で折り合いがつかない場合は、売却手続きを進めることができません。
また、借地権は特殊な権利であるため、一般的な不動産に比べて買主が見つかりにくいというリスクも伴います。
第三者に借地権を売却する流れ
借地権を第三者に売却する際の流れは、以下の通りです。
- 借地権に強い不動産会社に相談する
- 地主の承諾を得る
- 買主と売買契約を締結する
- 決済や引き渡しを行う
step1.借地権に強い不動産会社に相談する
まず、借地権を第三者に売却するために不動産会社を探します。
先述の通り、借地権に詳しい不動産会社の中にも、買取業者と仲介業者が存在します。
早く売却したい方は買取業者、高く売りたい方は仲介業者を選択すると良いでしょう。
step2. 地主の承諾を得る
借地権を第三者に譲渡するには、地主の承諾が不可欠です。
地主との交渉では、譲渡承諾料の金額や新たな借地人の条件などについて話し合います。
センチュリー21中央プロパティーの場合、この交渉は、在籍する借地権の専門家が代行します。
step3. 買主と売買契約を締結する
地主の承諾が得られたら、見つかった買主と具体的な売却条件を詰めます。
売買価格や引き渡し時期、建物の取り扱いなどについて合意し、売買契約を締結します。
なお、地主に支払う譲渡承諾料は、売買契約が成立し、買主が確定したタイミングで支払うのが一般的です。
step4. 決済や引き渡しを行う
最後に所有権移転登記手続きを行い、借地権付き建物の所有権を買主に移転します。
同時に、売買代金の決済と物件の引き渡しが行われます。
第三者に借地権を売却する際の注意点
流れの中でも説明しましたが、借地権の第三者への譲渡には必ず地主の承諾が必要です。
また、借地権価格の10%程度の譲渡承諾料を地主に支払うのが一般的です。
この費用は原則売主である借地人が負担することになります。
さらに、借地権付き建物の売買は、通常の不動産と比べて専門的な知識と経験が必要です。
不動産会社によっては、取り扱いを断られたり、大手不動産会社に仲介を依頼したものの、半年以上進展がなかったりするケースもあります。
スピーディでトラブルのない取引を目指すためには、借地権に強い不動産会社に仲介を依頼することが大切です。
【応用編】借地権をさらに高く売却する方法
上記で紹介した以外にも、借地権を売却する方法があります。
借地権の高額売却を期待できる方法としては、以下の2つがあります。
- 借地権と底地の「同時売却」
- 底地と借地権の「等価交換」
ここでは、2つの方法について解説します。
①：借地権と底地の「同時売却」
1つ目の方法は、借地権と地主が持つ所有権（底地）をセットで売却する方法で、「同時売却」とも呼ばれています。
借地人が持つ「利用する権利」と地主が持つ「所有権」を一体化させることで、完全な所有権の土地として売却できます。
それぞれを単体で売却するよりも、買い手が見つかりやすく、高値で売れるという大きなメリットがあります。
しかし、この方法を実現するには、地主の同意はもちろん、売却代金の配分について双方の合意が必要になります。
理屈上は、後述する借地権割合を参考に配分を決めることになりますが、ほとんどの地主は借地権割合通りの配分では納得しません。
同時売却には同意してくれても、売却代金の配分で双方の折り合いがつかないケースが多いことを認識しておきましょう。
②：底地と借地権の「等価交換」
2つ目の方法は、等価交換です。
これは、借地権の一部を地主に返還する代わりに、借地の一部である底地を地主から譲渡してもらう方法です。
借地権者は完全所有権を得た状態の不動産を取得することができるため、ローンも組みやすく、高値で売却することも可能となるメリットがあります。
例えば以下の画像の通り借地権100％・底地100％の土地を等価交換した場合、借地人が60％・地主が40％という割合で完全所有権を得た土地を取得することも可能です。
割合は土地の評価額などから算出しますが、最終的には当事者同士で話し合いを行って決めます。
そのため、地主が価格に同意しなかったり、または等価交換自体に反対した場合は行うことができません。
借地権の売却相場を調べる方法と手順
借地権の売却価格を調べる方法と手順は、以下の通りです。
- 土地の評価額を求める
- 借地権割合を路線価図で確認する
- 借地権評価額を計算する
また、借地権の評価が難しい場合に取ることのできる方法として、以下もご紹介します。
- 不動産会社の無料査定サービスを利用する
step1.土地の評価額を求める
はじめに土地の評価額を算出します。
評価額の算出方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類が挙げられます。
路線価とは国税庁が定める1㎡あたりの宅地の評価額のことを指し、相続税や贈与税の計算で用いられます。
国税庁のホームページにある財産評価基準書で確認することができ、以下の計算式で土地の評価額を算出することが可能です。
- 土地の評価額＝土地の面積（㎡）×路線価
一方倍率方式は、路線価が設定されていない土地の評価額を算出する際に用いられます。
倍率方式での土地の評価額は以下の計算式で算出できます。
- 土地の評価額＝固定資産税評価額×倍率
倍率は路線価と同様に国税庁のホームページにある財産評価基準書で確認することができます。
一般的に宅地の場合は1.1倍に設定されていることが多いですが、地域によって異なります。
倍率方式は、路線価が設定されていない田舎などの土地の場合に用いられています。
step2.借地権割合を路線価図で確認する
借地権割合とは、土地の権利全体に占める借地権と底地権の割合を指し、土地の相続税評価額の算出などに用いられます。
借地権割合も国税庁のホームページにある「財産評価基準書」で確認することができます。
借地権割合の範囲は、国税庁により地域ごとにA（90%）からG（30%）までの7段階で定められています。
| A | 90％ |
| B | 80％ |
| C | 70％ |
| D | 60％ |
| E | 50％ |
| F | 40％ |
| G | 30％ |
step3.借地権評価額を計算する
土地の評価額と借地権割合を算出できた後は、以下の計算式で借地権評価額を算出できます。
- 借地権評価額＝土地の評価額×借地権割合
- 【例】土地の面積：300㎡・路線価：10万円・借地権割合：60％
- 土地の評価額 = 300㎡ × 10万円 = 3,000万円
- 借地権評価額＝3,000万円×60％＝1,800万円
重ねてになりますが、この借地権評価額はあくまで税法上の評価額であり、実際の売却価格を保証するものではありません。
実際の取引価格は、立地や周辺環境、当事者間の交渉など様々な要因で決まります。
そのため、地主との価格交渉の参考資料の一つとして用いるようにしましょう。
借地権の売却相場を簡単に調べる方法
評価の難しい借地権の査定は、不動産会社の無料査定サービスを活用すると便利です。
センチュリー21中央プロパティーが提供する「借地権ダブル査定サービス」では、簡単な情報を入力するだけで、借地権の査定額を24時間以内に知ることができます。
しつこい営業等は一切ございませんので、借地権の売却相場を知りたい方は、以下よりご利用ください。
借地権を高く売却するための6つのポイント
借地権を高く売却するためのポイントは、以下の6つです。
- 地主と良好な関係を築いておく
- 適正な更新料や地代で契約する
- 地主から建物に対する抵当権設定の承諾を得る
- 更新時期を避けて売却する
- 借地権を専門に取り扱う不動産会社に依頼する
- 売却にかかる費用を抑える
①：地主と良好な関係を築いておく
借地権を高く売るためには、地主と良好な関係を築いておくことが最も大切です。
そもそも借地権は完全所有権の土地と比べると建築や売却などの自由度が低いため、買い手が限られます。
そのため地主は貴重な買い手候補であり、また第三者へ売却する際の承諾者でもあるため、その関係性が売却の成否を大きく左右します。
関係性が悪いと「そもそも購入してくれない」「第三者への売却も承諾してくれない」などの懸念も考えられます。
もしトラブルになってしまった場合は、早めに専門家である弁護士に相談することが大切ですが、そもそも良好な関係であればトラブルに発展せずにスムーズに購入してもらうことも可能でしょう。
②：適正な更新料や地代で契約する
売却する際は、契約内容の更新料や地代が適正であることが大切です。
借地権の更新料や地代が高すぎると、買主にとってランニングコストが重くなるため、買い手が見つかりにくくなり、結果として売買価格を下げて購入者を募集しなければいけません。
もちろん地主の立場としてはより多い収入を望みますが、言われるがままの価格を鵜呑みにすると売却価格にも影響を及ぼすため、相場を調べて適正な価格であるかを確認し、必要であれば地主と交渉しておきましょう。
なお、借地権の売却が完了して新しい借地人に権利が移ったタイミングで、地主が地代や更新料の値上げを交渉してくることもあります。
③：地主から土地に対する抵当権設定の承諾を得る
可能であれば、地主に、借地上の建物だけでなく土地にも抵当権を設定することを承諾してもらえないか交渉してみましょう。
抵当権とは、万が一債務者の返済が滞った時に、貸主である金融機関が担保を差し押さえることができる権利のことです。
通常の不動産で住宅ローンなどを借り入れする際、金融機関は必ず土地と建物に抵当権を設定します。
しかし借地権の場合、土地は地主のものであるため、地主の同意がなければ土地に抵当権は設定できません。
金融機関からすると、建物だけに抵当権を設定しても担保価値が低いため、買主は住宅ローンを組むことが非常に困難になります。
地主にとって、抵当権が設定された土地は、万が一の場合に自分の土地を手放す結果になりかねません。
そのため、地主としては「他人のために自分の土地を差し出したくない」と思うのが一般的でしょう。
しかし、もし地主から土地への担保設定に承諾してもらえれば、買主は住宅ローンを借り入れやすくなるため、高く売却できるうえに買い手が見つかりやすくなるという大きなメリットがあります。
④：更新時期を避けて売却する
更新時期を避けて売却すれば、買主側の負担を減らすことにもつながるため、買主が見つかりやすくなります。
借りている土地の契約を更新する際は更新料を支払うのが一般的です。
この更新料は法律上定められたものではないため、支払わないケースも存在します。
しかし、更新料の支払い合意がある借地権の場合、「いつ支払うのか」が重要です。
仮に借地権を買ってすぐに更新時期を迎え、更新料を支払わなければならない場合、買主側としても大きな出費となってしまいます。
更新してから売却すれば、買主側の当面の負担が減るため、購入しやすくなります。
⑤：借地権を専門に取り扱う不動産会社に依頼する
借地権を専門に扱う不動産会社に依頼すると、スムーズに売却できます。
借地権は権利関係が複雑であり、地主との慎重な交渉が大切となります。
場合によってはトラブルにもなりかねないため、不動産会社に相談しておくことをおすすめします。
さらに不動産会社へ依頼しておけば買い手側を見つけてくれるうえ、地主との交渉も行ってくれます。
とはいえ、借地権は複雑であることから不動産会社によっては断る場合もあります。
そのため、知見と経験がある借地権を専門に扱う会社を見つけましょう。
⑥：売却にかかる費用を抑える
借地権をより有利な条件で売却するためには、売却価格に注目するだけでなく、売却に伴って発生する費用を適切に管理することが極めて重要です。
各種費用を精査し、賢く抑えることで、最終的に手元に残る金額（手取り額）を最大化できます。
借地権の売却では、主に以下のような費用が発生する可能性があります。
- 仲介手数料
- 印紙代
- 譲渡承諾料
- 抵当権抹消費用
- 建物の解体費用
- 測量費用
- 弁護士費用
- 不動産鑑定士の鑑定料
- ホームインスペクション料
- 過去の更新料（未払い分など）
これらの費用は、通常借地権の売買代金から、差し引かれます。
また、売却のタイミングや方法を工夫することで、税負担を軽減できる可能性も忘れてはなりません。
例えば、所有期間が5年を超えてから売却すると、譲渡所得にかかる税率が低くなる「長期譲渡所得」が適用される場合があります。
こうした税制上のメリットを最大限に活用するためにも、専門家と相談しながら最適な売却プランを立てることが大切です。
借地権の売却に関してよくある質問
借地権の売却には、様々な疑問や不安が付きものです。
ここでは、借地権売却に関してよく寄せられる質問とその回答をまとめました。
Q1.借地権を売却する際の譲渡承諾料の相場はどれくらいですか？
A.譲渡承諾料の相場は、一般的に借地権価格の10%程度とされています。
例えば、借地権価格が3,000万円の場合、譲渡承諾料の相場は300万円程度となります。
ただし、これはあくまで目安であり、実際の金額は地域や土地の条件、地主との関係性などに応じて異なります。
都心部や人気エリアでは、より高額になる傾向があります。一方、地方や需要の少ない地域では、相場よりも低く設定される可能性もあります。
譲渡承諾料は交渉可能な項目であり、地主との良好な関係性がある場合は、より有利な条件で合意できることもあります。
ただし、あまりに低い金額を提示すると、地主の承諾が得られない可能性もあるため、バランスの取れた交渉が重要です。
Q2.借地権を売却する際はどのような税金が発生しますか？
A.借地権の売却に際しては、主に以下の税金が発生します。
- 印紙税：売買契約書に課される税金です。
- 登録免許税：所有権移転登記の際に課される税金です（通常は買主負担）。ただし、抵当権が設定されている場合は、その抹消登記に登録免許税がかかります（売主負担）。
- 譲渡所得税・住民税：売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に、その利益に対して課される税金です
これらの税金のほかに、仲介に入ってもらった不動産業者に支払う仲介手数料や、必要に応じて建物の取り壊し費用などがかかります。
Q3.地主が譲渡の承諾をしてくれない場合は、どうすれば良いですか？
A.地主が正当な理由なく譲渡の承諾をしてくれない場合、「借地非訟（しゃくちひしょう）」を申し立てるのも方法の1つです。これは、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を求める申し立てを行う手続きです。
借地非訟の申し立てには、申請書の作成や必要書類の提出などが必要になります。
裁判所は、借地権者の事情と地主の利益を総合的に考慮し、判断を下します。。
ただし、この手続きには時間とコストがかかるため、最後の手段として検討すべきでしょう。
まずは借地権に詳しい弁護士や不動産会社に相談し、借地非訟をするかどうか、別の手段で解決を図るのかを決めることをおすすめします。
借地権の高額売却ならセンチュリー21中央プロパティーへ
今回は借地権の売却について解説しました。
借地権の売却は、地主の承諾が必要な事項が多く、権利関係も複雑なため、必ず借地権に詳しい不動産会社に相談してから交渉することが大切です。
センチュリー21中央プロパティーは、10年以上にわたって借地権の売却をサポートしてきた実績があります。
センチュリー21グループが誇る広範な”買い手ネットワーク”と独自の入札制度により、高値で借地権を買い取ってくれる買い手を見つけることができます。
地主への交渉代行や売却後のトラブルサポートのサービスも充実しておりますので、借地権をトラブルなく、高く売りたい方は、ぜひ当社にご相談ください。
この記事の監修者
不動産鑑定士／宅地建物取引士
不動産鑑定士・株式会社大村不動産鑑定事務所 代表／宅地建物取引士
1995年に宅地建物取引士登録（第37393号）、2001年には不動産鑑定士登録（第6786号）を行い、20年以上にわたり不動産鑑定評価の最前線で活躍している。2018年からは東京不動産鑑定士会会長を務め、業界を牽引する権威として知られる。
株式会社大村不動産鑑定事務所の代表として、不動産鑑定評価業務をはじめ、価格査定、意見書作成など、不動産の価格に関するあらゆる業務に精通。
特に、借地権の不動産鑑定において、底地や借地権の適正な価格査定、地代・更新料の評価、借地非訟事件における意見書作成に強みを持つ。市場動向を考慮した精度の高い鑑定には定評があり、その豊富な経験と専門知識は、お客様の借地権に関する疑問や不安を解消し、適切な意思決定を強力にサポートする。
